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DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO
ARTS. 1331 á 1358 CC c/c. Lei 4591/64 e Lei 10.931/
ORIGEM: direito romano (casa construída por andares, em que viviam coletivamente os plebeus). ● expansão demográfica, necessidade de novas moradias, crise habitacional, alto preço do solo, tecnologia engenharia= condomínio em edificação (construção sobreposta à outra). PERSONALIDADE ANÔMALA: o condomínio está mais perto de ser uma pessoa jurídica do que uma pessoa física, sendo representado pelo síndico. ⤷ ao síndico cabe também administrar o condomínio e prestar contas à assembléia geral. CONCEITO: condomínio em edifícios= constituído como resultado de um ato de edificação (fins residenciais, comerciais ou profissionais), composto de unidades autônomas e áreas em comuns. ⤷ são propriedade sui generis (propriedade exclusiva + condomínio geral), em que 2 ou mais pessoas são titulares em comum de um bem imóvel, atribuindo-se a cada qual a propriedade exclusiva de uma unidade autônoma , envolvida em um condomínio pro indiviso (geral), por meio de estrutura jurídica complexa, societária e propter rem. ex: apartamentos, salas comerciais, etc. ⤷ tem-se uma parte que é propriedade exclusiva como se fosse uma propriedade e tem as partes comuns a todos os condôminos, que se aplica as regras do condomínio geral. exclusiva: apartamento; comuns: piscina, elevador, escada, quadra (não pode vender). ● quando for vender não precisa dar preferência a outro condômino - propriedade exclusiva. ● só existe condomínio edilício para bem imóvel. ● se adquire fração ideal no terreno (parte ideal é parte não certa e não localizada). LEGISLAÇÃO: Lei 4.591/64 c/alterações da Lei 4864/65 e Lei 10.931/2004: obs: lei 4.591 parcialmente revogada - só trata das incorporações. 1) Condomínio (Código Civil) e das Incorporações (arts. 28 e ss da Lei 4.591 c/alterações da Lei 4864). 2) permitiu condomínio em prédios de um pavimento. 3) caráter propter rem : o adquirente responde pelos débitos do alienantes. ⤷ débitos daquele que vendeu - aquele que comprar responde pelos débitos que gravavam a coisa - ex: taxa de condomínio atrasada - a partir do registro passa a responder pelos encargos. 4) obrigatoriedade da convenção de condomínio (lei, regulamento entre os condôminos) - regras entre aqueles que moram naquele edifício. 5) representação do condomínio fosse feita pelo síndico (representada ativa e passivamente). INCORPORAÇÃO: depende da venda dos apartamentos no papel para ir construindo o edifício, futuros adquirentes - imóvel em edificação que for utilizar dinheiro de futuros compradores (compra antes de ficar pronto), é obrigado a fazer incorporação imobiliária. Art. 28. § único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas. Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas. DAS OBRIGAÇÕES E DIREITOS DO INCORPORADOR: incorporador: vendedor, imobiliária, construtor, proprietário - todos são responsáveis por aquela edificação. Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos: a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja
estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado; b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativa ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador; c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros; d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes; e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída; f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições; g) memorial descritivo das especificações da obra projetada; h) avaliação do custo global da obra; i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão; j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações; ● só pode vender os apartamentos (unidades autônomas), mesmo que não construídas, se houver a incorporação. OBS: compra tudo junto (sui generis), não pode vender somente o apartamento e não vender as áreas comuns e vice-versa - é uma obra global - constar a fração ideal no terreno. DUPLICIDADE DE DIREITOS REIAS: Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. § 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (abrigo: faz parte da área comum (não tem vaga pré determinada, garagem) - dar preferência a outro condômino) § 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos. (não pode dar em garantia também - se for área comum) § 3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (princípio da especialidade,tem que ser perfeitamente individualizado) § 4º Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público. (saída via pública) § 5º O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio. (depende do edifício, se a cobertura é área comum ou área exclusiva de um morador só) duplicidade: unidade autônoma tem direito de gozar, usar, dispor e reaver (pode fazer o que bem quiser). Porém também tem a propriedade comum (partes comuns) - fração ideal no terreno + partes comuns. CONSTITUIÇÃO - dois atos: a. INSTITUIÇÃO (questões jurídicas, engenharia e arquitetura) e a b. CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO edilício (registro). Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial: I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; (perfeita individualização do apartamento) II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III - o fim a que as unidades se destinam.
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias (janelas) externas; (precisa de autorização) IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. (não pode usar residencial em comercial e vice versa) § 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. § 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa. Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de 3/4 dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. (pode multar até 5x o valor, mesmo sendo multado continua praticar infrações) § único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia. (10X o valor da contribuição - apenas pode impedir a pessoa de morar lá com ação judicial) comportamento antissocial: é marcado por ações de impulsividade, rebeldia, transgressão e, até agressividade. Tais comportamentos geram perturbações em alguma ordem vigente ou violam, severamente, as expectativas sociais de um contexto particular, como a escola (ignoram normas de comportamento e convívio social e tomam atitudes impulsivas e irresponsáveis.) Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores. (condômino, possuidor e depois terceiro) Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias. (quando compra um ape, compra a área comum + fração ideal) § 1º Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado. § 2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral. (ex: vaga de garagem) Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve. (ex: elevador exclusivo em caso de coberta exclusiva - despesas dele obs: sempre parte exclusiva - quem paga pelas despesas é quem usa) Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende: I - se voluptuárias, de voto de 2/3 dos condôminos; (não dos participantes na assembléia - obras de luxo) II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos. (obras que melhoram ex: pintar o prédio) § 1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino. (ex: obra que precisa de reparo urgente) § 2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente. (próprio condômino pode mandar arrumar e depois apresenta os gastos) § 3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos. § 4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum. (ex: por torneira de ouro)
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns. Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos. (se um condômino não quiser, não vai ser feito - unanimidade) Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores. Art. 1.345.* O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. (quem compra o apto. responde pelo débito anterior) Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial. (obrigação do síndico) DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a 2 anos, o qual poderá renovar-se. Art. 1.348. Compete ao síndico: (no mínimo) I - convocar a assembléia dos condôminos; II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; (quem representa o condomínio é o síndico) III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia; V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; (previsão do orçamento) VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; IX - realizar o seguro da edificação. § 1 º Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação. § 2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção. (ex: contratar empresa para administrar, não quer mexer com adm) Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no §2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio. Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno. § 1º Se o síndico não convocar a assembléia, 1/4 dos condôminos poderá fazê-lo. § 2º Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino. 3 Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária. ● recentemente a Lei 14.309/2022, que altera o Código Civil e a Lei n. 13.019/2014 para permitir a realização de reuniões e deliberações virtuais pelas organizações da sociedade civil, assim como pelos condomínios edilícios, e para possibilitar a sessão permanente das assembléias condominiais. Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. § único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2º do artigo antecedente. OBS: taxa de condomínio - título executivo. DO CONDOMÍNIO DE LOTES KK ⤷ introduzido pelo art. 58 Lei 13.465/2017 com o intuito de melhorar a qualidade da distribuição da terra urbana e formalização dominial de muitas áreas - alcançar os loteamentos fechados, regulamentando-os e atribuindo formalidades. ● regime de instituição de condomínio de lotes deve seguir o da incorporação imobiliária, nos termos do art. 28 e seguintes da Lei 4591/1964: ● área exclusiva + área comum + fração ideal no terreno. Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. (criam-se unidades autônomas que se vinculam com a fração ideal do solo e das áreas comuns na proporção que o ato e instituição determinar como a área do solo ao respectivo potencial construtivo) § 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição. (potenciais construtivos = coeficiente de aproveitamento básico = relação entre a área edificável e a área do terreno) § 2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes: I - o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística; e II - o regime jurídico das incorporações imobiliárias de que trata o Capítulo I do Título II da Lei nº 4. equiparando-se o empreendedor ao incorporador quanto aos aspectos civis e registrários. (legislação urbanística, ambientais e normas de vizinhança - município pode impor restrições administrativas ou de direitos reais) § 3º Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor. (equipamentos urbanos obrigatórios, padronização na construção, cores, tipo de vegetação ornamental, levantamentos de muros, etc) DO CONDOMÍNIO EM MULTIPROPRIEDADE - LEI Nº 13.777 KK ⤷ unidade especial relativa aos locais de lazer , pela qual há um aproveitamento econômico de bem imóvel, repartida em unidades fixas de tempo, assegurando a cada co-titular o seu uso exclusivo e perpétuo durante certo período anual, de forma fixa ou flutuante. ● não adquire fração ideal no terreno e sim fração ideal no tempo. ex: cota hotel de luxo por 7 dias no ano - área de lazer. ●.no brasil apenas bem imóveis (não tem previsão para móveis). ● faz parte do direito real. ● CDC não é aplicado quando for entre familiares e amigos, só apenas quando tiver regime de pool (próprio condomínio aluga) e empresa operadora. ● aplica o condomínio edilício e o geral. (rege-se pelo CC e de forma supletiva lei 4.591 e o CDC) ● só tem a fruição num espaço temporal (mínimo de 7 dias). ● é preciso que o empreendedor faça o cancelamento no registro, na matrícula e na matrícula das frações, ela não cancela automaticamente. Art. 1.358-C. Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada. § único. A multipropriedade não se extinguirá automaticamente se todas as frações de tempo forem do mesmo multiproprietário. Art. 1.358-D. O imóvel objeto da multipropriedade: I - é indivisível, não se sujeitando a ação de divisão ou de extinção de condomínio; II - inclui as instalações, os equipamentos e o mobiliário destinados a seu uso e gozo. Art. 1.358-E. Cada fração de tempo é indivisível. § 1º O período correspondente a cada fração de tempo será de, no mínimo, 7 dias, seguidos ou intercalados, e poderá ser: I - fixo e determinado, no mesmo período de cada ano; II - flutuante, a determinação do período será realizada de forma periódica, mediante procedimento objetivo que respeite, em relação a todos os multiproprietários, o princípio da isonomia, devendo ser previamente divulgado; ou III - misto, combinando os sistemas fixo e flutuante.
§ 2º Todos os multiproprietários terão direito a uma mesma quantidade mínima de dias seguidos durante o ano, podendo haver a aquisição de frações maiores que a mínima, com o correspondente direito ao uso por períodos também maiores. Art. 1.358-F. Institui-se a multipropriedade por ato entre vivos ou testamento, registrado no competente cartório de registro de imóveis, devendo constar daquele ato a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo. Art. 1.3 58 - G. Além das cláusulas que os multiproprietários decidirem estipular, a convenção de condomínio em multipropriedade determinará: I - os poderes e deveres dos multiproprietários, especialmente em matéria de instalações, equipamentos e mobiliário do imóvel, de manutenção e limpeza e de pagamento da contribuição condominial; II - o nº máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o imóvel a cada fração de tempo; III - as regras de acesso do administrador condominial ao imóvel para cumprimento do dever de manutenção, conservação e limpeza; IV - a criação de fundo de reserva; V - o regime aplicável em caso de perda ou destruição parcial ou total do imóvel; VI - as multas aplicáveis ao multiproprietário nas hipóteses de descumprimento de deveres. Art. 1.358-H. O instrumento de instituição da multipropriedade ou a convenção de condomínio em multipropriedade poderá estabelecer o limite máximo de frações de tempo no mesmo imóvel que poderão ser detidas pela mesma pessoa natural ou jurídica. § único. Em caso de instituição da multipropriedade para posterior venda das frações de tempo a terceiros, o atendimento a eventual limite de frações de tempo por titular estabelecido no instrumento de instituição será obrigatório somente após a venda das frações. Art. 1.358-I. São direitos do multiproprietário, além daqueles previstos na convenção de condomínio: I - usar e gozar, durante o período correspondente à sua fração de tempo, do imóvel e de suas instalações, equipamentos e mobiliário; II - ceder a fração de tempo em locação ou comodato; III - alienar a fração de tempo, por ato entre vivos ou por causa de morte, a título oneroso ou gratuito, ou onerá-la, devendo a alienação e a qualificação do sucessor, ou a oneração, ser informadas ao administrador; IV - participar e votar, pessoalmente ou por intermédio de representante ou procurador, desde que esteja quite com as obrigações condominiais, em: a) assembleia geral do condomínio em multipropriedade, e o voto do multiproprietário corresponderá à quota de sua fração de tempo no imóvel; b) assembleia geral do condomínio edilício, quando for o caso, e o voto do multiproprietário corresponderá à quota de sua fração de tempo em relação à quota de poder político atribuído à unidade autônoma na respectiva convenção de condomínio edilício. Art. 1.358-J. São obrigações do multiproprietário, além daquelas previstas na convenção de condomínio: I - pagar a contribuição condominial do condomínio e, quando for o caso, do condomínio edilício, ainda que renuncie ao uso e gozo, total ou parcial, do imóvel, das áreas comuns ou das respectivas instalações; II - responder por danos causados ao imóvel, às instalações, aos equipamentos e ao mobiliário por si, por qualquer de seus acompanhantes, convidados ou prepostos ou por pessoas por ele autorizadas; III - comunicar imediatamente ao administrador os defeitos, avarias e vícios no imóvel dos quais tiver ciência durante a utilização; IV - não modificar, alterar ou substituir o mobiliário, os equipamentos e as instalações do imóvel; V - manter o imóvel em estado de conservação e limpeza condizente com os fins a que se destina e com a natureza da respectiva construção; VI - usar o imóvel, bem como suas instalações, equipamentos e mobiliário, conforme seu destino e natureza; VII - usar o imóvel exclusivamente durante o período correspondente à sua fração de tempo; VIII - desocupar o imóvel, impreterivelmente, até o dia e hora fixados no instrumento de instituição ou na convenção de condomínio, sob pena de multa diária, conforme convencionado; IX - permitir a realização de obras ou reparos urgentes. § 1º Conforme previsão que deverá constar da respectiva convenção de condomínio em multipropriedade, o multiproprietário estará sujeito a: I - multa, no caso de descumprimento de qualquer de seus deveres; II - multa progressiva e perda temporária do direito de utilização do imóvel no período correspondente à sua fração de tempo, no caso de descumprimento reiterado de deveres. § 2º A responsabilidade pelas despesas referentes a reparos no imóvel, suas instalações, equipamentos e mobiliário, será: I - de todos os multiproprietários, quando decorrentes do uso normal e do desgaste natural do imóvel; II - exclusivamente do multiproprietário responsável pelo uso anormal, sem prejuízo de multa, quando decorrentes de uso anormal do imóvel. Art. 1.358-K. Para os efeitos do disposto nesta Seção, são equiparados aos multiproprietários os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos a cada fração de tempo. Da Transferência Da Multipropriedade Art. 1.358-L. A transferência do direito de multipropriedade e a sua produção de efeitos perante terceiros dar-se-ão na forma da lei civil e não dependerão da anuência ou cientificação dos demais multiproprietários.
● causa que não havia previsão, não se esperava (não existe previsão no título) ⤷ não há menção a condição ou termo, mas a um fato novo, superveniente. ● efeito ex-nunc e inter partes = proteção ao adquirente de boa-fé. 2 formas de revogação: quando tem e quando não tem o título. Art. 557. Podem ser revogadas por ingratidão as doações: I - se o donatário atentou contra a vida do doador ou cometeu crime de homicídio doloso contra ele; II - se cometeu contra ele ofensa física; III - se o injuriou gravemente ou o caluniou; IV - se, podendo ministrá-los, recusou ao doador os alimentos de que este necessitava.
PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA
Lei 4728/65, c/ modificação no art. 66 do Dec. Lei 911/69 e art. 1361 á 1368 CC (bem móvel) e Lei
9514/97 (bem imóvel)
FIDÚCIA: transferência do bem para determinado fim, com a obrigação do adquirente de restitui-lo ao alienante, depois de cumprido o objetivo a que se pretendia. vantagens: 1 ) credor torna-se proprietário do bem adquirido e não mero detentor de direito real sobre a coisa. 2) equiparação do devedor a um depositário. finalidade creditícia: segurança para o credor, que tem restrição na propriedade e ele fica com a propriedade resolúvel na sua mão. ex: financiamento de um carro. quando paga tudo: comprador fica com a propriedade plena. quando não tem o pagamento: credor fica com a propriedade. Art. 1.361. Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor. (infungível: não pode ser substituída por outra - é um direito real de garantia) § 1º Constitui-se a propriedade fiduciária com o registro do contrato, celebrado por instrumento público ou particular, que lhe serve de título, no Registro de Títulos e Documentos do domicílio do devedor, ou, em se tratando de veículos, na repartição competente para o licenciamento, fazendo-se a anotação no certificado de registro. (domicílio do credor é nulo - veículos: basta fazer o registro no departamento de trânsito) § 2 º Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o devedor possuidor direto da coisa. § 3 º A propriedade superveniente, adquirida pelo devedor, torna eficaz, desde o arquivamento, a transferência da propriedade fiduciária. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA: é a transferência feita pelo devedor ao credor, da propriedade resolúvel como garantia de pagamento do seu débito, resolvendo-se o direito do adquirente com o adimplemento da obrigação. elementos: fiduciante (posse direta) e fiduciário (propriedade fiduciária e a posse indireta. fiduciante: devedor fiduciário: credor kk natureza jurídica: negócio jurídico uno (a alienação fiduciária somente produz efeitos entre os negociantes, tendo efeitos contratuais e como consequência surge a propriedade fiduciária como um direito real de garantia, que produz efeitos erga omnes), com duas relações jurídicas: uma obrigacional (expressado no débito contraído) e outra real (representada pela garantia = propriedade resolúvel). alienação fiduciária: fica com a coisa até o pagamento da dívida. comprador: posse direta credor fiduciário: posse indireta
CARACTERES:
BILATERAL: cria obrigações tanto para o fiduciário quanto para o fiduciante. obrigação do fiduciário é fornecer o financiamento que se obrigou e do fiduciante é pagar a dívida. ONEROSO: instrumento creditício (crédito) ao fiduciante e assecuratório ao fiduciário. instrumento: facilitou as compras. assecuratório: bem já fica no seu nome, e se não pagar fazer busca e apreensão (segurança). ACESSÓRIO: existência depende de obrigação principal - depende do contrato. FORMAL (instrumento público ou particular): Registro em Título e Documentos do domicilio do devedor - veículos (DETRAN); navios (Capitania dos Portos) e aeronaves (Departamento de Aviação Civil). REQUISITOS DO CONTRATO: Art. 1.362. O contrato, que serve de título à propriedade fiduciária, conterá: I - o total da dívida, ou sua estimativa; II - o prazo, ou a época do pagamento; III - a taxa de juros, se houver; IV - a descrição da coisa objeto da transferência, com os elementos indispensáveis à sua identificação. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL: busca e apreensão, venda extrajudicial ou judicial (art. 1364) e se o valor não bastar para o pagamento continua o devedor obrigado pelo restante (art. 1366). Art. 1.364. Vencida a dívida, e não paga, fica o credor obrigado a vender, judicial ou extrajudicialmente, a coisa a terceiros, a aplicar o preço no pagamento de seu crédito e das despesas de cobrança, e a entregar o saldo, se houver, ao devedor. (fica obrigado a vender em leilão) Art. 1.366. Quando, vendida a coisa, o produto não bastar para o pagamento da dívida e das despesas de cobrança, continuará o devedor obrigado pelo restante. PROIBIÇÃO DA CLÁUSULA COMISSÓRIA: Art. 1.365. É nula a cláusula que autoriza o proprietário fiduciário a ficar com a coisa alienada em garantia, se a dívida não for paga no vencimento. ● considerada DIREITO REAL DE GARANTIA aplicando-se as regras do penhor, hipoteca, anticrese. Art. 1.367. A propriedade fiduciária em garantia de bens móveis ou imóveis sujeita-se às disposições do Capítulo I Título X do Livro III da Parte Especial deste Código e, no que for específico, à legislação especial pertinente, não se equiparando, para quaisquer efeitos, à propriedade plena de que trata o art. 1.23 1. ● o terceiro (avalista ou fiador) que pagar a dívida, se sub-rogará no crédito e na propriedade fiduciária. Art. 1.368. O terceiro, interessado ou não, que pagar a dívida, se sub-rogará de pleno direito no crédito e na propriedade fiduciária. ● mesmas regras para os bens imóveis (Lei 9.514/97). Art. 1.368-A. As demais espécies de propriedade fiduciária ou de titularidade fiduciária submetem-se à disciplina específica das respectivas leis especiais, somente se aplicando as disposições deste Código naquilo que não for incompatível com a legislação especial. DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO: Art. 1.368-B. A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor. (ex: preferência no leilão - prefere ao estranho) § único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem. OBS Art. 1.363. Antes de vencida a dívida, o devedor, a suas expensas e risco, pode usar a coisa segundo sua destinação, sendo obrigado, como depositário: I - a empregar na guarda da coisa a diligência exigida por sua natureza; II - a entregá-la ao credor, se a dívida não for paga no vencimento.
INADIMPLEMENTO:
Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em Mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (credor fazer requerimento no cartório)
1. intimação para pagamento (vencidas e vincendas com acréscimos legais = 15 dias = mora). 2. a intimação deverá ser feita pessoalmente (notificação extrajudicial ou pelo correio, com aviso de recebimento). 3. a mora poderá ser purgada pelo registro imobiliário, devendo o oficial entregar a importância ao credor nos 3 dias subsequentes, deduzindo as despesas de cobrança e intimação. 4. não havendo purgação de mora: tal fato deverá ser certificado pelo oficial registrador, procedendo na matricula do imóvel a consolidação da propriedade em nome do fiduciário (somente com o comprovante de pagamento do itbi. 5. leilão: prazo de 30 dias (contados do registro) para alienação do imóvel (art. 27), que deverá ser precedido da devida divulgação. ART. 2 6 ... § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 3º-A. Quando, por 2 vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 do CPC). § 3º-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3º-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 1º Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do § único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos 15 dias seguintes. § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. § 2º-A. Para os fins do disposto nos §§ 1º e 2º, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. § 2º-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2º deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. Art. 30. É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1° e 2° do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será
concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome. § único. Nas operações de financiamento imobiliário, inclusive nas operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei nº 11.977/09, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), uma vez averbada a consolidação da propriedade fiduciária, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do devedor fiduciante, serão resolvidas em perdas e danos e não obstarão a reintegração de posse de que trata este artigo. DIREITOS DO FIDUCIANTE: 1) ficar com a posse direta da coisa. 2) reivindicar a coisa. 3) intentar ação de consignação em pagamento se o credor se recusar a receber o pagamento. 4) transmitir direitos sobre o imóvel (ceder a posse direta do imóvel - propriedade e indireta fica com o fiduciário. DEVERES DO FIDUCIANTE: 1) respeitar a alienação fiduciária em garantia (respeitar a posse do imóvel, ex: não pode vender). 2) manter e conservar o bem alienado. 3) não dispor da coisa (não tem o elemento de disposição). 4) entregar o bem, em caso de inadimplemento da obrigação. 5) continuar obrigado pessoalmente pelo remanescente da dívida. DIREITOS DO FIDUCIARIO: 1) ser proprietário “pro tempore” da coisa onerada que lhe é transferida com a posse indireta. 2) reivindicar o bem alienado (se não pagar a coisa). 3) vender a coisa que adquiriu fiduciariamente. 4) consolidar a propriedade imobiliária, se não houver o pagamento. 5) reintegração de posse (caso de aquisição por leilão - adjudicar o imóvel). DEVERES DO FIDUCIÁRIO: 1) proporcionar ao fiduciante o financiamento/empréstimo que se obrigou. 2) respeitar o uso da coisa alienada pelo fiduciante. 3) restituir o domínio do bem assim que o fiduciante pagar seu credito. 4) entregar ao devedor o saldo que houver do valor obtido com a venda. 5) ressarcir as perdas e danos quando se recusar a receber o pagamento da dívida ou dar quitação. Art. 53. Lei 8.078/90 Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. EXTINÇÃO (algumas hipóteses): 1) cessação da obrigação principal (depende da existência da dívida). 2) perecimento da coisa alienada fiduciariamente. 3) renúncia do credor (remissão - perdoa a dívida). 4) adjudicação judicial, remição (aquisição da propriedade pelos parentes ou devedor), arrematação ou venda extrajudicial. 5) confusão ou consolidação (credor e devedor se confundem). 6) desapropriação. OBS: averbação da extinção (Títulos e Documentos ou Registro de Imóveis).
DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA
⤷ receber, por meio de norma jurídica, permissão do seu proprietário para usá-la ou tê-la como se fosse sua, em determinadas circunstâncias ou sob condição de acordo com a lei e com o que foi estabelecido em contrato válido. ( uso + fruição vai para a terceira pessoa ) - norma jurídica: CC. introdução: Direito Patrimonial envolve o Direito das Obrigações e o Direito das Coisas ou Direitos Reais.
Art. 2.038. Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior, Lei no 3.071/16 e leis posteriores. (valor sobre o terreno) § 1º Nos aforamentos a que se refere este artigo é defeso: I - cobrar laudêmio ou prestação análoga nas transmissões de bem aforado, sobre o valor das construções ou plantações; II - constituir subenfiteuse. § 2º A enfiteuse dos terrenos de marinha e acrescidos regula-se por lei especial. DO DIREITO REAL DE SUPERFÍCIE - Arts. 1.369 a 1.377 CC kk Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis. § único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão. ⤷ modo inteligente de exploração da propriedade imóvel urbana ou rural, para fins de, respectivamente, construção (nas cidades) ou plantação (no campo). ● não estabelece prazo mínimo ou máximo - mas precisa ter um prazo. ● não pode ser feito por instrumento particular. ● objetivo de plantar ou construir no meu terreno - ficar estabelecido na escritura. ● se tiver mudança da destinação: pode ter cancelamento. CARACTERÍSTICAS: a. direito real sobre coisa alheia = direito limitado (limitado a uso e fruição). b. direito de usar o solo, na forma estipulada em contrato de acordo com a legislação urbanística, não autorizado obra no subsolo, salvo se for objeto da concessão (regra: não autorizado no subsolo). c. gratuita ou onerosa: na prática gratuita, proprietário tem expectativa de ter uma propriedade de volta valorizada, mas nada impede que seja onerosa. Art. 1.370. A concessão da superfície será gratuita ou onerosa; se onerosa, estipularão as partes se o pagamento será feito de uma só vez, ou parceladamente. d. superficiário é responsável pelos encargos e tributos s/ imóvel. Art. 1.371. O superficiário responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel. e. transmissível aos herdeiros ou terceiros: transmissível - isso para o superficiário - ceder seus direitos. Art. 1.372. O direito de superfície pode transferir-se a terceiros e, por morte do superficiário, aos seus herdeiros. § único. Não poderá ser estipulado pelo concedente, a nenhum título, qualquer pagamento pela transferência. f. em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, o superficiário terá direito de preferência em igualdade de condições e vice-versa Art. 1.373. Em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, o superficiário ou o proprietário tem direito de preferência, em igualdade de condições. g. dar outra destinação= extinção (outra destinação do que ficou contratado - extinção). Art. 1.374. Antes do termo final, resolver-se-á a concessão se o superficiário der ao terreno destinação diversa daquela para que foi concedida. Art. 1.375. Extinta a concessão, o proprietário passará a ter a propriedade plena sobre o terreno, construção ou plantação, independentemente de indenização, se as partes não houverem estipulado o contrário. Art. 1.376. No caso de extinção do direito de superfície em consequência de desapropriação, a indenização cabe ao proprietário e ao superficiário, no valor correspondente ao direito real de cada um. Art. 1.377. O direito de superfície, constituído por pessoa jurídica de direito público interno, rege-se por este Código, no que não for diversamente disciplinado em lei especial. ● normalmente, urbana construção e rural plantação. ● tem que ficar acordado na escritura - objeto da concessão.
ESTATUTO DA CIDADE – Lei 10.257/2011 – arts. 21 a 24 CÓDIGO CIVIL 2002 ESTATUTO DA CIDADE Imóvel urbano ou rural Imóvel urbano Exploração mais restrita: construções/plantações Exploração mais ampla: qualquer utilização de acordo com a política urbana Em regra não há autorização parautilização do subsolo e do espaçoaéreo. Em regra, é possível utilizar o subsolo ou oespaço aéreo. Cessão somente por prazo determinado Cessão por prazo determinado ou indeterminado. DIREITOS DO SUPERFICIÁRIO: 1) posse, uso e fruição do solo alheio, para construir ou plantar, na cidade ou no campo. 2) o direito de superfície pode ser alienado (vendido, doado, etc) ou gravado de ônus (hipoteca pelo tempo que ele tem), desde que pelo prazo máximo da superfície celebrada com o proprietário. ● não pode fazer alienação fiduciária 3) exercer a preferência se o proprietário quiser vender o imóvel a terceiros. DEVERES DO SUPERFICIÁRIO: 1) utilizar o solo conforme contrato = jus abutendi. 2) pagar o cânon (prestação) ao proprietário se for onerosa. 3) devolver a coisa ao término do prazo. 4) conservar o imóvel, a construção, a plantação, inclusive proteger da invasão de terceiros. conservar: não pode deixar que terceiros se apossem do imóvel. 5) pagar os tributos sobre o imóvel. 6) ar preferência ao dono do solo caso queira transferir a superfície a um terceiro. DIREITOS DO PROPRIETÁRIO: 1) usar o restante do solo, inclusive o subsolo, desde que não atrapalhe as atividades na superfície. ex: dá direito de superfície apenas sobre partes do terreno - restante. Art. 1.229. A propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e subsolo correspondentes, em altura e profundidade úteis ao seu exercício, não podendo o proprietário opor-se a atividades que sejam realizadas, por terceiros, a uma altura ou profundidade tais, que não tenha ele interesse legítimo em impedi-las. 2) receber o cânon se a Superfície foi onerosa. 3) via de regra, direito às benfeitorias ao término da superfície, ficando com as melhorias sem indenizar o superficiário. 4) conservar a posse indireta e valer-se das ações possessórias para defender a coisa, na inércia do superficiário. Art. 1.199. Se 2 ou mais pessoas possuírem coisa indivisa, poderá cada uma exercer sobre ela atos possessórios, contanto que não excluam os dos outros compossuidores. DEVERES DO PROPRIETÁRIO: 1) não perturbar ou impedir a construção ou plantação no seu terreno. 2) dar preferência ao superficiário caso queira alienar o imóvel a terceiros. EXTINÇÃO ● antes do termo final se o superficiário der destinação diversa daquela pelo qual foi concedida. ● desapropriação cuja indenização cabe ao proprietário e superficiário no valor correspondente ao direito de cada um. ● pelo termo de sua duração estabelecido em contrato. ● distrato. ● consolidação/confusão. ● renúncia do superficiário. ● perecimento do terreno gravado. ● pelo não uso do direito de construir/plantar dentro do prazo acordado. ● pelo falecimento do superficiário sem deixar herdeiros. OBS: averbação no registro de imóveis.
k) proveitosa a servidão pressupõe vantagem/utilidade para o prédio dominante, então por exemplo deve ser extinta uma servidão de retirar pedra se a pedreira se acabar - característica é inclusive é o fundamento da SP (servidão predial (não usado esse nome mais). l) obrigação propter rem: ônus imposto ao prédio e não à pessoa (mesmo que mude a titularidade do imóvel, a servidão continua). m) direito impessoal: a servidão está unida à coisa e não à pessoa, de forma a estabelecer obrigações propter rem, sendo irrelevante a pessoa do titular. ● não existe servidão sobre servidão - não pode onerar o dono do imóvel serviente além do necessário pode sofrer 2 servidões - desde que instituídas ao outro imóvel (não pode por parte ideal) NATUREZA JURÍDICA: direito real sobre coisas alheias. CLASSIFICAÇÃO: a) quanto ao objeto: urbanas e rurais. b) quanto a natureza dos prédios: rústicos (rurais) : localizados fora do perímetro urbano e urbanos: constituídas para a utilidade de prédios edificados conforme conveniências dos proprietários: c) quanto ao modo de exercício: positiva: permite a pratica no prédio serviente (ex: servidão de trânsito, poder passar), negativa: imposição (ex: não se construa - restrição que se impõe), contínua: exercida ininterruptamente, independentemente de qualquer ação humana (ex: aquedutos), descontinua: depende da ação humana pelo exercício, mediante ato do senhor ou possuidor do prédio dominante (de trânsito). d) quanto a exteriorização: aparente: caracteres exterior e são aquelas totalmente visíveis, não aparente: sem sinal exterior revelando sua existência. Art. 1.379. O exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente, por 10 anos, nos termos do art. 1.242, autoriza o interessado a registrá-la em seu nome no Registro de Imóveis, valendo-lhe como título a sentença que julgar consumado a usucapião. § único. Se o possuidor não tiver título, o prazo da usucapião será de 20 anos. ● possibilidade de ser pleitar usucapião (boa-fé, título, posse 10 anos) - aparente (para dar para provar). OBS: esta classificação se combina entre si, de modo que as servidões contínuas podem ser aparentes (aqueduto) e não-aparentes (ventilação), como também pode haver servidões descontínuas e aparentes (servidão de trânsito por uma ponte) e descontínuas e não-aparentes (servidão de passagem a pé sem qualquer marca no caminho). CONSTITUIÇÃO: a. ato jurídico (contratos) - título oneroso ou gratuito - registro. Art. 1.378. A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis. b. testamento. c. destinação do proprietário (proprietário tem 2 imóveis um do lado do outro (ligação entre os dois), se vender essa ligação continua com a servidão). d. desapropriação. e. por lei (servidão administrativa). f. por usucapião (ordinário e extraordinário). g. por sentença na ação divisória. h. ação confessória (dono do imóvel dominante propõe para se reconhecer a servidão - confessória (não tem um título, registro). EFEITOS JURIDICOS (após o registro): a) direito do proprietário do imóvel dominante usar a servidão constituída no imóvel serviente de maneira restrita, sem ampliar ou abusar, sob pena de ensejar perdas e danos além de obrigação de não fazer. ex: tira água a mais, alarga a estrada ● tem que ser conforme o registro - se quiser mudar de lugar, colocar na mesmas condições (com autorização do outro ou judicial).
Art. 1.385. Restringir-se-á o exercício da servidão às necessidades do prédio dominante, evitando-se, quanto possível, agravar o encargo ao prédio serviente. § 1º Constituída para certo fim, a servidão não se pode ampliar a outro. § 2º Nas servidões de trânsito, a de maior inclui a de menor ônus, e a menor exclui a mais onerosa. § 3º Se as necessidades da cultura, ou da indústria, do prédio dominante impuserem à servidão maior largueza, o dono do serviente é obrigado a sofrê-la; mas tem direito a ser indenizado pelo excesso. b) direito de ambos os proprietários, tanto serviente quanto dominante, de requerer remoção judicial da servidão, desde que não cause agravamento ao outro titular. Art. 1.384. A servidão pode ser removida, de um local para outro, pelo dono do prédio serviente e à sua custa, se em nada diminuir as vantagens do prédio dominante, ou pelo dono deste e à sua custa, se houver considerável incremento da utilidade e não prejudicar o prédio serviente. c) obrigação do proprietário dominante manter e conservar a servidão. Art. 1.380. O dono de uma servidão pode fazer todas as obras necessárias à sua conservação e uso, e, se a servidão pertencer a mais de um prédio, serão as despesas rateadas entre os respectivos donos. Art. 1.381. As obras a que se refere o artigo antecedente devem ser feitas pelo dono do prédio dominante, se o contrário não dispuser expressamente o título. Art. 1.382. Quando a obrigação incumbir ao dono do prédio serviente, este poderá exonerar-se. §único. Se o proprietário do prédio dominante se recusar a receber a propriedade do serviente, ou parte dela, caber-lhe-á custear as obras. DIREITOS DO PROPRIETÁRIO DO PRÉDIO DOMINANTE: 1) usar e gozar da servidão (está usando a estrada do outro imóvel) 2) realizar obras necessárias á sua conservação 3) exigir ampliação da servidão para facilitar a exploração do prédio dominante. Art. 1.385. Restringir-se-á o exercício da servidão às necessidades do prédio dominante, evitando-se, quanto possível, agravar o encargo ao prédio serviente. (necessidades - ter objetivo) § 1º Constituída para certo fim, a servidão não se pode ampliar a outro. (ser restrito as utilidades da servidão (ex: se for usar para passar de moto não precisa fazer grande) § 2º Nas servidões de trânsito, a de maior inclui a de menor ônus, e a menor exclui a mais onerosa. (passagem para caminhão inclui a passagem a pé, mas ao contrário não) § 3º Se as necessidades da cultura, ou da indústria, do prédio dominante impuserem à servidão maior largueza, o dono do serviente é obrigado a sofrê- la; mas tem direito a ser indenizado pelo excesso. (pedir aumento da servidão, mas indenizar pelo excesso) 4) renunciar a servidão (somente o dono do imóvel dominante pode renunciar - após a constituição, é perpétua). Art. 1.388. O dono do prédio serviente tem direito, pelos meios judiciais, ao cancelamento do registro, embora o dono do prédio dominante lho impugne: I - quando o titular houver renunciado a sua servidão; DEVERES DO PROPRIETÁRIO DO PRÉDIO DOMINANTE: 1) pagar todas as obras feitas para uso e conservação da servidão. 2) restringir o exercício da servidão apenas às necessidades do prédio dominante (civiliter modo). 3) indenizar o dono do prédio serviente pelo excesso do uso da servidão em caso de necessidade. DIREITOS DO PROPRIETÁRIO DO PRÉDIO SERVIENTE: 1) exonerar-se do pagamento de despesas com o uso e conservação da servidão, desde que abandone total ou parcialmente a propriedade em favor do dono do prédio dominante, sob pena de custear as obras necessárias (quem usa obrigado a fazer obras). 2) remover a servidão de um local para o outro desde que comunique o dono do prédio dominante, não trazendo prejuízos a estes, arcando com as despesas (precisar mudar, vai arcar com as obras). 3) manter sua destinação – impedir qualquer mudança na forma de utilização da servidão pelo proprietário do prédio dominante (feita a servidão, vai ter que respeitar).
