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ABNT-Associação
Brasileira de
Normas Técnicas
SET 1999 NBR 5674
Manutenção de edificações -
Procedimento
Palavras-chave: Edificação. Manutenção 6 páginas
Origem: Projeto NBR 5674: CB-02 - Comitê Brasileiro de Construção Civil CE-02:140.01 - Comissão de Estudo de Manutenção em Edificações NBR 5674 - Building maintenance - Procedure Descriptors: Building. Maintenance Esta Norma substitui a NBR 5674: Válida a partir de 01.11.
Sumário
Prefácio Introdução 1 Objetivo 2 Referência normativa 3 Definições 4 Escopo da manutenção de edificações 5 Responsabilidades 6 Sistema de manutenção 7 Documentação básica e registros 8 Coleta de informações 9 Previsão orçamentária 10 Planejamento dos serviços 11 Projeto e programação dos serviços de manutenção 12 Orçamentação dos serviços de manutenção 13 Contratação de serviços de terceiros 14 Controle da execução dos serviços de manutenção 15 Gestão da qualidade do sistema de manutenção
Prefácio
A ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas - é o Fórum Nacional de Normalização. As Normas Brasi- leiras, cujo conteúdo é de responsabilidade dos Comitês Brasileiros (CB) e dos Organismos de Normalização Setorial (ONS), são elaboradas por Comissões de Es- tudo (CE), formadas por representantes dos setores en- volvidos, delas fazendo parte: produtores, consumidores e neutros (universidades, laboratórios e outros).
Os Projetos de Norma Brasileira, elaborados no âmbito dos CB e ONS, circulam para Votação Nacional entre os associados da ABNT e demais interessados.
Introdução
A manutenção de edificações é um tema cuja importância tem crescido no setor da construção civil, superando, gradualmente, a cultura de se pensar o processo de cons- trução limitado até o momento quando a edificação é en- tregue e entra em uso.
As edificações são o suporte físico para a realização direta ou indireta de todas atividades produtivas, e possuem, portanto, um valor social fundamental. Todavia, as edifi- cações apresentam uma característica que as diferencia de outros produtos: elas são construídas para atender seus usuários durante muitos anos, e ao longo deste tempo de serviço devem apresentar condições adequa- das ao uso que se destinam, resistindo aos agentes am- bientais e de uso que alteram suas propriedades técni- cas iniciais.
É inviável sob o ponto de vista econômico e inaceitável sob o ponto de vista ambiental considerar as edificações como produtos descartáveis, passíveis da simples substituição por novas construções quando seu desem- penho atinge níveis inferiores ao exigido pelos seus usuários. Isto exige que se tenha em conta a manutenção das edificações existentes, e mesmo as novas edifica- ções construídas, tão logo colocadas em uso, agregam- se ao estoque de edificações a ser mantido em condições adequadas para atender as exigências dos seus usuários.
Estudos realizados em diversos países, para diferentes tipos de edificações, demonstram que os custos anuais envolvidos na operação e manutenção das edificações em uso variam entre 1% e 2% do seu custo inicial. Este valor pode parecer pequeno, porém acumulado ao longo da vida útil das edificações chega a ser equivalente ou até superior ao seu custo de construção.
A omissão em relação à necessária atenção para a ma- nutenção das edificações pode ser constatada nos fre- qüentes casos de edificações retiradas de serviço muito antes de cumprida a sua vida útil projetada (pontes, viadutos, escolas), causando muitos transtornos aos seus usuários e um sobrecusto em intensivos serviços de recu- peração ou construção de novas edificações. Segura- mente, pior é a obrigatória tolerância, por falta de alter- nativas, ao uso de edificações cujo desempenho atingiu níveis inferiores ao mínimo recomendável para um uso saudável, higiênico ou seguro. Tudo isto possui um custo social que não é contabilizado, mas se reflete na quali- dade de vida das pessoas.
Economicamente relevante no custo global das edifi- cações, a manutenção não pode ser feita de modo im- provisado e casual. Ela deve ser entendida como um serviço técnico, cuja responsabilidade exige capacitação apurada. Para se atingir maior eficiência na administração de uma edificação ou de um conjunto de edificações, é necessária uma abordagem fundamentada em proce- dimentos organizados em um sistema de manutenção, segundo uma lógica de controle de custos e maximização da satisfação dos usuários com as condições oferecidas pelas edificações.
1 Objetivo
Esta Norma fixa os procedimentos de orientação para organização de um sistema de manutenção de edifi- cações.
2 Referência normativa
A norma relacionada a seguir contém disposições que, ao serem citadas neste texto, constituem prescrições para esta Norma. A edição indicada estava em vigor no mo- mento desta publicação. Como toda norma está sujeita a revisão, recomenda-se àqueles que realizam acordos com base nesta que verifiquem a conveniência de se usar a edição mais recente da norma citada a seguir. A ABNT possui a informação das normas em vigor em um dado momento.
NBR 14037:1998 - Manual de operação, uso e ma- nutenção das edificações - Conteúdo e recomen- dações para elaboração e apresentação
3 Definições
Para os efeitos desta Norma, aplicam-se as seguintes definições:
3.1 desempenho: Capacidade de atendimento das ne- cessidades dos usuários da edificação.
3.2 edificação: Produto constituído pelo conjunto de ele- mentos definidos e integrados em conformidade com os princípios e técnicas da Engenharia e da Arquitetura para, ao integrar a urbanização, desempenhar funções am- bientais em níveis adequados.
3.3 inspeção: Avaliação do estado da edificação e de suas partes constituintes, realizada para orientar as ati- vidades de manutenção.
3.4 manual de operação, uso e manutenção: Docu- mento que reúne apropriadamente todas as informações necessárias para orientar as atividades de operação, uso e manutenção da edificação.
3.5 manutenção: Conjunto de atividades a serem reali- zadas para conservar ou recuperar a capacidade fun- cional da edificação e de suas partes constituintes de atender as necessidades e segurança dos seus usuários.
3.6 necessidades dos usuários: Exigências de segu- rança, saúde, conforto, adequação ao uso e economia cujo atendimento é condição para realização das atividades previstas no projeto.
3.7 planejamento (dos serviços de manutenção): Ela- boração de uma previsão detalhada dos métodos de tra- balho, ferramentas e equipamentos necessários, con- dições especiais de acesso, cronograma de realização e duração dos serviços de manutenção.
3.8 previsão orçamentária: Estimativa do custo para a realização de um programa de manutenção.
3.9 programação (dos serviços de manutenção): Elaboração de um cronograma para a realização dos serviços de manutenção.
3.10 projeto: Descrição gráfica e escrita das caracterís- ticas de um serviço ou obra de Engenharia ou de Arqui- tetura, definindo seus atributos técnicos, econômicos, fi- nanceiros e legais.
3.11 proprietário: Pessoa física ou jurídica que tem o di- reito de dispor da edificação.
3.12 serviço de manutenção: Intervenção realizada sobre a edificação e suas partes constituintes, com a finalidade de conservar ou recuperar a sua capacidade funcional.
3.13 sistema de manutenção: Conjunto de procedi- mentos organizado para gerenciar os serviços de manu- tenção.
3.14 usuário: Pessoa física ou jurídica, ocupante perma- nente ou não permanente da edificação.
3.15 vida útil: Intervalo de tempo ao longo do qual a edi- ficação e suas partes constituintes atendem aos requi- sitos funcionais para os quais foram projetadas, obede- cidos os planos de operação, uso e manutenção pre- vistos.
6.4 Na organização do sistema de manutenção deve ser prevista estrutura material, financeira e de recursos humanos, capaz de atender os diferentes tipos de manutenção necessários, tais como:
a) manutenção rotineira, caracterizada por um fluxo constante de serviços simples e padronizados, para os quais somente são necessários equipamentos e pessoal permanentemente disponíveis nas edifi- cações;
b) manutenção planejada, caracterizada por serviços cuja realização é organizada antecipadamente, tendo por referência solicitações dos usuários, estimativas da durabilidade esperada dos componentes das edi- ficações em uso ou relatórios de inspeções pe- riódicas sobre o seu estado de deterioração;
c) manutenção não planejada, caracterizada por serviços não previstos na manutenção planejada, incluindo a manutenção de emergência, caracte- rizada por serviços que exigem intervenção imediata para permitir a continuidade do uso das edificações ou evitar graves riscos ou prejuízos pessoais e pa- trimoniais aos seus usuários ou proprietários.
6.5 O sistema de manutenção deve promover a realização coordenada dos diferentes tipos de manutenção das edificações, procurando minimizar a ocorrência de serviços de manutenção não planejada.
6.6 Os recursos humanos envolvidos nos serviços de manutenção devem receber treinamento específico para este fim, uma vez que os conhecimentos exigidos são diferenciados daqueles dos serviços convencionais de construção civil.
7 Documentação básica e registros
7.1 O sistema de manutenção deve possuir uma estrutura de documentação e registro de informações permanente- mente atualizado para propiciar economia na realização dos serviços de manutenção, reduzir a incerteza no pro- jeto e execução dos serviços de manutenção e auxiliar no planejamento de serviços futuros.
7.2 A estrutura de documentação e registros deve conter:
a) manual de operação, uso e manutenção das edifi- cações, incluindo desenhos arquitetônicos e de en- genharia, projetos de sistemas de segurança e pro- teção das edificações, memoriais de cálculo, me- moriais descritivos e especificações como construído e suas atualizações por intervenções posteriores;
b) registro de serviços de manutenção realizados, classificados pela natureza ou componente da edifi- cação, contendo a documentação da tomada de preços, propostas técnicas e relatórios de fiscalização da execução, que demonstrem custos e tempo de execução de cada serviço;
c) registro de reclamações e solicitações dos usuá- rios;
d) relatórios das inspeções;
e) acervo de normas e procedimentos padronizados para serviços de manutenção;
f) programas de manutenção para as edificações e seus equipamentos, com destaque para os aspectos relativos à higiene, saúde e segurança dos usuários.
8 Coleta de informações
8.1 São fontes de informações para o sistema de manu- tenção as solicitações e reclamações dos usuários e as inspeções técnicas.
8.2 As inspeções devem ser feitas em intervalos re- gulares, seguindo a orientação disposta na NBR 14037 ou, extraordinariamente, quando necessário.
8.3 Na realização das inspeções devem ser consideradas as condições de uso e exposição ambiental relevantes ao desempenho da edificação, para se poder estimar o comportamento futuro da mesma e de seus componentes.
8.4 As inspeções devem ser orientadas por listas de con- ferência padronizadas (check-lists), elaboradas consi- derando:
a) um roteiro lógico de inspeção das edificações;
b) os componentes e equipamentos mais impor- tantes na edificação;
c) as formas de manifestação esperadas da degra- dação da edificação;
d) as solicitações e reclamações dos usuários.
8.5 Os relatórios das inspeções devem seguir modelo estabelecido, de forma a facilitar o registro, documentação e recuperação de informações.
8.6 Os relatórios das inspeções devem descrever a de- terioração de cada componente da edificação e avaliar a perda do seu desempenho, classificando os serviços de manutenção conforme o grau de urgência, nas seguintes categorias:
a) serviços de urgência para imediata atenção;
b) serviços a serem incluídos em um programa de manutenção.
8.7 Os relatórios de inspeção devem orientar a gestão da manutenção das edificações para minimizar a necessi- dade de serviços de manutenção não planejada.
9 Previsão orçamentária
9.1 O sistema de manutenção deve possuir mecanismos capazes de prever os recursos financeiros necessários para a realização de serviços de manutenção em período futuro definido.
9.2 As previsões orçamentárias devem incluir uma re- serva de recursos destinada à realização de serviços de manutenção não planejada.
9.3 As previsões orçamentárias devem ser flexíveis, de modo a assimilar uma margem de erro em estimativas físicas, de custos e de índices inflacionários.
9.4 As previsões orçamentárias devem ser elaboradas considerando:
a) as condições da edificação demonstradas no re- latório de inspeção e nas solicitações dos usuários;
b) os custos decorrentes da não realização dos ser- viços de manutenção no prazo previsto;
c) os recursos disponíveis.
9.5 As previsões orçamentárias devem expressar cla- ramente a relação custo e benefício dos serviços de ma- nutenção.
10 Planejamento dos serviços de manutenção
Todos os serviços de manutenção devem ser definidos em planos de curto, médio e longo prazos, de maneira a:
a) coordenar os serviços de manutenção para reduzir a necessidade de sucessivas intervenções;
b) minimizar a interferência dos serviços de manu- tenção no uso da edificação e a interferência dos usuários sobre a execução dos serviços de manu- tenção;
c) otimizar o aproveitamento de recursos humanos, financeiros e equipamentos.
11 Projeto e programação dos serviços de manutenção
11.1 Os serviços de manutenção devem ser previamente projetados e programados.
11.2 O projeto de um serviço de manutenção deve incluir, entre outros:
a) especificações detalhadas dos materiais e proce- dimentos de execução;
b) desenhos e plantas, incluindo detalhes;
c) programação de atividades, incluindo, quando necessário, a previsão de estágios intermediários para o controle da qualidade dos serviços realizados;
d) dispositivos de sinalização e proteção dos usuários;
e) instruções para procedimento em caso de impre- vistos;
f) o projeto deve prever acessos seguros a todos os locais da edificação onde sejam realizadas inspe- ções e serviços de manutenção.
11.3 Os serviços de manutenção devem ser projetados de maneira a minimizar a interferência nas condições de uso normal da edificação durante a sua execução.
11.4 Os serviços de manutenção devem ser projetados de maneira a minimizar a interferência dos usuários du- rante sua execução.
11.5 Para a programação dos serviços deve-se con- siderar:
a) durabilidade esperada dos materiais e compo- nentes nas condições ambientais a que estão subme- tidos;
b) relatórios das inspeções;
c) solicitações e reclamações dos usuários;
d) experiência acumulada, conforme os registros dis- poníveis;
e) restrições climáticas e ambientais;
f) padrões de manutenção;
g) escala de prioridades entre os diversos serviços;
h) disponibilidade financeira.
12 Orçamentação dos serviços de manutenção
Os orçamentos dos serviços de manutenção devem ser discriminados de acordo com a estrutura de documen- tação e registro utilizada, de modo a facilitar a apropriação dos custos realizados, o controle da execução dos ser- viços e a avaliação da eficiência do sistema de manu- tenção.
13 Contratação de serviços de terceiros
13.1 A contratação de serviços de terceiros pode ser feita com base em:
a) preço fixo para determinado serviço claramente discriminado;
b) preço unitário, onde a empresa contratada recebe pelos serviços efetivamente realizados, tendo como base um preço unitário previamente pactuado;
c) contrato global por período determinado, com pre- ço previamente estabelecido, onde o contratado as- sume a responsabilidade pela manutenção de uma edificação ou equipamento em funcionamento;
d) por administração, onde a empresa contratada é ressarcida das despesas de mão-de-obra, materiais e equipamentos necessários para a realização dos serviços de manutenção e remunerada por uma por- centagem sobre o total das despesas realizadas.
13.2 Para a avaliação de propostas visando a contratação de serviços de terceiros deve-se observar:
a) qualificação técnica da empresa ou profissional em termos de capacidade técnica, recursos hu- manos e equipamentos necessários ao desenvolvi- mento dos serviços;
b) experiência da empresa ou profissional na área, incluindo a observação de outros serviços em andamento ou já concluídos;
