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Compra e Venda
1. Introdução
No presente trabalho faremos uma analise sistemática do instituto da compra e venda. Iniciando tal atividade com o percurso histórico-evolutivo desta, desde a permuta (fase primitiva) até o presente momento, esclarecendo as influências trazidas para o regime jurídico brasileiro através dos sistemas de concepção mais conhecidos e adotados mundialmente. Posteriormente, e principalmente, deteremo-nos a sua definição, classificação, caracterização e constituição, aonde será possível de forma abrangente um esclarecimento acerca dessa modalidade tão importante de contrato.
2. Evolução histórica e sistemas jurídicos adotados
Quando nos deparamos com uma análise histórica de algum instituto jurídico é de grande relevância correlacionar essa evolução histórica com a própria evolução social.
Num momento inicial das relações sociais as pessoas supriam as suas necessidades com a própria natureza,meio em que viviam,extraindo dela tudo aquilo que se fazia necessário para sua sobrevivência. Com o decurso do tempo essa auto-suficiência foi se instabilizando e passou-se a cultivar as trocas de produtos entre os membros que ali viviam.
A necessidade de troca (permuta) foi se intensificado e com o passar do tempo houve uma carência de organização dessa pratica, o que acarretou o estabelecimento de uma mercadoria-padrão para troca, que inicialmente foi o gado,os metais e posteriormente a moeda.Vale ressaltar que o surgimento da moeda como mencionado foi um marco muito importante para a passagem e amadurecimento da idéia de permuta,que instituía uma simples troca sem finalidade de lucro algum e a compra e venda propriamente dita.
Quanto aos sistemas jurídicos adotados poderíamos nos deter a mencionar apenas o adotado pelo sistema brasileiro, no entanto, é interessante que façamos um breve comentário acerca dos três sistemas que se sobressaem. O primeiro, de origem francesa encara o contrato de compra e venda como a simples receptação de titulo de proprietário de coisa que foi vendida. O segundo sistema é baseado no direito romano, e é este o adotado pelo sistema brasileiro, dotado de dois momentos, um voltado para o contrato gerador da compra e venda e o outro voltado para a execução desse contrato, ou seja, a transferência da referida propriedade (escritura de venda) e o terceiro sistema, e de bem menor uso é o sistema russo.
3. Definição
No direito romano conhecida como emptio – venditio. Em alemão designa Kauf. Em Francês significa vente e em italiano significa vendita.
“Art.481 Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.”
Como bem demonstra o artigo acima citado do nosso Código Civil a compra e venda nada mais é do que a celebração bilateral que visa à transferência e aquisição da propriedade ou de algum dos direitos inerentes a ela através de uma troca objeto-preço.
Avançando em uma definição mais especifica podemos mencionar a compra e venda pura, que é caracterizada pela ausência de condições resolutivas ou suspensivas para a sua celebração ou mesmo de clausulas especiais que a sujeitem.
4. Caracterização
Podemos enumerar algumas das principais características do contrato de compra e venda tais quais: deve ser consensual (formado pelo consentimento de ambas as partes), bilateral (marcado por uma obrigação recíproca), comutativo (pois há espera de retorno ao que foi dado em mesma quantidade/qualidade), oneroso (é inspirado no interesse recíproco) e é um contrato de execução simultânea ou diferida.
5. Elementos da compra e venda
Estão presentes os seguintes elementos no contrato de compra e venda: o consentimento, o preço e a coisa.
5.1 Consentimento
O consentimento nada mais é que o ato de vontade de se estabelecer o contrato, ato esse que deve estar presente em ambas as partes contratantes. É através do consentimento que surgem as chamadas obrigações. Quanto às obrigações nascidas do consentimento podemos nos deter a citar a mais importante de cada um dos contratantes.
No caso do vendedor, a obrigação principal que lhe é conferida é a de entregar a coisa vendida, transferindo ao comprador a sua propriedade, e o comprador tem como obrigação primordial pagar pelo preço no tempo, forma e lugar convencionados em contrato, ou seja, é obrigado o comprador a satisfazer o preço antes de receber a coisa vendida.
Para que haja consentimento é necessário que exista um acordo sobre a existência e natureza do contrato, bem como um acordo sobre o objeto de que
Bem diferente do caso anteriormente citado temos a forma de titulo pro solvendo, onde se considera pago o preço apenas depois de solvida a última prestação do contrato.
5.3 Coisa
Está inserida na obrigação principal do vendedor, que é a de transferir o domínio de certa coisa. Para ser coisa passível de contrato é necessário obedecer a algumas exigências, tais quais: a coisa deve ser individuada, determinada ou determinável, deve existir ou haver a possibilidade de existência e se encontrar no comércio.
É impossível, portanto, o contrato de venda de coisa inexistente, sendo este nulo de pleno direito. Em se tratando de impossibilidade ela pode ocorrer de duas formas: natural ou física e jurídica. Na primeira hipótese o que se vende nunca existiu, ou não existe mais e na segunda refere-se ao objeto/coisa que não pode ser contratado.
A venda de coisa atual e futura esta prevista no art.483 do Código Civil.
“Art.483 A compra e venda pode ter por objeto coisa atual e futura. Neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de concluir contrato aleatória.”
É importante dizer que na modalidade de coisa futura distinguem-se duas situações, a de venda condicional (dependente de vir a existir a coisa vendida ou coisa esperada) e a venda definitiva (considerando-se o preço mesmo que venha a deixar de existir).
No que diz respeito à venda de coisa alheia há ineficácia e não inexistência, pois aquele que realiza contrato de compra e venda de imóvel cujo vendedor não é proprietário, assume o risco de somente vir a obter o domínio do bem se e quando o vendedor o obtiver.
Sobre a venda de coisa litigiosa o Código de Processo Civil é bem claro em seu art.42.
“Art. 42 A alienação da coisa ou do direito litigioso, a titulo particular, por ato entre vivos, não altera a legitimidade das partes.”
Ou seja, é permitida a alienação de coisa litigiosa.
Em se tratando de vendas e pactos sucessórios é interessante ressaltar o art.426 do Código Civil Brasileiro.
“Art.426 Não pode ser objeto de contrato a herança de pessoa viva.”
A fundamentação dessa proibição encontra-se no principio de que ninguém pode dispor de bens e direitos que não estejam ainda em seu patrimônio, no caso, por exemplo, de um filho que quer vender a herança que receberá de seu pai, isso não é possível antes do seu recebimento legal.
No entanto existem duas exceções a essa regra. São elas: os contratos antenupciais, em que os envolvidos podem dispor a respeito de futura sucessão e nos contratos de partilha de bens entre descendentes, pelos pais, quando vivos. Exceção essa que esta prevista no art.2018 do CC.
“Art.2018 É válida a partilha feita por ascendentes, por ato entre vivos ou de última vontade, contanto que não prejudique a legítima dos herdeiros necessários.”
Na venda conjunta de várias coisas deve-se observar o que reza o art.503 do Código Civil.
“Art.503 Nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma delas não autoriza a rejeição de todas.”
Podemos extrair desse artigo a idéia de que quando houver alguma das coisas com defeito ou vicio, o negocio com as demais coisas é mantido, a menos que esse defeito individual comprometa a eficiência das demais, como por exemplo, nos casos de complementação de uma coisa pela seguinte.
Ao falar em coisa, em venda de coisa, em contrato de compra e venda de coisa, deve-se fazer uma diferenciação básica do que vem a ser a transferência da coisa e a transferência de direitos sobre o bem. Na transferência de coisa exigi-se materialidade e valor econômico, como por exemplo, a transferência da propriedade de uma casa. Na transferência de direitos sobre o bem se encaixa perfeitamente os direitos intelectuais, de um autor aonde há uma cessão de direitos e não contrato de compra e venda.
5.4 Formas
São consensuais, formando-se mediante simples acordo entre os contratantes. Em regra, não há formas especiais, sendo livre a sua constituição. Obedecendo a regras previstas, especialmente, no seguinte artigo no código civil.
“Art.108 Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30(trinta) vezes o maior salário mínimo vigente no País”
Vale ressaltar aqui em forma esquemática, por motivos de didática as formas especiais de compra e venda previstas em nossa legislação.
Pacto comissório
“O pacto comissório vem a ser a cláusula inserida no contrato pela qual os contraentes anuem que a venda se desfaça, caso o comprador deixe de cumprir suas obrigações no prazo estipulado. A venda está, portanto, sob condição resolutiva, só se aperfeiçoando se, no prazo estipulado, o comprador pagar o preço ou se, no prazo de dez dias seguintes ao vencimento do prazo de pagamento, o vendedor demandar o preço (AJ, 107:388); assim, se ele preferir exigir o preço, não poderá exercer ação resolutória. Com efeito, estabelece o Código Civil, no art. 1.163, parágrafo único, que, não efetuado o pagamento no dia avençado, o vendedor terá a opção de pedir o preço ou desfazer a venda, acrescentando que, se, em 10 dias após o vencimento do prazo, o alienante, em tal caso, não reclamar o preço, ficará desfeito o negócio de pleno direito (RF, 139:28). Percebe-se que não será necessário um pronunciamento judicial resolutório do contrato, porque este deixará de produzir seus efeitos automaticamente, o que não afasta, porém, a possibilidade de intervenção judicial, podendo o magistrado tão-somente declarar, formalmente, tal resolução contratual. Desfeita a venda, a coisa voltará a integrar o patrimônio do vendedor (AJ, 76:515),que reporá ao comprador as quantias que dele recebeu.Nada obsta que esse direito do vendedor seja exercido pelos seus sucessores e contra os sucessores do comprador." Maria Helena Diniz
Venda ad corpus e venda ad mensuram
A venda de imóvel “ad mensuram” ou por medida é aquela em que se fixa área determinada e estipula o preço por medida de extensão. É interessante a distinção entre a venda por medida e a venda “ad corpus”, porque os efeitos são diferentes. Na prática, a venda “ad mensuram” constitui-se de gleba retirada de área maior. O comprador adquire uma determinada metragem de terreno.
Venda de quinhão em coisa comum
“Art. 504 Não pode ser condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino a quem não se der conhecimento da venda poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se
o requerer no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de decadência.”
Venda de ascendente a descendente
Regulamentado pelo art.496 do atual Código Civil. “Art.496 É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.” O objetivo dessa norma é manter a igualdade de direitos entre os descendentes do patrimônio de seu ascendente.
Venda de bens entre conjugues
Uma pratica rara, em face da relação que já se tem entre os possíveis contratantes. Somente permitida quando se tratar de bens que estejam excluídos da comunhão. Prevista no art.499 do Código Civil: “É licita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão.”
Venda com reserva de domínio
Venda de crédito com reserva de domínio. Disciplinada pelos arts. 1070 e 1071 e parágrafos do Código de Processo Civil. Trata-se de um pacto adjetivo que autoriza o vendedor a preservar para si a propriedade da coisa alienada, até o momento em que se realizasse o pagamento total do preço.
Venda sobre documentos
Modalidade nova trazida pelo atual Código Civil. É utilizada em negócios internacionais de importação e exportação, quando os pagamentos são efetuados mediante a entrega dos documentos relativos às transações. A tradição da coisa é substituída pela representação dos comprovantes da compra e venda. Prevista pelo art.529: “Na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela entrega do seu titulo representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silêncio deste, pelos usos.”
