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Uma análise detalhada do contrato de locação, incluindo suas características, elementos essenciais, direitos e deveres das partes, e diferenças entre locações reguladas pelo código civil e pela lei 8.245/1991. Além disso, discute cuidados especiais para proteger os interesses do locatário em locações não residenciais.
Tipologia: Trabalhos
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Não perca as partes importantes!
Alexandre Gobatto RA: 105520 Anna Beatriz de Freitas Martins RA: 110960 Arthur do Prado Martins RA: Isabella Belai Ribeiro RA: 105863 Maria Eduarda do Nascimento Azevedo RA: 105710 Maria Fernanda Vieira dos Santos RA: 105780 Mariana Fação Bispo Ra: 108342 TRABALHO DE CIVIL - PARTE 1- VOTUPORANGA/SP 2023
O contrato de locação é aquele pelo qual uma das partes, mediante remuneração, compromete-se a fornecer à outra, por certo tempo, o uso de uma coisa não fungível, a prestação de um serviço, ou a execução de uma obra determinada. As características do contrato de locação consistem em um contrato sinalagmático, bilateral, ou seja, envolve uma prestação e uma contraprestação; é consensual, consiste na vontade das partes; oneroso, já que há ônus para ambas as partes; impessoal, pois é possível que seja transmitido aos herdeiro; informal e não solene, já que não é necessário nenhuma forma especial. É um contrato de execução continuada, pois acontece periodicamente. As partes em um contrato de locação são o locador que detém a posse do imóvel e o locatário que irá usar o bem mediante o pagamento de remuneração periódica. Há três os elementos essenciais para a formação do contrato de locação, o tempo, o contrato sempre será temporário, ou seja, mesmo que não tenha tempo estipulado, não pode ser considerado vitalício. A coisa (objeto de locação), pode ser coisa móvel ou imovel, porém é indispensável que seja um bem infungível. E por fim, a retribuição (preço da locação), o preço, aluguel ou renda pela disposição da coisa alocada, o qual é estabelecido pelas próprias partes, não podendo ser estipulação potestativa do preço ao arbítrio exclusivo de um dos contratantes.Caso não seja estipulado um prazo para o contrato, entende-se que ele é indeterminado. Ambas as partes em um contrato de locação possuem direitos e deveres, o locador é obrigado a entregar ao locatário a coisa, com todas as suas pertenças e em condições de ser utilizada, manter o bem nesse estado na vigência da locação e garantir o seu uso pacífico, nos termos do pactuado (art. 566, incs. I e II, do CC). Havendo desrespeito a tais deveres, o locatário poderá rescindir a locação, sem prejuízo das perdas e danos cabíveis. Vale ressaltar que o locador deve resguardar o locatário contra as turbações e os esbulhos cometidos por terceiros, tendo ambos legitimidade para promover as competentes ações possessórias, pois o locador é possuidor indireto e o locatário possuidor direto. Outro ponto importante é que havendo deterioração da coisa durante o prazo de locação e não havendo culpa do locatário, ele pode pleitear a redução do valor ou então resolver o contrato. O locatário também possui obrigações, estabelecidas no art. 568 do Código Civil consistente em servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos conforme a natureza dela, tratando a coisa como se sua fosse, o pagamento pontual do aluguel nos prazos ajustados e na falta de ajuste, segundo os costumes do lugar, sob pena de caracterização do inadimplemento contratual,
Por fim, a responsabilidade das partes para que fique definido as obrigações e deveres do locador e do locatário, acerca da forma do pagamento, garantias, manutenção, sublocação e cessão. DISCUSSÃO ENTRE OS GRUPOS Para que houvesse a compreensão sobre o contrato de locação, o grupo 2, especificou de maneira detalhada cada espécie de contrato do mesmo ( contrato residencial, contrato por temporada, contrato de locação de coisas, contrato de prédio urbano, contrato empresarial e contrato de prédio e rural), para que assim, conseguissem compreender de maneira sucinta, o contrato de locação de modo geral. Enquanto nós, grupo original, especificamos cada ponto de modo geral que julgamos importantes (conceito, características , elementos essenciais, e a diferença do Código Civil com a Lei de Locação) para formação desse contrato. PARTE 2 1- Considerando uma locação não residencial destinada a um comércio, qual(is) cuidado(s) deve(m) ser tomados a fim de resguardar os interesses do locatário? Para resguardar os interesses futuros do locatário, o contrato a renovar deve ser celebrado por escrito e com prazo determinado, sendo o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de 5 anos, além disso,o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 anos, conforme o art. 51 da 8.245/91. Se o locador não quiser renovar o contrato de forma amigável, cabe ação renovatória, a qual deverá ser proposta nos primeiros seis meses do último ano de vigência do contrato (entre um ano e seis meses antes do término da locação), prazo que é decadencial, segundo o entendimento doutrinário majoritário. Há cláusula de vigência também é um ponto importante, pois garante ao locatário a permanência no imóvel até o fim do prazo mesmo na hipótese de o locador alienar o imóvel. 2- Caso seja necessário ação judicial para retomada do bem locado, aplica-se a mesma espécie de ação judicial para as locações da lei civil e para as locações da Lei de Locações? No caso de ação judicial para as locações da lei civil para a retomada do bem cabe ação de rescisão contratual, cumulada com reintegração de posse. Já no caso da Lei de locações em todos os casos a ação é a de despejo, conforme o art. 5.º da 8.245/91, havendo exceção se a locação terminar em decorrência de desapropriação com a imissão do expropriante na posse do imóvel.
3- Há distinção de regra de indenização de benfeitorias entre locações da lei civil e para as locações da Lei de Locações que valem a pena serem observadas? Sim, há diferenças entre elas. Isso ocorre pois, no Código Civil, o art 1.219 estipula que o possuidor de boa-fé tem o direito de ser indenizado pelos melhoramentos essenciais e convenientes realizados na propriedade. Por outro lado, de acordo com a Lei do Inquilinato, somente é possível a compensação dos melhoramentos essenciais, mesmo que sem autorização e dos convenientes, que precisam ser autorizados, conforme o art 35 da Lei n 8.245/91. É relevante destacar que o contrato de locação pode incluir uma cláusula de renúncia ao direito de compensação por melhoramentos, impedindo o locatário de exigir tal ressarcimento posteriormente.
