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Secretaria do Tesouro Nacional – Manual de Contabilidade Aplicada ao Setor Público – 9ª Edição

194

MCASP

2022

Parte II – Procedimentos Contábeis Patrimoniais

Manual de Contabilidade Aplicada ao Setor Público

b. explicação da razão pela qual o valor justo se tornou mensurável confiavelmente; e

c. o efeito da mudança.

7. PROPRIEDADE PARA INVESTIMENTO

A normatização dos procedimentos contábeis relativos à Propriedade para Investimento foi

elaborada com base na Norma Brasileira de Contabilidade (NBC TSP) 06 – Propriedade para

Investimento, do Conselho Federal de Contabilidade.

Este capítulo dispõe sobre o tratamento contábil aplicável às propriedades para investimento.

Traz a orientação sobre o reconhecimento e os critérios para sua mensuração, bem como os

procedimentos para contabilizar as transações que envolvam propriedade para investimento, tais como

reclassificação e alienação.

Os procedimentos contábeis aqui descritos não se aplicam a:

a. Propriedade mantida para venda no curso normal das operações ou em processo de

construção ou desenvolvimento com a finalidade de venda. Em tais hipóteses a propriedade

deve ser classificada como estoque. É o caso, por exemplo, de uma secretaria de habitação

que vende rotineiramente parte de suas habitações em estoque;

b. Propriedade em construção ou desenvolvimento por conta de terceiros. Por exemplo, uma

secretaria pode celebrar contratos de construção com entidades externas ao Governo;

c. Propriedade ocupada pelo proprietário, incluindo, entre outras coisas: propriedade mantida

para ocupação futura, propriedade ocupada por empregados (que paguem, ou não, aluguéis

a taxas de mercado); e propriedade ocupada pelo proprietário ao aguardo de alienação;

d. Propriedade que é arrendada a outra entidade sob arrendamento mercantil financeiro (neste

caso, observar o disposto na Parte III – PCE, Capítulo de Operações de Crédito);

e. Propriedade mantida para fornecer serviço social, ainda que gere entradas de caixa. Por

exemplo, uma secretaria de habitação pode manter amplos estoques de habitações utilizados

para fornecer moradia para famílias de baixa renda por aluguéis com preço abaixo do

mercado. Nessa situação, a propriedade é mantida primordialmente para fornecer serviços

de habitação e a renda de aluguel gerada é atinente aos propósitos pelos quais a propriedade

é mantida;

f. Propriedade mantida para propósitos estratégicos;

g. Propriedades mantidas pelos Regimes Próprios de Previdência Social.

Nas situações acima, as propriedades devem ser contabilizadas de acordo com o Capítulo de

Estoques ou Capítulo de Ativo Imobilizado, conforme o caso.

7.1. DEFINIÇÕES

Propriedade para investimento

É a propriedade (terreno ou edificação – ou parte da edificação – ou ambos) mantida para auferir

receitas de aluguel ou para valorização do capital, ou para ambas, e, não, para:

a. uso na produção ou fornecimento de bens ou serviços, ou para finalidades administrativas;

b. venda no curso normal das operações.

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MCASP 2022 Parte II – Procedimentos Contábeis Patrimoniais Manual de Contabilidade Aplicada ao Setor Público b. explicação da razão pela qual o valor justo se tornou mensurável confiavelmente; e c. o efeito da mudança.

7. PROPRIEDADE PARA INVESTIMENTO

A normatização dos procedimentos contábeis relativos à Propriedade para Investimento foi elaborada com base na Norma Brasileira de Contabilidade (NBC TSP) 06 – Propriedade para Investimento, do Conselho Federal de Contabilidade. Este capítulo dispõe sobre o tratamento contábil aplicável às propriedades para investimento. Traz a orientação sobre o reconhecimento e os critérios para sua mensuração, bem como os procedimentos para contabilizar as transações que envolvam propriedade para investimento, tais como reclassificação e alienação. Os procedimentos contábeis aqui descritos não se aplicam a: a. Propriedade mantida para venda no curso normal das operações ou em processo de construção ou desenvolvimento com a finalidade de venda. Em tais hipóteses a propriedade deve ser classificada como estoque. É o caso, por exemplo, de uma secretaria de habitação que vende rotineiramente parte de suas habitações em estoque; b. Propriedade em construção ou desenvolvimento por conta de terceiros. Por exemplo, uma secretaria pode celebrar contratos de construção com entidades externas ao Governo; c. Propriedade ocupada pelo proprietário, incluindo, entre outras coisas: propriedade mantida para ocupação futura, propriedade ocupada por empregados (que paguem, ou não, aluguéis a taxas de mercado); e propriedade ocupada pelo proprietário ao aguardo de alienação; d. Propriedade que é arrendada a outra entidade sob arrendamento mercantil financeiro (neste caso, observar o disposto na Parte III – PCE, Capítulo de Operações de Crédito); e. Propriedade mantida para fornecer serviço social, ainda que gere entradas de caixa. Por exemplo, uma secretaria de habitação pode manter amplos estoques de habitações utilizados para fornecer moradia para famílias de baixa renda por aluguéis com preço abaixo do mercado. Nessa situação, a propriedade é mantida primordialmente para fornecer serviços de habitação e a renda de aluguel gerada é atinente aos propósitos pelos quais a propriedade é mantida; f. Propriedade mantida para propósitos estratégicos; g. Propriedades mantidas pelos Regimes Próprios de Previdência Social. Nas situações acima, as propriedades devem ser contabilizadas de acordo com o Capítulo de Estoques ou Capítulo de Ativo Imobilizado, conforme o caso.

7.1. DEFINIÇÕES

Propriedade para investimento É a propriedade (terreno ou edificação – ou parte da edificação – ou ambos) mantida para auferir receitas de aluguel ou para valorização do capital, ou para ambas, e, não, para: a. uso na produção ou fornecimento de bens ou serviços, ou para finalidades administrativas; ou b. venda no curso normal das operações.

MCASP 2022 Parte II – Procedimentos Contábeis Patrimoniais Manual de Contabilidade Aplicada ao Setor Público Propriedade ocupada pelo proprietário É a propriedade mantida para uso na produção ou fornecimento de bens ou serviços, ou para finalidades administrativas. Incluem-se na definição as propriedades mantidas pelo arrendatário em arrendamento mercantil financeiro.

7.1.1. Determinando se a propriedade se qualifica como propriedade para investimento

As entidades do setor público podem manter propriedades para auferir receitas de aluguel, para valorização do capital ou para ambas finalidades. Tais propriedades geram fluxos de caixa de forma independente dos outros ativos mantidos pela entidade, distinguindo-as de outros imóveis controlados pelas entidades do setor público, os quais geralmente são ocupados pelo proprietário para fins administrativos ou para facilitar a produção de outros bens. São exemplos de propriedades para investimento: a. Terrenos mantidos para valorização do capital a longo prazo; b. Terrenos mantidos para uso futuro ainda não definido; c. Edifício mantido pela entidade sob arrendamento mercantil operacional com fins comerciais; d. Edifício que esteja desocupado, mas esteja mantido para ser arrendado em arrendamento mercantil operacional com fins comerciais a terceiros; e e. Propriedade em construção ou desenvolvimento para uso futuro como propriedade para investimento. Em alguns casos, entidades do setor público mantêm propriedades que compreendem: (a) parte que é mantida para auferir receitas de aluguel ou para a valorização do capital, e (b) outra parte que é mantida para uso na produção ou fornecimento de bens ou serviços ou para finalidades administrativas. Se tais partes puderem ser vendidas separadamente, a entidade deve contabilizá-las separadamente. Caso contrário, a propriedade somente deve ser considerada propriedade para investimento se parte insignificante é mantida para uso na produção ou fornecimento de bens ou serviços ou para finalidades administrativas. Em alguns casos, a entidade presta serviços de apoio aos ocupantes da propriedade por ela mantida. A entidade deve tratar tal propriedade como propriedade para investimento quando os serviços forem insignificantes em relação ao acordo como um todo. Caso os serviços sejam significativos, a propriedade deve ser considerada como ocupada pelo proprietário. Exemplos: a. Uma agência governamental possui um edifício de escritórios mantido exclusivamente para aluguel com fins comerciais e também presta serviços de segurança e de manutenção aos arrendatários que ocupam o edifício. Neste caso, o serviço prestado é insignificante frente ao acordo como um todo e a propriedade deverá ser classificada como propriedade para investimento. b. Um governo pode possuir um edifício ou complexo administrativo no qual algumas salas ou espaços são alugados a terceiros para prestação de serviços aos funcionários, como restaurantes. Tal edifício ou complexo deve ser considerado propriedade ocupada pelo proprietário e, não, propriedade para investimento. Em alguns casos, a entidade possui propriedade que está arrendada e ocupada por sua controladora ou por outra controlada. A propriedade não se qualifica como propriedade para

MCASP 2022 Parte II – Procedimentos Contábeis Patrimoniais Manual de Contabilidade Aplicada ao Setor Público São exemplos de aquisição de propriedade para por meio de transação sem contraprestação: (a) transferência de um edifício de escritórios do governo nacional para o governo subnacional, que, por sua vez, aluga-o a preços de mercado; (b) confisco. Em tais circunstâncias, o custo da propriedade é seu valor justo na data da aquisição. Ressalta-se que, neste caso, o valor justo é considerado como custo da propriedade. A entidade deve decidir, subsequentemente ao reconhecimento inicial, adotar o modelo do valor justo ou o modelo do custo. 7.3.1.2. Arrendamento mercantil O custo inicial do direito sobre propriedade mantida em arrendamento mercantil e classificado como propriedade para investimento deve ser o estabelecido como o menor valor entre o valor justo da propriedade e o valor presente dos pagamentos mínimos do arrendamento. Montante equivalente deve ser reconhecido como passivo. Se o direito sobre propriedade mantida sob arrendamento mercantil for classificado como propriedade para investimento, o item contabilizado pelo valor justo é esse direito e não a propriedade subjacente. 7.3.1.3. Permuta Uma propriedade para investimento pode ser adquirida por meio de permuta por um ou mais ativos não monetários ou pela combinação de ativos monetários e não monetários. Em regra, o custo de tal propriedade deve ser mensurado pelo valor justo. Caso a entidade seja capaz de mensurar confiavelmente o valor justo tanto do ativo recebido quanto do ativo cedido, então, deve-se utilizar preferencialmente o valor justo do ativo cedido A utilização do valor justo não se aplica quando: (a) a transação de permuta não tiver essência comercial, ou (b) nem o valor justo do ativo recebido nem o valor justo do ativo cedido sejam confiavelmente mensuráveis. Nestes casos, o custo deve ser mensurado pelo valor contábil do ativo cedido. Em outras palavras, deve-se observar, na determinação do custo para fins de reconhecimento inicial de uma propriedade para investimento adquirida por meio de permuta, a ordem a seguir:

valor justo dos ativos cedidos, quando o ativo recebido e o ativo cedido forem mensurados confiavelmente ;
valor justo do(s) ativo(s) recebido(s), quando o ativo cedido não puder ser mensurado confiavelmente;
valor contábil do ativo cedido, quando os ativos não puderem ser mensurados confiavelmente ou quando a operação não tiver natureza comercial; O valor justo é facilmente identificado quando existem transações de mercado para esse ativo. Quando não houver transações comparáveis, o valor de mercado é considerado confiavelmente mensurável se: (a) a variabilidade na faixa de estimativas razoáveis do valor justo não for significativa para esse ativo, ou (b) as probabilidades de várias estimativas dentro dessa faixa puderem ser razoavelmente avaliadas e utilizadas na mensuração do valor justo

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7.3.2. Mensuração após o reconhecimento

Após o reconhecimento inicial a entidade poderá escolher como política contábil o modelo do valor justo ou o modelo do custo. Realizada a escolha, essa política deverá ser aplicada a todas as suas propriedades para investimento. Excetuam-se desta regra as seguintes situações: a. o direito sobre propriedade mantida por arrendatário em arrendamento mercantil operacional, caso em que o modelo do valor justo deve ser obrigatoriamente aplicado; b. quando a entidade adquire, pela primeira vez, uma propriedade para investimento (ou quando uma propriedade existente se torna, pela primeira vez, propriedade para investimento após a alteração em seu uso) e há clara evidência de que o valor justo da propriedade para investimento não é determinável confiavelmente de forma contínua. Isso ocorre quando são pouco frequentes as transações de mercado comparáveis e quando não estão disponíveis estimativas alternativas confiáveis (por exemplo, com base em projeções de fluxos de caixa descontados). Em tais casos, a entidade deve mensurar essa propriedade para investimento utilizando o modelo do custo. Na situação descrita no item b, embora a entidade possa utilizar o modelo do custo para uma propriedade para investimento, a entidade poderá contabilizar as propriedades restantes utilizando o modelo do valor justo. Ressalta-se que a exceção do item b deve ser observada na aquisição inicial. Se a entidade tiver previamente mensurado a propriedade para investimento pelo valor justo, ela deve continuar a mensurá-la pelo valor justo até sua alienação ou alteração de uso mesmo que os preços do mercado se tornem menos disponíveis. Embora não seja obrigatório, incentiva-se a entidade a mensurar o valor justo das propriedades para investimento tendo por base avaliação realizada por avaliador independente que tenha qualificação profissional relevante e reconhecida, e que tenha experiência recente no local e na categoria da propriedade para investimento que esteja sendo avaliada. Recomenda-se ainda que as entidades determinem o valor justo de todas as suas propriedades para investimento, seja para a finalidade de mensuração (se a entidade utilizar o modelo do valor justo) ou para divulgação em notas explicativas (se utilizar o modelo do custo). A alteração voluntária na política contábil deve ser feita apenas se a alteração resultar em apresentação mais apropriada das operações, de outros eventos ou de condições nas demonstrações contábeis da entidade. 7.3.2.1. Modelo do Valor Justo Após o reconhecimento inicial, a entidade que escolhe o modelo do valor justo deve mensurar todas as suas propriedades para investimento pelo valor justo. O ganho ou a perda proveniente de alteração no valor justo de propriedade para investimento deve ser reconhecido no resultado do período em que ocorra. O valor justo de propriedade para investimento é o preço pelo qual a propriedade poderia ser negociada entre partes conhecedoras e interessadas, em transação sem favorecimentos. a. “Conhecedoras” significa que tanto o comprador quanto o vendedor interessado estão razoavelmente informados acerca da natureza e características da propriedade para investimento, dos seus usos reais e potenciais e das condições do mercado na data das demonstrações contábeis.

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7. PROPRIEDADE PARA INVESTIMENTO

7.1. DEFINIÇÕES

7.1.1. Determinando se a propriedade se qualifica como propriedade para investimento

7.3.2. Mensuração após o reconhecimento