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CONTRATO DE LOCAÇÃO DE COISAS
Conceito (art. 565, CC)
Contrato pelo qual uma das partes se obriga a ceder à outra , por tempo determinado ou não , o uso e gozo de coisa não fungível , mediante certa retribuição.
Elementos Essenciais
1. Tempo
○ O contrato de locação deve ter uma duração determinada ou determinável. ○ Ainda que seja por prazo indeterminado , deve haver a possibilidade de definir o tempo a partir da vontade das partes ou de regras legais (ex: aviso prévio).
2. Coisa (objeto)
○ A coisa locada deve ser bem infungível , ou seja, determinada e individualizada , que possa ser usada sem se consumir. ○ Pode ser um bem móvel ou imóvel. ○ Deve estar em condições de uso, conforme combinado entre as partes.
3. Retribuição (aluguel)
○ É a contraprestação paga pelo uso e gozo da coisa. ○ Deve ser certa ou ao menos determinável. ○ É o que distingue o contrato de locação do comodato (empréstimo gratuito).
⚠ Observação:
Sem qualquer um desses três elementos (tempo, coisa e retribuição), o contrato não se caracteriza como locação de coisas.
Características
Bilateral
● Gera obrigações para ambas as partes : ○ O locador entrega o bem e garante seu uso. ○ O locatário paga o aluguel e conserva o bem.
Oneroso
● Envolve retribuição financeira (aluguel) pelo uso da coisa. ● Distingue-se do comodato (empréstimo gratuito).
Consensual
● Se aperfeiçoa com o simples acordo de vontades , mesmo sem entrega imediata do bem.
Temporário
● O uso da coisa é cedido por tempo determinado ou indeterminado , mas nunca eterno.
Comutativo
● As obrigações são certas e previamente definidas (uso da coisa ↔ pagamento do aluguel).
Direitos e Obrigações das Partes
LOCADOR
● Obrigações: ○ Entregar a coisa em bom estado. ○ Garantir o uso pacífico. ○ Fazer reparos necessários. ● Direitos: ○ Receber o aluguel. ○ Ser indenizado por danos. ○ Reaver a coisa ao fim do contrato. LOCATÁRIO ● Obrigações: ○ Pagar o aluguel em dia. ○ Conservar e usar a coisa corretamente. ○ Devolver a coisa como recebeu (desgaste normal permitido). ● Direitos: ○ Usar a coisa conforme o contrato. ○ Ser indenizado por benfeitorias necessárias (salvo pacto contrário). ○ Exigir que o locador faça reparos estruturais. Direito de Retenção É o direito do locatário de reter (não devolver) a coisa locada até ser indenizado por benfeitorias feitas durante a locação.
Extinção do Contrato de Locação
📄 Contratos por escrito com prazo igual ou
superior a 30 meses: ● O contrato extingue-se automaticamente ao final do prazo, sem necessidade de aviso. ● Se o locatário permanecer no imóvel sem a oposição do locador, a locação prorroga-se automaticamente por prazo indeterminado.
● Nesse caso, o locador poderá denunciar o
contrato, notificando o locatário com 30 dias
de antecedência para a desocupação.
Contratos com prazo inferior a 30
meses (escritos ou verbais):
● Ao fim do prazo , a locação prorroga-se automaticamente por tempo indeterminado , exceto se o locador se enquadrar em uma das hipóteses do art. 47 da Lei nº 8.245/91 , que permitem o pedido de retomada do imóvel (ex: uso próprio, reforma necessária, etc.).
CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS
Conceito
É um contrato pelo qual uma parte, chamada prestador de serviços, se compromete a realizar determinado trabalho ou atividade para outra, chamada tomador de serviços, mediante remuneração.
Características do Contrato
Bilateral : gera obrigações para ambas as partes — o prestador se compromete a realizar o serviço, e o tomador a pagar pelo serviço. Comutativo : as obrigações são certas e equivalentes para ambas as partes. Oneroso : envolve pagamento ou contraprestação. Forma : não exige forma específica (não solene). Valor da prestação : na ausência de acordo entre as partes sobre o preço, caberá ao juiz arbitrar o valor , buscando equilíbrio entre as partes (decisão paritária ou por adesão consensual).
Objeto
O objeto do contrato de prestação de serviços sempre será uma atividade humana lícita Material : como obras, reparos, transporte, limpeza, entre outros. Intelectual : como consultorias, assessorias, projetos, trabalhos técnicos e científicos
Compensação na Ausência de
Habilitação
A ideia de retribuição é tão importante no contrato de prestação de serviço, que mesmo não tendo o prestador a habilitação específica para exercício da atividade pactuada, deve receber alguma contrapartida a título de compensação, caso esteja de boa fé e tenha, a outra parte, auferido efetivo benefício.
Extinção do Contrato
O contrato de prestação de serviços pode ser extinto por diversos motivos, entre os principais:
- Cumprimento do contrato — quando o serviço é integralmente prestado e a obrigação paga.
- Rescisão por acordo mútuo — quando as partes decidem, de comum acordo, encerrar o contrato.
- Rescisão unilateral — uma das partes pode rescindir, desde que respeitadas as condições previstas no contrato ou na lei.
- Impossibilidade de execução — caso o serviço se torne impossível de ser executado por motivo superveniente.
- Morte do prestador — em geral, extingue o contrato quando o serviço exige pessoa específica.
- Inadimplemento — descumprimento das obrigações por uma das partes pode ensejar rescisão judicial ou extrajudicial.
CONTRATO DE EMPREITADA
Conceito
É o contrato pelo qual uma pessoa (chamada empreiteiro ) se obriga, mediante remuneração , a realizar uma obra para outra (chamada dono da obra ), sem vínculo de subordinação , assumindo a responsabilidade pela entrega do resultado final pactuado.
Características
- Típico Está expressamente previsto no Código Civil (arts. 610 a 626), com regulamentação própria.
- Bilateral Gera obrigações para ambas as partes: o empreiteiro deve realizar a obra, e o dono da obra deve pagar o preço combinado.
- Cumulativo As prestações não se anulam, mas se acumulam: a obrigação do empreiteiro de entregar a obra e a do dono da obra de pagar coexistem.
- Oneroso Há contraprestação: o serviço é prestado mediante pagamento. Não se trata de contrato gratuito.
- Em regra, paritário As partes negociam as condições de forma equilibrada e livre. Porém, pode haver situações com desequilíbrio contratual.
- Não somente consensual Embora normalmente se forme com o simples acordo de vontades (consensual), pode haver exigência de forma específica , como escrita, especialmente quando envolver valores expressivos ou obras complexas.
Empreitada de Lavor
É aquela em que o empreiteiro fornece apenas o trabalho , ou seja, a mão de obra necessária para a execução da obra ou serviço.
Empreitada de Materiais
É aquela em que o empreiteiro fornece tanto a mão de obra quanto os materiais necessários para a execução da obra.
Preço
- Por preço global: valor fechado pela totalidade da obra (ex: R$ 100.000 pela construção de uma casa).
- Por preço unitário: valor por unidade de medida (ex: R$ 500 por m² de piso instalado).
- Por administração ou custo acrescido de taxa: reembolso dos custos + remuneração do empreiteiro.
Prazo de Garantia
Prazo de garantia: 5 anos A contar da entrega da obra. Aplica-se a construções duráveis e de grande porte (ex: casas, edifícios, barragens). O empreiteiro responde por vícios de solidez e segurança da obra, como:
● Rachaduras estruturais;
● Afundamento do solo;
● Defeitos graves de execução.
