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Uma série de exercícios práticos sobre temas relevantes do direito imobiliário, como usucapião, condomínio e direito de superfície. Através de exemplos e situações hipotéticas, o documento explora conceitos-chave, regras e procedimentos relacionados a esses temas, proporcionando uma oportunidade de aprofundar o conhecimento e desenvolver habilidades de análise jurídica.
Tipologia: Notas de estudo
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Não perca as partes importantes!
Direito das Coisas X Direitos Reais Nada obstante alguns autores chamarem essa disciplina de direitos reais, o ideal é falar “direito das coisas”. Isso ocorre porque o direito das coisas é gênero, que abrange os direitos reais, posse e direitos de vizinhança.
Os direitos reais são absolutos, ou seja, eles são oponíveis erga omnes. O titular da propriedade, por exemplo, poderá exigir que toda a sociedade a respeite. Já os direitos obrigacionais são relativos, ou seja, eles são oponíveis apenas em relação às partes contratantes. Exemplo: o credor, em regra, apenas pode cobrar a dívida do devedor. Os direitos reais são ius in re , ou seja, referem-se aos direitos sobre uma coisa. Já os direitos obrigacionais são ius ad rem , ou seja, referem-se ao direito a uma prestação. Os direitos reais possuem objeto determinado. Já os direitos obrigacionais possuem objeto determinado ou determinável. Neste último âmbito, surge a possibilidade de haver uma obrigação de dar coisa incerta. Os direitos reais possuem a chamada “sequela” (ou direito de sequela), isto é, a possibilidade que o titular de um direito real tem de perseguir a coisa. No direito obrigacional, não há o direito à sequela. Assim sendo, neste caso, o prejudicado apenas pode pleitear indenização por perdas e danos. Os direitos reais possuem a preferência, a qual não existe no direito das obrigações. A preferência é a possibilidade que tem o titular de uma garantia real, em um eventual concurso de credores ou execução coletiva, de receber com prioridade (na frente de outras classes de credores).
XIV - os direitos oriundos da imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios ou às suas entidades delegadas e a respectiva cessão e promessa de cessão. (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023)” Obs.: O inciso XIV se refere à temática da desapropriação. A imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios ou às suas entidades delegadas, agora tem natureza de direito real. Atenção: Todavia, mesmo com a inserção do inciso XIV, não é possível dizer que a posse passa a ser direito real. Os incisos XI, XII e XIV pertencem ao estudo do Direito Administrativo. CLASSIFICAÇÃO DOS DIREITOS REAIS O direito das coisas é gênero, do qual decorrem a posse e os direitos reais.
Os direitos reais podem ser sobre coisas próprias ou sobre coisas alheias. Em relação ao direito real sobre coisas próprias, há a propriedade e a laje. Obs.: Não é pacífico na doutrina que a laje seja direito real sobre coisa própria. Em relação ao direito real sobre coisas alheias, há a seguinte subdivisão:
CC, art. 1.228, caput: “O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê- la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.”
Alguns autores afirmam que, nem sempre que há a propriedade, também há o domínio. Exemplo: “A” dá função social a uma propriedade e tem todos os requisitos para usucapir, mas ainda não ajuizou a respectiva ação. Neste caso, no registro do imóvel, “B” figura como proprietário. Entretanto, quem exerce o domínio é “A”. Na maior parte das vezes, a propriedade é usada como sinônimo de domínio.
CC, art. 1.230: “A propriedade do solo não abrange as jazidas, minas e demais recursos minerais, os potenciais de energia hidráulica, os monumentos arqueológicos e outros bens referidos por leis especiais.”
✓ Neste caso, a desapropriação é feita pelo juiz (desapropriação judicial). É indireta porque há uma inversão da ordem de procedimentos: primeiro houve a ocupação e, posteriormente, a indenização. Requisitos : ✓ O imóvel reivindicado deve consistir em extensa área – O juiz do caso concreto definirá o que é extensa área. ✓ Posse ininterrupta e de boa-fé de considerável número de pessoas – O juiz do caso concreto definirá o que é o considerável número de pessoas. ✓ Por mais de 05 anos; ✓ Realização, em conjunto ou separadamente, de obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante e/ou moradia (em suma, dar função social); ✓ Pagamento de indenização. Quem pagará a indenização? Depende: a) Se os possuidores forem de baixa renda: será a Administração Pública. b) Se os possuidores não forem de baixa renda: os próprios possuidores
Observações sobre o quadro comparativo : ✓ A desapropriação judicial indireta diz respeito a imóveis urbanos e rurais, residenciais ou não. Esse instituto é mais amplo. ✓ A usucapião coletiva é mais restrita, abrangendo apenas imóveis urbanos e residenciais. ✓ A desapropriação judicial indireta não exige o animus domini , ou seja, a intenção de dono. ✓ A usucapião coletiva exige o animus domini. ✓ A desapropriação judicial indireta exige a boa-fé. A usucapião coletiva, não. ✓ A desapropriação judicial indireta exige a ocupação de uma extensa área. A usucapião coletiva exige que cada um dos possuidores não pode possuir área igual ou superior a 250m2. ✓ Na desapropriação judicial indireta, haverá indenização. Na usucapião coletiva, não.
✓ Achado de coisa alheia perdida; ✓ Obriga a devolução do bem ao seu dono ou legítimo possuidor; ✓ Achádego (recompensa a quem encontrou a coisa): não será inferior a 5% do valor da coisa. CC, arts. 1233 a 1237: “Art. 1.233. Quem quer que ache coisa alheia perdida há de restituí-la ao dono ou legítimo possuidor. Parágrafo único. Não o conhecendo, o descobridor fará por encontrá-lo, e, se não o encontrar, entregará a coisa achada à autoridade competente. Art. 1.234. Aquele que restituir a coisa achada, nos termos do artigo antecedente, terá direito a uma recompensa não inferior a cinco por cento do seu valor, e à indenização pelas despesas que houver feito com a conservação e transporte da coisa, se o dono não preferir abandoná-la. Parágrafo único. Na determinação do montante da recompensa, considerar-se-á o esforço desenvolvido pelo descobridor para encontrar o dono, ou o legítimo possuidor, as possibilidades que teria este de encontrar a coisa e a situação econômica de ambos. Art. 1.235. O descobridor responde pelos prejuízos causados ao proprietário ou possuidor legítimo, quando tiver procedido com dolo. Art. 1.236. A autoridade competente dará conhecimento da descoberta através da imprensa e outros meios de informação, somente expedindo editais se o seu valor os comportar.
Obs.: A escritura pública de compra e venda nada mais é do que o próprio contrato de compra e venda, só que feito perante o Cartório de Notas. Em caso de imóveis, ela é obrigatória para imóvel que valha mais do que 30 salários mínimos. Para se tornar dono do imóvel, o adquirente precisa pegar a escritura pública de compra e venda e levá-la até o Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel a ser adquirido possui matrícula. ✓ Só é dono quem registra o imóvel. Art. 1245/1247: “Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. § 2 o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel. Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo. Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule. Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.”
➢ Para ingressar no mundo dos direitos reais, é necessário que haja o registro. Enquanto só há a escritura pública de compra e venda, a pessoa ainda está no mundo do direito das obrigações. Sistemas afetos à aquisição imobiliária : a) Sistema alemão: contrato (direito obrigacional) + contrato (registro). b) Sistema francês: contrato. c) Sistema romano: contrato --- registro no RGI. O ordenamento jurídico brasileiro se filia ao sistema romano
O registro Torrens decorre de um procedimento de jurisdição voluntária, com parecer do MP, publicação de edital, entre outros. Princípios que regem o ato registral:
