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Os preços de alguns imóveis localizados no distrito de santo antônio e lisboa. Os dados incluem a área, tipo de imóvel, valor de entrada e saída, entre outros. Uma continuação de uma tabela iniciada em outro documento.
Tipologia: Notas de aula
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Lisboa,Evolução Leandro Histórica de Jesus dos Preços dos Imóveis nos Distritos de Santo; orientador, Antônio deDr. Lisboa Norberto e Ratones Hochheim / Leandro- Florianópolis, de Jesus LisboaSC,
UniversidadeTrabalho^ de Federal^ Conclusão de Santade^ Curso Catarina,^ (graduação) Centro^ - Tecnológico. Graduação em Engenharia Civil. Inclui referências
Avaliação1.^ Engenharia de Imóveis.^ Civil. 4.^ 2. Evolução^ Mercado dosImobiliário. Preços. I.^ 3. Hochheim, Dr. Norberto.Graduação II.em EngenhariaUniversidade Civil. Federal III. de Título. Santa Catarina.
AGRADECIMENTOS
Primeiramente agradeço a Deus criador dos céus e da terra no qual deposito minha fé e esperança do nosso senhor Jesus Cristo. A minha esposa Tatiana e filha Mariana por todo amor, carinho atenção e paciência dedicados a nossa família. Aos meus pais Marcos e Aracy pela força incentivo e principalmente por acreditar na minha educação. Ao Professor Norberto Hochheim pelo apoio, dedicação e conhecimento passado para a condução deste trabalho.
Sumário
2.1 Conceitos Gerais................................................................................. 11 2.1.1 O valor .......................................................................................... 11 2.1.2 O mercado .................................................................................... 11 2.1.3 A Leia da Oferta e Procura ........................................................... 11 2.1.4 Diagnóstico de Mercado ............................................................... 12 2.1.5 Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo - IPCA ............ 12 2.2 Métodos de Avaliação ......................................................................... 13 2.3 Método Comparativo Direto de Dados de Mercado ........................ 13 2.4 Levantamento de dados de mercado .............................................. 13 2.5 Conceitos sobre Inferência Estatística ............................................ 14 2.5.1. Análise da Variância.................................................................. 14 2.5.2. Multicolinearidade ..................................................................... 15 2.5.3. Normalidade .............................................................................. 17 2.5.4. Homocedasticidade ................................................................... 17 2.5.5. Coeficiente de Determinação .................................................... 18 2.5.6. Distância de Cook ..................................................................... 18 3. MÉTODO ............................................................................................... 19 4. CARACTERIZAÇÃO DA ÁREA DE ESTUDO ....................................... 22 4.1 Distrito de Santo Antônio de Lisboa ................................................ 22 4.1.1 Análise do mercado imobiliário do Distrito .................................... 22 4.2 Distrito de Ratones .......................................................................... 26 4.2.1 Análise do mercado imobiliário do Distrito .................................... 26 5. DETERMINAÇÃO DOS MODELOS E IMÓVEIS PADRÕES................. 29 5.1 Terrenos Distrito Santo Antônio de Lisboa ...................................... 29
5.2 Terrenos Distrito Ratones ............................................................... 36 5.3 Casas Distrito Santo Antônio de Lisboa .......................................... 41 5.4 Chácaras e Sítio Distrito Ratones ................................................... 57
6. RESULTADOS E ANÁLISES ................................................................ 61
6.1 Distrito de Santo Antônio de Lisboa .................................................... 61 6.1.1 Evolução dos Preços .................................................................... 61 6.1.2 Evolução dos Preços por Tempo de Oferta .................................. 67 6.2 Distrito de Ratones.............................................................................. 78 6.2.1 Evolução dos Preços .................................................................... 78 6.2.2 Evolução dos Preços por Tempo de Oferta .................................. 83
7. CONCLUSÃO ........................................................................................ 86 8. REFERÊNCIAS ..................................................................................... 88 9. APÊNDICE ............................................................................................ 89
1.2.1. Objetivo Geral Traçar uma evolução histórica dos preços dos imóveis comparando-os com a inflação e uma análise do comportamento financeiro de imóveis comparando-os com o tempo de oferta.
1.2.2 Objetivos Específicos
a) Verificar a evolução de preços de um imóvel padrão durante um período de estudo referente a cada tipo de Imóvel nos Distritos em estudo. b) Verificar a valorização real durante o período para cada tipo de imóvel. c) Analisar através do tempo de oferta que o imóvel fica disponível no mercado o comportamento de seu preço quando entra em oferta e quando é vendido.
1.3 JUSTIFICATIVA Esta escolha de campo e eixo de trabalho justifica-se por se tratar de regiões na qual o pesquisador trabalha com imóveis desde 2001 e possui um grande acervo de imóveis dos Distritos. Trata-se também de campo geográfico próximo, pois os Distritos são vizinhos mas conservam suas peculiaridades. O Distrito de Santo Antônio de Lisboa é um dos mais tradicionais da cidade conservando na sua arquitetura traços da colonização açoriana, festividades e bem estar bucólico com sua vista para a baia norte. Já o Distrito de Ratones se caracteriza pelos imóveis rurais e tranquilidade. Os dois Distritos estão bem localizados em relação ao centro de Florianópolis, e portanto são bem valorizados. O custo do metro quadrado praticado no Distrito de Santo Antônio é um dos mais caros da ilha, já em Ratones percebe-se um aquecimento desse setor principalmente nos últimos dois anos com a vinda de Imobiliárias para a região. Frente ao exposto esta pesquisa pretende responder as seguintes questões: Como foi a evolução dos preços dos imóveis nos Distritos, valorizaram ou desvalorizaram durante o período. O que acontece com os preços do imóvel durante o tempo de oferta.
Para responder estas questões o presente trabalho organiza-se em 6 capítulos que apresentam respectivamente: no primeiro a introdução que além de apresentar a pesquisa ao leitor, define seus objetivos, apresenta o contexto na qual a pesquisa se desenvolve e justifica a importância do mesmo. No capitulo 2 trata-se do estudo teórico que fundamentou esta pesquisa. No terceiro capitulo apresenta-se o método que detalha a pesquisa e o processo de análise. No quarto capitulo é caracterizada área de estudo. No quinto capitulo apresentam-se os dados e a obtenção dos parâmetros utilizados para a análise. Por fim no sexto tem-se as análises feitas pelo pesquisador baseadas nos resultados e na experiência do pesquisador através de tabelas e gráficos que mostram os pontos fundamentais para as conclusões desta pesquisa. Seguido deste encontra-se a conclusão que apresenta de forma objetiva a relevância dos resultados.
Figura 1 - Gráfico da Lei da Oferta e Procura
Fonte: Dantas 1999, p11.
2.1.4 Diagnóstico de Mercado Segundo Dantas (1999) o diagnostico do mercado deve ser feito levando-se em conta três aspectos: estrutura, conduta e desempenho. A estrutura de mercado deve ser analisada sobre os seguintes aspectos: grau de concentração dos vendedores que é descrito pelo número e distribuição dos mesmos no mercado; perfil do universo de compradores que é caracterizada pela população de possíveis compradores levando-se em conta classes de renda e condições de participarem do mercado; grau de diferenciação do produto oferecido pelos vendedores sob a ótica dos compradores; condições de entrada que identifica as facilidades e dificuldades de entrada no mercado por vendedores e compradores. Com relação a conduta é relevante observar as politicas de preços dos vendedores, se atuando isoladamente, ou em cartel, e preços e formas de pagamento que adotam. No desempenho deve-se identificar as tendências levando em conta os resultados finais que os vendedores vem alcançando medidas em razão dos preços praticados, velocidade das vendas, controle da liquidez.
2.1.5 Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo - IPCA O Índice de Preços ao Consumidor Amplo - IPCA é considerado o índice oficial de inflação no Brasil, medido pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística - IBGE, é calculado mensalmente como forma de mensurar as variações de preços para consumidor final. O Banco Central do Brasil utiliza este índice como medidor oficial da inflação do país e o Governo como balizador da meta de inflação. Este índice é colhido pelo IBGE, desde o 1º ao último dia de cada mês, entre estabelecimentos comerciais, prestadoras de serviços, domicílios e concessionárias,
referentes produtos de primeira necessidade, tais como alimentação, vestuário, saúde, habitação, transportes e educação. É utilizado para calcular o custo de vida de famílias com renda média mensal de até 40 salários-mínimos, na região Sudeste além das cidades de Porto Alegre, Curitiba, Salvador, Recife, Fortaleza, Belém, Brasília e Goiânia.
2.2 Métodos de Avaliação O método a ser utilizado em uma avaliação depende da natureza do bem a ser avaliado e da finalidade da avaliação, da quantidade e qualidade das informações coletadas no mercado imobiliário. Os métodos previstos na NBR 14653-1 (ABNT,2001) para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos são: Comparativo direto de dados de mercado, Involutivo, Evolutivo e Capitalização de renda. Nesta pesquisa utilizou-se o método Comparativo direto de dados de mercado aplicando-se Regressão Linear Múltipla para a determinação do valor.
2.3 Método Comparativo Direto de Dados de Mercado Segundo a NBR 14653-1 (ABNT:2001, p. 8) este método “identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra”. Neste método o valor do imóvel é definido mediante comparação de dados de mercado relativos a outros com características semelhantes, por tratamento técnico de seus atributos. É o método mais indicado para trabalhos de avaliação, “desde que existam dados que possam ser considerados como uma amostra representativa para o mesmo” (Dantas, 1999). As características e os atributos dos dados pesquisados que exercem influência na formação dos preços devem ser ponderados por homogeneização ou por dedução estatística, respeitado o rigor definido pela norma NBR 14653- (ABNT,:2001).
2.4 Levantamento de dados de mercado O levantamento de dados tem como objetivo a obtenção de uma amostra representativa para explicar o comportamento do mercado no qual o imóvel avaliando esteja inserido e constitui a base do processo avaliatório. (NBR 14653-1: ABNT, 2001.)
O teste é feito usando-se a expressão: F= s^21 / s² 2
A figura 2 mostra o teste de hipótese para F, que é unicaudal.
Figura 2 - Teste Unilateral
Fonte: HOCHHEIM, 2005
Se Fobs cair na região critica, têm-se que s² 1 > s²2. Segundo Hochheim (2005), em avaliações de imóveis por regressão linear deseja-se que a variância explicada seja grande e a não explicada seja pequena. Por isso, toma-se primeiro como s^21 e a segunda como s²2.
2.5.2. Multicolinearidade
A relação exata entre duas variáveis é chamada de colinearidade; quando uma variável está relacionada com mais de uma covariavel, tem-se multicolinearidade (Hochheim 2005). A presença da colinearidade ou da multicolinearidade dificulta muitas vezes a obtenção de resultados confiáveis para o imóvel avaliando. Uma forma de identificar a multicolinearidade é analisar os gráficos dos resíduos contra as variáveis independentes. Se a distribuição dos resíduos dá-se de forma aleatória, como mostrado na figura 3 (a), conclui-se pela inexistência de multicolinearidade.
Resíduos que apresentam uma tendência definida, como na figura 3 (b), são indicadores de que o modelo apresenta multicolinearidade.
Figura 3 - Análise Gráfica da multicolinearidade
Fonte: HOCHHEIM, 2005
A presença de multicolinearidade é prejudicial ao modelo, pois neste caso as estimativas dos parâmetros de regressão são bastantes imprecisas. Contudo, um modelo que apresenta multicolinearidade pode ainda ser usado, desde que o imóvel avaliando tenha características correspondentes à mesma estrutura linear que provoca o problema (Hochheim, 2005). Uma outra forma de identificar a multicolinearideade pode ser feita analisando-se os respectivos coeficientes de correlação linear entre as variáveis independentes. Nesta pesquisa os resultados foram obtidos automaticamente através do software SisDea, tomando-se cuidado com valores superiores a 0,80 recomendada pela NBR 14653-2 (ABNT,2001) item A.2.2.5.2.
Segundo Dantas (1999), quando o modelo é heterocedastico, os estimadores de mínimos quadrados são ainda não-tendenciosos e consistentes, porém não são mais de menor variância, isto é, não são eficientes, nem mesmo assintoticamente. A presença de heterocedasticidade não permite a construção de intervalos de confiança válidos para os parâmetros da equação.
2.5.5. Coeficiente de Determinação
O quadrado do coeficiente de correlação resulta no coeficiente de determinação, que indica o poder de explicação do modelo, em função de variáveis independentes consideradas. (Dantas 1999).
R = r²
Assim, por exemplo, se em um modelo para avaliação de terrenos, considerou-se área como única variável para explicar a formação dos preços e encontrou-se r² = 0,85, indica que 85% da variabilidade dos preços observados são devidos às variações das áreas.
2.5.6. Distância de Cook
A distância de Cook é uma medida da influência de uma observação ao realizar-se uma análise de regressão de mínimos quadrados. O nome é uma homenagem ao estatístico americano R. Dennis Cook. A distância de Cook mede o efeito de excluir uma dada observação. Qualquer valor maior do que 1 indica casos potencialmente influentes. Os Valores devem estar entre 0 (indicam casos que não possuem influencia alguma) a 1 (o caso exerce completa influencia no modelo). (Andy Field, 2009).
Esta pesquisa caracteriza-se por ser de natureza descritiva pois foi desenvolvida através de levantamentos de dados e observação dos resultados mediante dados coletados em documentos nas datas que compreendem o período correspondente a cada tipo de imóvel. Para a coleta dos dados utilizou-se autorizações de venda e contratos de compra e venda de imóveis cedidos por uma imobiliária que atua na região. Estes dados referem-se aos tipos de imóveis em estudo.
Após a coleta dos dados construiu-se tabelas para cada tipo de imóvel e suas respectivas variáveis como mostrado no capitulo 4 do presente estudo. Todos os dados foram lançados em uma planilha eletrônica para permitir uma maior facilidade no manuseio.
As tabelas prontas, foram transportadas para um software de engenharia de avaliações a fim de ser fazer toda análise estatística e definir o modelo de regressão para cada imóvel. Foram obtidas 4 equações modelo utilizando-se regressão linear múltipla do software SisDea da Pelli Sistemas.
Na sequência, definiu-se um imóvel padrão para cada tipo de imóvel e utilizando suas respectivas equações construiu-se um quadro com os preços durante o período de estudo a fim de verificar a evolução anual dos preços.
Utilizando as autorizações de venda em conjunto com os contratos de compra de venda dos respectivos imóveis, construiu-se quadros com os valores de entrada obtidos das autorizações de venda e valores de saída obtidos dos contratos
