Conceitos Básicos do Direito de Locação: Objeto, Cláusulas e Renovação, Manuais, Projetos, Pesquisas de Direito falimentar

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CONTRATOS EM

ESPÉCIE

ÍNDICE

1. Contrato de Depósito

O Depósito é uma modalidade contratual que tem como objetivo principal guardar coisa

alheia. Tratado entre os arts. 627 até o 652 do Código Civil, sua definição legal está contida no

art. 627 do referido texto de lei:

Art. 627. Pelo contrato de depósito recebe o depositário um objeto móvel, para guardar, até que o depositante o reclame.

Suas principais características são o fato de ser, temporário, real, gratuito (em regra) e unilateral

ou bilateral imperfeito. Sobre tais atributos, recomenda-se a leitura dos seguintes artigos:

Art. 628. O contrato de depósito é gratuito, exceto se houver convenção em contrário, se resultante de atividade negocial ou se o depositário o praticar por profissão. Parágrafo único. Se o depósito for oneroso e a retribuição do depositário não constar de lei, nem resultar de ajuste, será determinada pelos usos do lugar, e, na falta destes, por arbitramento. Art. 643. O depositante é obrigado a pagar ao depositário as despesas feitas com a coisa, e os prejuízos que do depósito provierem.

Ademais, existem outras características importantes para o pleno entendimento do

contrato de depósito. Delas, menciona-se o fato de ser voluntário, necessário ou obrigatório,

ramificando-se em legal e miserável, regular, quando trata de coisa infungível, e irregular,

quanto trata de coisa fungível. Por fim, também podem ser de natureza civil ou comercial,

contratual, quando se deriva diretamente de um contrato, e judicial, quando se oriunda de

uma obrigação ou determinação judicial. Destas últimas características, indica-se a análise

dos seguintes artigos:

Art. 645. O depósito de coisas fungíveis, em que o depositário se obrigue a restituir objetos do mesmo gênero, qualidade e quantidade, regular-se-á pelo disposto acerca do mútuo. Art. 646. O depósito voluntário provar-se-á por escrito. Art. 647. É depósito necessário: I - o que se faz em desempenho de obrigação legal; II - o que se efetua por ocasião de alguma calamidade, como o incêndio, a inundação, o naufrágio ou o saque.

2. Contrato de Locação

Conceito

Contrato é uma espécie de negócio jurídico decorrente da manifestação de vontade das

partes.

Assim, no contrato de locação , a vontade das partes é expressa da seguinte forma:

1. Locador – Disponibiliza a posse do objeto da locação.

2. Locatário – Poderá usar o bem e gozar dele de acordo com a finalidade estabele-

cida, mediante pagamento de remuneração periódica (mensal, geralmente), durante o

período pactuado pelas partes.

• Se não for estabelecido tempo de duração: O contrato será válido por tempo razoável ou inde- terminado. Art. 565, CC: Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.

O objeto do contrato de locação é uma coisa infungível, ou seja, é única e não poderá ser

substituída por outra de igual validade, mesmo que da mesma espécie, qualidade e quantidade.

Assim, ao fim do contrato, deverá ser restituído ao locador o mesmo objeto.

Se o objeto fosse fungível, a restituição poderia ser realizada por meio da substituição do

objeto por outro de mesma espécie, qualidade e quantidade. É o caso do contrato de mútuo,

por exemplo.

A remuneração também é importante para qualificar um contrato de locação, pois, na hipótese

de uma relação não onerosa (gratuita) com os moldes similares aos da locação, o contrato

seria classificado como de comodato (no caso de bens imóveis).

Espécies

Diferenciam-se, principalmente, em razão da finalidade do contrato de locação:

• Locação de coisas (arts. 565 a 578, CC) – O objeto será coisa infungível, mas não há finalidade específica para a locação.
• Locação de prédio urbano (Lei nº 8.245/91 – Lei do Inquilinato) – Esta lei traz 3 espécies de loca- ção, de acordo com a finalidade : - Locação residencial (arts. 46 e 47, LI) – Moradia para a pessoa; - Locação para temporada (arts. 48 a 50, LI) – Uso do imóvel durante período e com fim específico, com duração máxima de 90 dias (ex.: estadia para férias); - Locação empresarial (arts. 51 a 57, LI) – Desenvolvimento de atividade empresarial.

• Recebimento de multa (proporcional) – Quando o locatário resolver o contrato antes do prazo. Direitos do Locatário
• Redução do aluguel ou resolução do contrato – Hipóteses de deterioração sem culpa da coisa. Art. 567, CC: Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava.
• Pagamento de multa proporcional – Hipótese de denúncia unilateral do contrato de locação.

OBS.: A princípio, apenas o locatário poderia rescindir o contrato unilateralmente antes do

prazo estipulado.

Art. 571, CC: Havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato. Art. 4º, LI: Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. Art. 54-A, § 2o: Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.

• Ressarcimento pelas benfeitorias realizadas no bem – O locador deve restituir ao locatário eventu- ais despesas decorrentes de: - Benfeitorias necessárias – Melhorias no bem,imprescindíveis para sua conservação. O locatário as realiza visando à melhora objetiva do bem alugado, portanto, tais benfeitorias (que são necessárias, frisa-se) sempre devem ser ressarcidas, ou configurariam enriquecimento ilícito do locador. - Benfeitorias úteis – Melhorias que proporcionam uma melhor utilização/aproveitamento do bem, mas que não são essenciais. Estas só serão ressarcidas se realizadas mediante consenti- mento expresso do locador.

Direito de retenção: O locatário poderá reter o bem caso não seja indenizado.

Art. 571, parágrafo único, CC: O locatário gozará do direito de retenção, enquanto não for ressarcido. Art. 578, CC: Salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador.

Obrigações do Locador

• Entregar a coisa alugada ao locatário e garantir o uso pacífico desta – Obrigação principal do deve- dor. Art. 568, CC: O locador resguardará o locatário dos embaraços e turbações de terceiros, que tenham ou pretendam ter direitos sobre a coisa alugada, e responderá pelos seus vícios, ou defeitos, anteriores à locação. Art. 22, LI: O locador é obrigado a: I – Entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; II – Garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado; [...]”.
• Dar a quitação específica (art. 22, VI, LI) – A quitação é um direito subjetivo do devedor (locatário), e consiste na obrigação do credor (locador) especificar em um recibo quais despesas estão sendo pagas.

Outros deveres do locador previstos no art. 22 da Lei do Inquilinato:

• Responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação (inciso IV);
• Fornecer ao locatário a descrição minuciosa do estado do imóvel quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes (inciso V);
• Pagar as taxas de administração imobiliária, além das despesas referentes à documentação do locatário ou de seu fiador (inciso VII);
• Pagar os impostos e taxas, e o prêmio de seguro complementar contra fogo, salvo disposição expressa em contrário no contrato (inciso VIII);
• Exibir ao locatário, quando solicitados, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas (inciso IX);
• Pagar as despesas extraordinárias de condomínio (inciso X) – Como são destinadas a melhorias do condomínio e, consequentemente, do imóvel, o locador será o maior beneficiado por elas.
• Já as despesas condominiais ordinárias são de obrigação do locatário , pois são destinadas à ma- nutenção de áreas comuns das quais este se beneficia durante a posse do imóvel. Obrigações do Locatário
• Pagamento do aluguel – Principal obrigação do locatário, como contraprestação à disponibilização do uso da coisa pelo locador (contrato oneroso).
• Uso da coisa nos limites do contrato e “como se fosse sua” – Dever de empregar toda a diligência necessária para garantir a conservação da coisa durante o uso.
• O termo “como se fosse sua” claramente indica a obrigação decuidar do bem como se lhe per- tencesse, e não a possibilidade de fazer o que quiser do bem como se ele lhe pertencesse. Cuidado com esta expressão! O proprietário do bem pode dele dispor, enquanto o locatário pode somente usá-lo e gozar dele.

• Pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto (inciso VIII) – Obri- gações pessoais do locatário.
• Permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediantecombinação prévia de dia e hora (inciso IX).
• Cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos (inciso X).
• Pagar o prêmio do seguro de fiança (inciso XI).
• Pagar as despesas ordinárias de condomínio (inciso XII) – Durante o uso do imóvel, é o locatário quem se beneficia do uso das áreas comuns do condomínio, de modo que cabe a ele o pagamento das taxas relativas à sua conservação, que são as despesas ordinárias.
  • O pagamento de condomínio constitui obrigação propter rem , de modo que, em caso de inadimplemento por parte do locatário, o próprio imóvel pode vir a ser utilizado como meio de pagamento destas (a obrigação segue a própria coisa). Neste caso, o locador terá assegurado o direito de regresso contra o locatário, caso tenha que arcar com as despesas condominiais ordinárias. Revisão Judicial do Contrato de Locação

Respeitando a autonomia privada e o poder negocial das partes, a regra geral é de que o

contrato deverá ser executado nos termos pactuados.

No entanto, visando a atender ao princípio do equilíbrio contratual, há algumas hipóteses

em que, diante de disparidade econômica e informacional, legitima-se a intervenção do

Estado através da revisão do contrato pelo Poder Judiciário. Isto acontece normalmente

na seguinte hipótese:

• Valor do aluguel arbitrado abusivamente
  • Também vale para o “aluguel-pena”, que é exigido pelo locador quando, mesmo após a notificação para restituição do bem, o locatário não o faz. Ele será fixado arbitrariamente pelo locador, mas também não poderá ser estipulado valor considerado abusivo, sob pena de revi- são judicial (enunciado 180 da III Jornada de Direito Civil). Art. 575, parágrafo único, CC: Se o aluguel arbitrado for manifestamente excessivo, poderá o juiz reduzi-lo, mas tendo sempre em conta o seu caráter de penalidade. Art. 582, segunda parte, CC: O comodatário constituído em mora, além de por ela responder, pagará, até restituí-la, o aluguel da coisa que for arbitrado pelo comodante. Cláusula de Vigência CONCEITO

É uma cláusula que, se presente no contrato de locação com prazo determinado, garante ao

locatário a permanência no imóvel até o fim do prazo mesmo na hipótese de o locador alienar

o imóvel.

Art. 8º, LI: Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

A cláusula de vigência constitui exceção ao princípio da relatividade dos efeitos do contrato,

segundo o qual o contrato não produzirá efeitos (sejam benefícios ou malefícios) a terceiros

que dele não sejam parte.

Nesta hipótese, o adquirente, promissário comprador ou cessionário não participaram da

constituição do contrato de locação, mas serão obrigados a respeitar seu término, é claro,

contanto que soubessem da existente cláusula de vigência do contrato.

REQUISITOS

Para que a cláusula de vigência tenha plena eficácia, exige-se:

• Cláusula expressa (escrita);
• Averbação do contrato na matrícula do imóvel (bem imóvel) ou no Registro de Títulos e Docu- mentos do domicílio do locador (bem móvel) – Necessário para dar conhecimento da existência da cláusula de vigência a terceiros , tendo em vista que estes não são parte integrante do contrato de locação e é de seu interesse saber a atual situação do bem objeto do contrato.
• Em regra, a publicidade dos contratos de locação não é necessária. Apenas se exige no caso da cláusula de vigência, sob pena de esta não produzir seus efeitos. Art. 576, CC: Se a coisa for alienada durante a locação, o adquirente não ficará obrigado a respeitar o contrato, se nele não for consignada a cláusula da sua vigência no caso de alienação, e não constar de registro. § 1o O registro a que se refere este artigo será o de Títulos Documentos do domicílio do locador, quando a coisa for móvel; e será o Registro de Imóveis da respectiva circunscrição, quando imóvel. INEXISTÊNCIA DA CLÁUSULA DE VIGÊNCIA

No caso de a cláusula de vigência não constar expressamente no contrato de locação, os

adquirentes do imóvel terão de observar o prazo de 90 dias para retomar a posse do imóvel

do locatário. Não poderá o locatário ser retirado do imóvel antes disso e não poderá o locador

reivindicar a posse do bem após este prazo.

Art. 576, §2º, CC: Em se tratando de imóvel, e ainda no caso em que o locador não esteja obrigado a respeitar o contrato, não poderá ele despedir o locatário, senão observado o prazo de noventa dias após a notificação.

Art. 4º, LI: Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

• Locatário: Pode rescindir o contrato antes do fim do prazo mediante o pagamento de multa , que deverá ser proporcional ao tempo remanescente do contrato.

OBS.: Caso a rescisão do contrato de locação decorra de transferência no emprego do

locatário, este não será obrigado a pagar multa; deve apenas notificar o locador, de forma

escrita, com antecedência mínima de 30 dias (Art. 4º, parágrafo único, Lei do Inquilinato).

• Locador: Não poderá retomar a posse do imóvel antes do fim do prazo contratual. Art. 5º, LI: Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo. CONTRATO COM PRAZO IGUAL OU SUPERIOR A 30 MESES

Caso haja renovação do contrato de locação por tempo indeterminado , ocorrem mudanças

nas regras.

As regras para este tipo de contrato estão previstas pelo art. 46 da Lei do inquilinato:

• O contrato deve ser escrito
• A resolução independe de notificação do locatário – A obrigação do locatário de restituir a coisa surge automaticamente ao fim do prazo pactuado no contrato sem que ele deva ser avisado disso. Caso não o faça, ele já estará sujeito aos efeitos da mora (mora ex re ).
• Hipótese de o locatário permanecer com a posse por 30 dias após findo o prazo contratual sem oposição do locador – Presume-se a prorrogação do contrato por prazo indeterminado , mas, caso isto ocorra, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo e sem motivo justo (denúncia vazia, porque não há um fundamento legal prévio autorizando a denúncia do imóvel). Art. 46, §2º, LI: Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação. CONTATO COM PRAZO INFERIOR A 30 MESES

Outra hipótese de locação, regulada no artigo 47 da Lei do Inquilinato:

• O contrato poderá ser verbal ou escrito

• O locatário tem dever de restituir a coisa após o fim do prazo estabelecido, ocorrendo a mora auto- maticamente , de forma idêntica aos contratos superior a 30 meses.
• A permanência do locatário na posse do imóvel por 30 dias além do prazo estipulado sem oposi- ção do locador também produz a prorrogação do contrato por prazo indeterminado.
• A diferença, neste tipo de contrato, é que, com ou sem a prorrogação, o locador só poderá reaver o imóvel na hipótese denúncia cheia , ou seja, com motivo justificado.

A denúncia cheia pode ser feita pelo locador nas seguintes situações:

Art. 9º da Lei do inquilinato:

• Mútuo acordo
• Infração legal ou contratual
• Falta de pagamento
• Realização de reparos urgentes
• Extinção do contrato de trabalho – Hipótese em que o locatário e locador têm relação de empre- gado e empregador.
• Para uso próprio ou para cônjuge, companheiro, ascendente ou descendente – Desde que estes não possuam residência própria.
• Para demolição ou edificação
• Após 5 anos de vigência ininterrupta do contrato

Como já visto anteriormente, o locador tem o dever de restituir ao locatário eventual valor gasto

na realização de benfeitorias no bem. A partir de agora, então, estudaremos as circunstâncias

em que isto ocorre.

Benfeitorias CLASSIFICAÇÃO

• Benfeitorias necessárias – São fundamentais para a conservação e manutenção da integridade do bem.
• Benfeitorias úteis – Melhoram ou otimizam o uso ou a função do bem.
• Benfeitorias voluptuárias – Realizadas por luxo, deleite. REALIZAÇÃO DE BENFEITORIAS NO CONTRATO DE LOCAÇÃO
• Benfeitoria úteis: São realizadas pelo locatário, que possui obrigação de realizar os reparos ur- gentes necessários para a manutenção/conservação do bem.
• Benfeitorias necessárias: Podem ser realizadas mediante autorização prévia.

No caso de vários interessados, o critério de desempate será:

(i) locatário mais antigo; ou

(ii) locatário mais idoso.

Art. 30, LI: Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado. Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso. IMÓVEL EM CONDOMÍNIO

Se o imóvel objeto da locação for propriedade em condomínio, o direito de preferência será de

prioridade dos coproprietários.

Atenção: Isso vale para o caso de condomínio geral, em que o objeto da locação possui mais

de um proprietário.

Lembrando da diferença: no condomínio edilício, existe um complexo nos feixes obrigacionais,

pois o condômino possui propriedade plena, mas também há áreas comuns.

INOBSERVÂNCIA DO DIREITO DE PREFERÊNCIA

Caso o locador realize a alienação do imóvel sem primeiro oferecê-lo para o locatário, este

poderá:

• Pleitear perdas e danos ao alienante (locador, dono do imóvel); ou
• Pleitear a adjudicação compulsória do imóvel, depositando o valor da venda, ou seja, conseguir para si a transferência obrigatória do imóvel.

Requisitos:

• Deve ser feito em até 6 meses do registro da venda no Registro de Imóveis;
• O contrato de locação precisa estar averbado na matricula do imóvel – Publicidade da relação de inquilinato em face de terceiros. Locação não Residencial ou Comercial CONCEITO

Será comercial a locação cujo contrato tiver como finalidade específica o uso do imóvel para

o desenvolvimento de atividade comercial ou empresarial.

Art. 55, LI: Considera - se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel, destinar - se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados. DIREITO DE RENOVAÇÃO

O Decreto 24.150 de 20 de abril de 1934 estabelecia que, para haver renovação do contrato de

locação comercial, era necessária uma indenização, denominada “luvas”.

Com a Lei do Inquilinato, este Decreto foi revogado , de modo que não é mais exigida

indenização para renovação do contrato de locação comercial.

De acordo com o artigo 51 da Lei do Inquilinato, a renovação do contrato de locação comercial

é um direito do locatário, nas seguintes condições:

• Contrato escrito – Há mitigação do princípio da liberdade de forma do contrato.
• Prazo igual ou superior a 5 anos – Também se admite casos em que a soma de vários contratos de locação totalize o período de 5 anos.
• Exercício da mesma atividade por, no mínimo, 3 anos – Como um dos objetivos do direito de reno- vação é a fidelização da clientela, é necessário que a atividade tenha se desenvolvido por um período de tempo considerável.

Tutela da inerência do ponto comercial: O direito de renovação tem como objeto evitar o

enriquecimento sem causa. Também busca evitar prejuízo ao empresário, já que, durante o

período de locação, este realizou investimentos consideráveis no imóvel; além de garantir a

clientela que, muitas vezes, é fiel em razão da localidade do negócio.

A propositura da ação renovatória deve ser realizada de 1 ano a 6 meses antes do término do

contrato de locação comercial, para que se possam discutir todas as questões pertinentes e

apresentar todas as defesas, antes do efetivo término do contrato.

Art. 51, §5º, LI: Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

Há poucas hipóteses em que o locador pode exercer sua defesa contra o direito de

renovação do locatário:

• Uso próprio, de cônjuge, companheiro(a), ascendente ou descendente, para realização de ativida- de comercial; desde que não seja do mesmo ramo do locatário (art. 51, II e §1º, LI);
• Comprovação de que o valor pago pelo locatário está muito abaixo do valor de mercado.

• Pedido liminar de desocupação do imóvel: O locatário deverá sair em 15 dias.
  • Requisitos legais (art. 59, §1º, LI):
  • Caução de 3 aluguéis, depositados pelo locador (autor da ação) – Finalidade de ressarcir eventuais danos ao locatário;
  • Causa de pedir – Deve ser esclarecida e se enquadrar nas hipóteses autorizadas pela lei:
    • Descumprimento de mútuo acordo
    • Término de relação de emprego
    • Locação para temporada – A ação de despejo com pedido liminar de desocupação poderá ser proposta em 30 dias após o fim do contrato
    • Morte do locatário sem sucessor
    • Permanência do sublocatário legítimo após o término do contrato de locação

Há também situações excepcionais em que cabe o pedido liminar na ação de despejo, trazidas

pelo CPC.

Arts. 303 e 305 – Tutela de urgência: Deve-se demonstrar o fumus boni iuris e periculum in

mora, e o juiz poderá deferir liminarmente a retomada do imóvel, mesmo sem o depósito de

caução.

Ação de despejo por falta de pagamento

Possui algumas características distintas:

• Natureza – Desconstitutiva ou constitutiva negativa (não é condenatória).
• Possibilidade de purgar a mora – Afastamento dos efeitos do descumprimento do contrato caso o locatário deposite os valores devidos. Com isso, a relação contratual continua e a ação é interrompida. - Condição: Isso só poderá ser feito no máximo 2 vezes dentro de um período de 12 meses
  • Evitar a contumácia do devedor, ou seja, que a situação de inadimplemento ocorra repetidas vezes.
• Cumulação objetiva – A ação de despejo pode ser cumulada com ação de cobrança por falta de pagamento de aluguéis.

OBS.: Os contratos de locação constituem título executivo extrajudicial. Em regra, o rito

cabível seria a ação de execução. Mas, havendo a cumulação de pedidos, obrigatoriamente

deverá ser seguido o rito ordinário.

• Como a ação de despejo é a determinada para a retomada da posse do imóvel (art. 5º, LI), nada impede que o autor proponha eventual ação de cobrança separadamente, caso em que poderá se- guir normalmente as regras de execução.
• Cumulação objetiva – A jurisprudência tem admitido a propositura da ação com o locatário e o fiador no polo passivo,desde que não haja o benefício de ordem , pelo qual o fiador demanda que, antes de ele próprio pagar a dívida, sejam liquidados os bens do devedor. (Se houver, a primeira tenta-

tiva de cobrança deverá ser contra o locatário e, apenas se frustrada, voltar-se-á para o fiador). AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL

• Segue o rito sumário.
• Condição temporal: Só poderá ser exercida 3 anos após a última revisão.

OBS.: A revisão pode ser extrajudicial, por meio de acordo entre as partes; ou judicial. Se for

judicial, o prazo é contado a partir da citação.

• O pedido deverá indicar o valor do aluguel pretendido: Tanto o locador quanto o locatário podem querer modificar o valor do aluguel.

O juiz definirá um valor para o aluguel provisório: Fixado durante a demanda , no limite de 80%

do valor indicado (ainda não há certeza de qual será o valor fixado ao final da ação).

• Necessidade de documento probatório do valor de mercado.