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CÓDIGO CIVIL DO CONDOMINIO
ARTIGO 1403º
- Existe propriedade em comum, ou compropriedade, quando duas ou mais pessoas são simultaneamente titulares do direito de propriedade sobre a mesma coisa.
- Os direitos dos consortes ou comproprietários sobre a coisa comum são qualitativamente iguais, embora possam ser quantitativamente diferentes; as quotas presume-se, todavia, quantitativamente iguais na falta de indicação em contrário do título constitutivo.
ARTIGO 1404º
(Aplicação das regras da compropriedade a outras formas de comunhão)
As regras da compropriedade são aplicáveis, com as necessárias adaptações, à comunhão de quaisquer outros direitos, sem prejuízo do disposto especialmente para cada um deles.
ARTIGO 1405º
(Posição dos comproprietários)
- Os comproprietários exercem, em conjunto, todos os direitos que pertencem ao proprietário singular; separadamente, participam nas vantagens e encargos da coisa, em proporção da suas quotas e nos termos dos artigos seguintes.
- Cada consorte pode reivindicar de terceiro a coisa comum, sem que a este seja lícito opor- lhe que ela não lhe pertence por inteiro.
SECÇÃO II
Direitos e encargos do comproprietário
ARTIGO 1406º
(Uso da coisa comum)
- Na falta de acordo sobre o uso da coisa comum, a qualquer dos comproprietários é lícito servir-se dela, contanto que a não empregue para fim diferente daquele a que a coisa se destina e não prive os outros consortes do uso a que igualmente têm direito.
- O uso da coisa comum por um dos comproprietários não constitui posse exclusiva ou posse de quota superior à dele, salvo se tiver havido inversão do título.
ARTIGO 1407º
(Administração da coisa)
- É aplicável aos comproprietários, com as necessárias adaptações, o disposto no artigo 985º; para que haja, porém, a maioria dos consortes exigida por lei, é necessário que eles representem, pelo menos, metade do valor total das quotas.
- Quando não seja possível formar a maioria legal, a qualquer dos consortes é lícito recorrer ao tribunal, que decidirá segundo juízos de equidade.
- Os actos realizados pelo comproprietário contra a oposição da maioria legal dos consortes são anuláveis e tornam o autor responsável pelo prejuízo a que der causa.
ARTIGO 1408º
(Disposição e oneração da quota)
- O comproprietário pode dispor de toda a sua quota na comunhão ou de parte dela, mas não pode, sem consentimento dos restantes consortes, alienar nem onerar parte especificada da coisa comum.
- A disposição ou oneração de parte especificada sem o consentimento dos consortes é havida como disposição ou oneração de coisa alheia.
- A disposição da quota está sujeita à forma exigida para a disposição da coisa.
ARTIGO 1409º
(Direito de preferência)
- O comproprietário goza do direito de preferência e tem o primeiro lugar entre os preferentes legais no caso de venda, ou dação em cumprimento, a estranhos da quota de qualquer dos seus consortes.
- É aplicável à preferência do comproprietário, com as adaptações convenientes, o disposto nos artigos 416º a 418º.
- Sendo dois ou mais os preferentes, a quota alienada é adjudicada a todos, na proporção das suas quotas.
ARTIGO 1410º
(Acção de preferência)
- O comproprietário a quem se não dê conhecimento da venda ou da dação em cumprimento tem o direito de haver para si a quota alienada, contanto que o requeira dentro do prazo de seis meses, a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação, e deposite o preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da acção.
- O direito de preferência e a respectiva acção não são prejudicados pela modificação ou distrate da alienação, ainda que estes efeitos resultem de confissão ou transacção judicial.
(Redacção do Dec.-Lei 68/96, de 31-5)
ARTIGO 1415º
(Objecto)
Só podem ser objecto de propriedade horizontal as fracções autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.
ARTIGO 1416º
(Falta de requisitos legais)
- A falta de requisitos legalmente exigidos importa a nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal e a sujeição do prédio ao regime da compropriedade, pela atribuição a cada consorte da quota que lhe tiver sido fixada nos termos do artigo 1418º ou, na falta de fixação, da quota correspondente ao valor relativo da sua fracção.
- Têm legitimidade para arguir a nulidade do título os condóminos, e também o Ministério Público sobre participação da entidade pública a quem caiba a aprovação ou fiscalização das construções.
SECÇÃO II
Constituição
ARTIGO 1417º
(Princípio geral)
- A propriedade horizontal pode ser constituída por negócio jurídico, usucapião ou decisão judicial, proferida em acção de divisão de coisa comum ou em processo de inventário.
- A constituição da propriedade horizontal por decisão judicial pode ter lugar a requerimento de qualquer consorte, desde que no caso se verifiquem os requisitos exigidos pelo artigo 1415º.
ARTIGO 1418º
(Conteúdo do título constitutivo)
- No título constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio.
- Além das especificações constantes do número anterior, o título constitutivo pode ainda conter, designadamente:
a) Menção do fim a que se destina cada fracção ou parte comum;
b) Regulamento do condomínio, disciplinando o uso, fruição e conservação, quer das partes comuns, quer das fracções autónomas;
c) Previsão do compromisso arbitral para a resolução dos litígios emergentes da relação de condomínio.
- A falta da especificação exigida pelo nº 1 e a não coincidência entre o fim referido na alínea a) do nº 2 e o que foi fixado no projecto aprovado pela entidade pública competente determinam a nulidade do título constitutivo.
(Redacção do Dec.-Lei 267/94, de 25-10)
ARTIGO 1419º
(Modificação do título)
- Sem prejuízo do disposto no nº 3 do artigo 1422º-A, o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública, havendo acordo de todos os condóminos.
- O administrador, em representação do condomínio, pode outorgar a escritura pública a que se refere o número anterior, desde que o acordo conste de acta assinada por todos os condóminos.
- A inobservância do disposto no artigo 1415º importa a nulidade do acordo; esta nulidade pode ser declarada a requerimento das pessoas e entidades designadas no nº 2 do artigo 1416º.
(Redacção do Dec.-Lei 267/94, de 25-10)
SECÇÃO III
Direitos e encargos dos condóminos
ARTIGO 1420º
(Direitos dos condóminos)
- Cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício.
- O conjunto dos dois direitos é incindível; nenhum deles pode ser alienado separadamente, nem é lícito renunciar à parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição.
ARTIGO 1421º
(Partes comuns do prédio)
- São comuns as seguintes partes do edifício:
a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;
ARTIGO 1422º-A
(Junção e divisão de fracções autónomas)
- Não carece de autorização dos restantes condóminos a junção, numa só, de duas ou mais fracções do mesmo edifício, desde que estas sejam contíguas.
- Para efeitos do disposto no número anterior, a contiguidade das fracções é dispensada quando se trate de fracções correspondentes a arrecadações e garagens.
- Não é permitida a divisão de fracções em novas fracções autónomas, salvo autorização do título constitutivo ou da assembleia de condóminos, aprovada sem qualquer oposição.
- Nos casos previstos nos números anteriores, cabe aos condóminos que juntaram ou cindiram as fracções o poder de, por acto unilateral constante de escritura pública, introduzir a correspondente alteração no título constitutivo.
- A escritura pública a que se refere o número anterior deve ser comunicada ao administrador no prazo de 30 dias.
(Aditado pelo Dec.-Lei 267/94, de 25-10)
ARTIGO 1423º
(Direitos de preferência e de divisão)
Os condóminos não gozam do direito de preferência na alienação de fracções nem do direito de pedir a divisão das partes comuns.
ARTIGO 1424º
(Encargos de conservação e fruição)
- Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.
- Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.
- As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que dela se servem.
- Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.
(Redacção do Dec.-Lei 267/94, de 25-10)
ARTIGO 1425º
(Inovações)
- As obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio.
- Nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns.
ARTIGO 1426º
(Encargos com as inovações)
- As despesas com as inovações ficam a cargo dos condóminos nos termos fixados pelo artigo 1424º.
- Os condóminos que não tenham aprovado a inovação são obrigados a concorrer para as respectivas despesas, salvo se a recusa for judicialmente havida como fundada.
- Considera-se sempre fundada a recusa, quando as obras tenham natureza voluntária ou não sejam proporcionadas à importância do edifício.
- O condómino cuja recusa seja havida como fundada pode a todo o tempo participar nas vantagens da inovação, mediante o pagamento da quota correspondente às despesas de execução e manutenção da obra.
(Redacção do Dec.-Lei 267/94, de 25-10)
ARTIGO 1427º
(Reparações indispensáveis e urgentes)
As reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino.
ARTIGO 1428º
(Destruição do edifício)
- No caso de destruição do edifício ou de uma parte que represente, pelo menos, três quartos do seu valor, qualquer dos condóminos tem o direito de exigir a venda do terreno e dos materiais, pela forma que a assembleia vier a designar.
- Se a destruição atingir uma parte menor, pode a assembleia deliberar, pela maioria do número dos condóminos e do capital investido no edifício, a reconstrução deste.
- Os condóminos que não queiram participar nas despesas da reconstrução podem ser obrigados a alienar os seus direitos a outros condóminos, segundo o valor entre eles acordado ou fixado judicialmente.
- A assembleia também reunirá quando for convocada pelo administrador, ou por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido.
- Os condóminos podem fazer-se representar por procurador.
ARTIGO 1432
(Convocação e funcionamento da assembleia)
- A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos.
- A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos.
- As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido.
- Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.
- As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos, podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos dos números seguintes.
- As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias.
- Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância.
- O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada nos termos do nº 6.
- Os condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicílio ou o do seu representante.
(Redacção do Dec.-Lei 267/94, de 25-10)
ARTIGO 1433º
(Impugnação das deliberações)
- As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.
- No prazo de 10 dias contado da deliberação, para os condóminos presentes, ou contado da sua comunicação, para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes.
- No prazo de 30 dias contado nos termos do número anterior, pode qualquer condómino sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem.
- O direito de propor a acção de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação.
- Pode também ser requerida a suspensão das deliberações nos termos da lei de processo.
- A representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as acções compete ao administrador ou à pessoa que a assembleia designar para esse efeito.
(Redacção do Dec.-Lei 267/94, de 25-10)
ARTIGO 1434º
(Compromisso arbitral)
- A assembleia pode estabelecer a obrigatoriedade da celebração de compromissos arbitrais para a resolução de litígios entre condóminos, ou entre condóminos e o administrador, e fixar penas pecuniárias para a inobservância das disposições deste código, das deliberações da assembleia ou das decisões do administrador.
- O montante das penas aplicáveis em cada ano nunca excederá a quarta parte do rendimento colectável anual da fracção do infractor.
ARTIGO 1435º
(Administrador)
- O administrador é eleito e exonerado pela assembleia.
- Se a assembleia não eleger administrador, será este nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer dos condóminos.
- O administrador pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções.
- O cargo de administrador é remunerável e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável.
- O administrador mantém-se em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.
(Redacção do Dec.-Lei 267/94, de 25-10)
(Redacção do Dec.-Lei 267/94, de 25-10)
ARTIGO 1437º
(Legitimidade do administrador)
- O administrador tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiro, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia.
- O administrador pode também ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns do edifício.
- Exceptuam-se as acções relativas a questões de propriedade ou posse dos bens comuns, salvo se a assembleia atribuir para o efeito poderes especiais ao administrador.
ARTIGO 1438º
(Recurso dos actos do administrador)
Dos actos do administrador cabe recurso para a assembleia, a qual pode neste caso ser convocada pelo condómino recorrente.
ARTIGO 1438º-A
(Propriedade horizontal de conjuntos de edifícios)
O regime previsto neste capítulo pode ser aplicado, com as necessárias adaptações, a conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas unidades ou fracções que os compõem.
(Aditado pelo Dec.-Lei 267/94, de 25-10)
Regulamento Geral do Ruído.
Decreto-Lei9/2007 de 17 de Janeiro alterado pelo Decreto-Lei nº 278/2007 de 1 de Agosto
Artigo 14º - Actividades ruidosas temporárias: É proibido o exercício de actividades ruidosas temporárias na proximidade de edifícios de habitação, aos sábados, domingos e feriados e nos dias úteis entre as 20 e as 8 horas; Artigo 16º - Obras no interior de edifícios: As obras de recuperação, remodelação ou conservação realizadas no interior de edifícios destinados a habitação, comércio ou serviços que constituam fonte de ruído apenas podem ser realizadas em dias úteis, entre as 8 e as 20 horas, não se encontrando sujeitas à emissão de licença especial de ruído, devendo o responsável pela execução das obras afixar em local acessível aos utilizadores do edifico a duração prevista das obras e, quando possível, o período horário no qual se prevê que ocorra a maior intensidade de ruído. Excepção: obras no interior de edifícios que devam ser executadas com carácter de urgência para evitar ou reduzir o perigo de produção de danos para pessoas e bens. Artigo 24 º - Ruído de Vizinhança: As autoridades policiais podem ordenar ao produtor de ruído de vizinhança, produzido entre as 23 e as 7 horas, a adopção das medidas adequadas para fazer cessar imediatamente a incomodidade, constituindo o não cumprimento da ordem de cessação deste ruído pela autoridade policial uma contra-ordenação ambiental leve prevista com sanção a aplicar ao infractor, sendo da competência da Câmara Municipal o
processamento dessa contra-ordenação e aplicação de coimas e sanções acessórias (suspensões – obras, feiras - ou apreensões cautelares – de algum instrumento de trabalho que faça ruído). Mais concretamente: tais actividades ruidosas em violação daqueles preceitos podem ser suspensas por ordem das autoridades policiais ou a pedido do interessado, devendo ser lavrado um auto e remetido ao Presidente da Câmara para o respectivo procedimento de contra-ordenação.
