FACULDADES UNIFICADAS DE FOZ DO IGUAÇU – UNIFOZ
CURSO DE DIREITO – DIREITO CIVIL IV – 5DM
PROFESSOR: JOÃO VICTOR PRIESS DE BASTINI
ACEDÊMICA: LAURA SANDOVAL RACKI
A LEI DO INQUILINATO – LEI N°8.245/91
FOZ DO IGUAÇU/PR
2020
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Evolução da Lei do Inquilinato Brasileiro: do Contrato de Locação à Lei 12.112/09, Exercícios de Direito Civil
A história do contrato de locação no brasil, com ênfase na lei 8.245/91 e suas modificações na lei 12.112/09. A lei 8.245/91 regulamenta locações de imóveis residenciais e comerciais, enquanto a lei 12.112/09 melhorou e acelerou as discussões locatícias. O texto aborda as obrigações e direitos dos locatários e locadores, as mudanças na lei do inquilinato, como a necessidade de adaptar o dispositivo às mudanças sociais e econômicas, e as novas possibilidades de despejo liminar.
Tipologia: Exercícios
2020
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FACULDADES UNIFICADAS DE FOZ DO IGUAÇU – UNIFOZ
CURSO DE DIREITO – DIREITO CIVIL IV – 5DM
PROFESSOR: JOÃO VICTOR PRIESS DE BASTINI
ACEDÊMICA: LAURA SANDOVAL RACKI
A LEI DO INQUILINATO – LEI N°8.245/
FOZ DO IGUAÇU/PR
SUMÁRIO
INTRODUÇÃO..........................................................................................................
CONTEXTO HISTÓRICO DA
LEI...............................................................................
OBRIGAÇÕES E DIREITOS DO LOCADOR E DO
LOCATÁRIO...............................
ALTERAÇÕES: LEI N°8.245/91 EM RAZÃO DA LEI
N°12.112..................................
CONCLUSÃO.............................................................................................................
REFÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS................................................................................
HISTÓRICO DAS RELAÇÕES LOCATÍCIAS DO BRASIL
A primeira Norma Legal – Decreto Legislativo 4.403 – surgiu em 1921, para reger especificamente as relações locatícias no Brasil e vigorou até 1928. É importante ter em mente que, antes disso todo vínculo locatício era regido pelo Código Civil de 1916. Com a finalidade de acabar com o abuso nas relações locatícias não residenciais, uma vez que os proprietários de lojas e pontos comerciais cobravam o que bem entendessem pela renovação dos contratos, os legisladores interferiram com o Decreto-Lei n° 24.150, conhecido como “lei de luvas” em 1934. O Decreto permitia que o locatário pudesse estabelecer, ao longo do tempo, o seu fundo de comércio com respaldo legal e a segurança de que seria de uma forma nobre. Porém, esse ato foi uma interferência na autonomia de vontade e liberdade contratual, levando em consideração a proteção do lado menos favorecido no vínculo. Ainda mais que, até então, reinava o “pacta sunt servanda”, adotado até o século XIX pela maioria dos povos civilizados. Em decorrência da segunda guerra mundial, que iniciada em 1939 durou até 1945, até o ano em que ocorreu o golpe militar, o nosso país editou 21 leis “temporárias/transitórias” para regular o caos social instaurado, devido à carência de imóveis. É interessante ressaltar a marcha de 1950, chamada “Daqui não saio”. Ressalta bem os efeitos da época, onde agravava o caos social daqueles que não tinham acesso à moradia pelas vias de aquisição e a única saída era o vínculo locatício para ter um teto e segurança mínima para o desenvolvimento da família. Com a criação de estímulos aos investimentos na construção civil para dar mais equilíbrio na lei de procura e oferta, somada a criação do Banco Nacional de Habitação em 1964, surge a “denúncia vazia” que consistia no direito que o proprietário teria para reaver o imóvel, ou seja, readquirir após certo período se a relação locatícia não fosse satisfatória.
Paralelamente com isso, houve um enorme investimento na construção civil, o investimento em imóveis para alugar se tornou vantajoso, sendo também viável ao locatário a aquisição do imóvel próprio. Finalmente, em 1991 surge a Lei do Inquilinato – n°8245/91 – que agrega todo o aprendizado obtido pelos legisladores ao longo dos fatos narrados. Em 1979 tínhamos no Brasil 110 milhões de habitantes e hoje somos mais de 211 milhões. Nesse contexto urbano caótico, com os efeitos iniciados no processo de industrialização que levou muitos a morarem em favelas nos grandes centros à procura de emprego e melhores condições de vida, um estudo realizado pela ONU afirma que a população brasileira é de pelo menos 85% urbana. Diante disso, nossas relações locatícias prometem crescer muito e nesse âmbito é necessário o conhecimento da lei do inquilinato para termos menos problemas locatícios como os narrados na música dos “demônios da garoa” - a lei do inquilinato.
- Pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
- Obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
- Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, de data anterior ao início da locação;
- Instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
- Despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
- Constituição de fundo de reserva. O rol de deveres do locatário está enumerado no art.23, é importante notar que qualquer infração dos deveres legais ou contratuais por parte do inquilino enseja rescisão contratual e o despejo. Há, porém, infrações maiores e menores que devem ser levadas na devida conta pelo bom-senso do julgador. O locador é obrigado aos seguintes deveres:
- Pagar aluguel e encargos da locação (legais e contratuais) no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte, no local do imóvel ou outro indicado no contrato;
- Destinar o imóvel para o seu uso convencionado ou presumido, compatível com sua natureza e finalidade. Por exemplo, não pode haver uso comercial de locação residencial sem concordância do locador.
- Restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal;
- Levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de dano ou defeito cuja reparação seja dever deste, bem como as eventuais turbações de terceiros;
- Realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
- Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem consentimento prévio e por escrito do locador;
- Entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
- Pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
- Permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que este seja visitado e examinado por terceiros, na hipótese de haver intenção de venda do imóvel;
- Cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
- Pagar o prêmio do seguro de fiança;
- Pagar as despesas ordinárias de condomínio, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação destas. A própria lei define que as despesas ordinárias citadas acima devem ser entendidas como aquelas necessárias à administração respectiva, especialmente:
- Salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
- Consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
- Limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
- Manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
- Manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
- Manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
- Pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
- Rateios de saldo devedor, salvo se referentes ao período anterior ao início da locação;
- Reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes ao período anterior ao início da locação.
adequação do 35 caput deste art., modificando a expressão sociedade concubinária por união estável. Na terceira mudança, não há dúvida de que além da fiança, qualquer outra garantia locatícia se estende até a entrega das chaves ao locador, mesmo que o contrato seja prorrogado por prazo indeterminado ou não. Isso somente não ocorre se houver cláusula expressa no instrumento que limite a garantia até o termo final do contrato. Ou seja, o fiador deve se manifestar na celebração do contrato, estipulando cláusula no sentido de limitar a sua garantia apenas no prazo desse contrato. Se houver silêncio por parte dele, responderá até a efetiva devolução das chaves ao locador. O art. 40 da Lei do Inquilinato traz um rol taxativo de possibilidades de exigência do locador de nova garantia do locatário. Com a alteração feita pela Lei 12.112, surgiram duas novas possibilidades de exigência de nova garantia contratual. Assim sendo a quarta mudança, foi inserida a expressão “recuperação judicial” e a hipótese de exoneração do fiador, no caso de prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado. A nova lei trouxe como quinta mudança quatro novas possibilidades da utilização e concessão de despejo liminar. 1- Se houver necessidade de reparação urgente determinada pelo Poder Público, no imóvel; 2- Outra nova possibilidade de despejo liminar é tratada no inciso VII. Como visto no art. 40, parágrafo único, se o fiador denunciou a fiança com intenção de exonerar-se da relação, o locador deve notificar o inquilino para apresentar nova garantia, no prazo de trinta dias. Se não houve essa apresentação de nova garantia nesse prazo, a relação locatícia se extingue e, segundo a nova possibilidade, poderá ser proposta ação de despejo, com concessão de liminar para desocupação; 3- A terceira nova hipótese de liminar é trazida pelo inciso VIII. A ação de despejo por denúncia vazia, ou seja, pelo término do prazo do contrato locatício não possuía a hipótese de despejo por liminar. O novo inciso do art. 59 trouxe essa possibilidade, nas locações não residenciais, ou seja, empresariais, comerciais ou industriais, para agilizar a retomada do imóvel pelo locador, visto que sem essa possibilidade havia perda patrimonial e econômica por parte do locador. O locador deverá propor a ação de despejo em até trinta dias do cumprimento da notificação para desocupação e, se não o fizer neste prazo, não
poderá ser concedida a liminar, sobrando a ele apenas o pedido de tutela antecipada, obedecendo as regras do art. 273, do Código de Processo Civil. Trata- se assim de prazo decadencial, ou seja, o locador perde o direito retomar o imóvel liminarmente; 4- se o locatário dentro do prazo para desocupação efetuar depósito judicial com a totalidade dos débitos, poderá evitar a rescisão da locação e, também o cumprimento da liminar.
A sexta mudança é sobre o instituto da ação de despejo por falta de
pagamento que sofreu alterações importantes. Há a possibilidade de propor essa ação não só pela falta do pagamento do aluguel, mas também pelo inadimplemento de qualquer outra verba locatícia trazida no caput do art. 62. Assim, se não houver pagamento de acessórios da locação, aluguel provisório, diferenças de aluguéis, o locador pode reaver seu imóvel, utilizando-se dessa ação. Nesse sentido, poderá o locador propor ação de despejo cumulada com a cobrança de aluguéis, mas, porém, o locatário será citado para responder nas duas ações, e o fiador será citado para responder somente na ação de cobrança. Ou seja, agora não há mais o que se discutir se deve ou não haver cumulação do despejo com o pagamento do aluguel. Fica facultado ao locador fazê-lo ou não. Essa possibilidade de cumulação é hipótese de litisconsórcio obrigatório e unitário em ralação ao pedido de cobrança. Outra novidade é o inciso II do mesmo artigo. Neste dispositivo há a possibilidade de purgação da mora pelo locatário ou pelo fiador. Lembrando que isso só poderá ser feito se for útil ao credor-locador. A Lei 12.112/09 trouxe importantes modificações na redação do art. 63 da Lei do Inquilinato, sendo a sétima mudança. O novo caput do referido artigo dispõe que, proferida sentença pelo juiz dando procedência à ação de despejo, o magistrado determinará a expedição de mandado para a desocupação voluntária por parte do locatário-réu no prazo de trinta dias. Ou seja, nesse mandado, além do prazo contido nele, conterá também a ordem de despejo, e o oficial de justiça deverá permanecer com essa ordem até o seu cumprimento. Se não houver o cumprimento dessa ordem no prazo determinado, segundo a nova redação, não há mais a necessidade de novo requerimento, sendo utilizado assim, o fundamento do mandado já expedido, para a execução do despejo. Aqui há a intenção de acelerar o processo de despejo. Há, porém, exceções determinadas
O art. 71 da Lei do inquilinato também sofreu alterações pela Lei 12.112/09. Esta ação é exclusiva do locatário empresário e dos legitimados tratados nos parágrafos dos arts. 51 e 52. Além do art. 71, devem ser observados também os requisitos do art. 51. Com isso, além dos requisitos previstos no art. 71, a petição inicial da ação renovatória deverá observar o art. 282 do Código de Processo Civil e, também o art. 51 da lei do inquilinato. Ainda com relação a ação renovatória, a nova redação introduzida pela nova lei do inquilinato no art.74 alterou o prazo de despejo em caso de improcedência dessa ação. Na redação anterior, o prazo para desocupação do imóvel era de seis meses do trânsito em julgado da sentença que ordenou o despejo. Com isso, somente após julgados os recursos interpostos contra essa decisão e mantendo a desocupação, esse prazo começaria a decorrer. Agora, com a nova redação, o art. 74 da Lei do inquilinato dispõe que se não houver renovação do contrato de locação por meio da ação renovatória, e desde que haja pedido do locador-réu na contestação, o juiz ordenará a expedição do mandado de despejo com prazo fixado de trinta dias. Porém, para que ocorra a execução provisória do despejo na improcedência da renovatória, é necessário que o locador-réu, como já dito, tenha requerido na contestação e, conforme o art. 64, já tratado nesse trabalho, tenha prestado a caução não inferior a seis meses e não superior a doze meses do aluguel atualizado.
CONCLUSÃO
O presente trabalho teve o objetivo de tratar sobre a Lei do Inquilinato, uma vez que é uma lei essencial para toda a sociedade. Assim como a história que ronda toda a evolução do contrato de locação, composta por críticas e melhorias, com o intuito de trazer maior segurança jurídica para as partes. Tanto o locador como o locatário possuem deveres e obrigações, desse modo, nenhum fica lesionado, pelo menos é o que a lei tenta ao máximo. As partes têm a obrigação de sempre estar ciente do que é composto o contrato de locação, bem como seus deveres e possíveis consequências. Diante de uma mudança social e econômica, foi necessário a “atualização” e complementação da Lei do Inquilinato utilizando a lei n°12.112. A Lei trouxe mais clareza para certos pontos da Lei antiga, proporcionando alguns benefícios para o fiador e o proprietário, se tornando uma lei mais completa e justa.