A SEGURANÇA JURÍDICA DADA PARA AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL, Teses (TCC) de Metodologia

Baixe A SEGURANÇA JURÍDICA DADA PARA AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL e outras Teses (TCC) em PDF para Metodologia, somente na Docsity!

A SEGURANÇA JURÍDICA DADA PARA AQUISIÇÃO DA

PROPRIEDADE IMÓVEL

A SEGURANÇA JURÍDICA DADA PARA AQUISIÇÃO DA

PROPRIEDADE IMÓVEL

ABSTRAT

Legal certainty consists in the precaution and certainty of legal transactions. It is linked to the general guarantee of rights that are enshrined in the constitution. It is difficult to find a link between the right to property and legal certainty. But it can be understood that legal security protects property, because legal security serves as an instrument to guarantee the stability of rights, thus having to guarantee and protect the right to property. For the preparation of this work, theoretical and practical aspects of the problem of the emergence of property are taken as a starting point for the personal growth of humanity and the ways found for the registration of immovable property, especially in this time of great advance of the means communications, which give rise to a permanent commitment to the improvement of a legal method that, while allowing human progress, with the use of new technologies, also protects people in their privacy and dignity. This study aims to study the applicability of the principle of Legal Security in the Real Estate Registry Service. Therefore, there was an inevitability to bring further clarification on the expression principle, its purpose, concepts and differences. Keywords: Civil Code. Property Registration. Legal effectiveness.

1 INTRODUÇÃO

O presente trabalho visa dar uma noção, ainda que superficial, sobre aspectos práticos e teóricos acerca do registro de imóveis, em especial a segurança jurídica nas relações imobiliárias. Trata-se de um estudo bibliográfico o qual constitui o procedimento básico para os estudos monográficos, pelos quais se busca o domínio do estado da arte sobre determinado tema. A metodologia abordada fara uma reflexão sobre o tema abordado e mostrara os resultados através da pesquisa num todo. O Serviço Registral é um instituto bastante complexo e de suma importância principalmente nos dias atuais, porém apesar da existência de farta e qualificada doutrina sobre o assunto muitos estudantes e profissionais da área jurídica possuem pouco conhecimento acerca deste instituto. Apresentam-se algumas considerações acerca de função tão importante para o direito brasileiro, principalmente sua natureza jurídica e fundamentais, sem, contudo, perder de vista alguns aspectos práticos. O objetivo do presente trabalho é discorrer sobre a questão da segurança jurídica em relação à propriedade imobiliária no Brasil. Para alcançar o objetivo geral, são estabelecidos três objetivos específicos: traçar aspectos iniciais sobre a propriedade imóvel no sistema jurídico brasileiro, com foco na aquisição da propriedade imobiliária; abordar o contexto do sistema de registro de imóveis no Brasil; analisar questões práticas envolvendo a segurança jurídica no registro de imóveis. Foram, ainda, levantados questionamentos acerca de como teria nascido a atividade registral como meio de garantir a segurança jurídica nas relações, a atividade registral nos dias atuais, a observância aos princípios constitucionais e específicos da atividade registral imobiliária, bem como pontos ainda deficientes no que tange a segurança jurídica na atividade registral e de que forma poderiam ser melhorados. Por isso, este estudo apresenta as formas de aquisição de um imóvel, bem como a proteção jurídica dada aos adquirentes, pois em algumas situações o adquirente possui dificuldades em regularizar a sua aquisição.

não sendo de fácil apreensão, pois remonta aos primórdios da humanidade. Todavia a nossa proposta terá como marco o Brasil atual, de maneira que, acredita-se que torna a tarefa menos árdua. De acordo com Brasil (2002) Código Civil art. 1.245 transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Esse diploma legal prescreve que “Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial para validar os negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país. (CÓDIGO CIVIL, art. 108,2002) Reforçando o entendimento, que ademais, é seguido pela maioria dos doutrinadores que estudam a forma de transmissão da propriedade imóvel no Brasil, transcreve-se abaixo trecho da obra do Professor Caio Mário (2000), o qual esclarece, in verbis , que no sistema jurídico brasileiro, com efeito, a propriedade não se adquire solo consensu, isto é, pelo contrato. Entendia o romano não ser possível contrato sem a existência de elemento material, uma exteriorização da forma, fundamental na gênese da própria obligatio. Primitivamente, eram as categorias de contratos verbis, re ou litteris, conforme o elemento forma se ostentasse por palavras sacramentadas, ou pela entrega efetiva do objeto ou pela inscrição no códex. Somente mais tarde, com a atribuição de ação a quatro pactos de utilização frequente (venda, locação, mandato e sociedade), surgiu a categoria dos contratos que se celebravam consensu, isto é, pelo acordo puro das vontades. Somente aqueles quatro contratos consensuais eram reconhecidos como tais. Nos demais, prevalecia sobre a vontade materialidade de sua declaração, que haveria de obedecer rigidamente ao ritual sagrado: a inscrição material no livro do credor (contratos litteris), a traditio efetiva da coisa (contratos re), a troca de expressões estritamente obrigatórias (contratos verbis) de que a policitatio era o mais exemplo. (PEREIRA, 2000, p.51). Consoante destacado por Caio Mário em suas Instituições de Direito Civil, característica típica dos contratos no direito romano era a rigidez no que toca à observância das formas. O abrandamento quanto ao formalismo só ocorre na história dos romanos justamente quando se passa a admitir alguns contratos consensuais, como a compra e venda.

3 SEGURANÇA JURÍDICA DE IMÓVEIS

A segurança jurídica também é um princípio de suma importância, principal motivador de toda a construção desse sistema de registros públicos atual. Segundo Ceneviva (2010, p. 46), "a segurança, como libertação do risco, é, em parte, atingida pelos títulos notariais e pelos registros públicos". O registrador, na condição de guardião do registro, não deve temer a tecnologia, mas sim, procurar investir em meios seguros e eficazes quanto ao armazenamento de dados na serventia a seu cargo, inclusive, impedindo que esses dados fiquem acessíveis as pessoas não autorizadas (SOUZA, 2011, p. 24). O ser humano carece de certa segurança para dirigir, programar e moldar com emancipação e responsabilidade a sua existência. Por isso, prematuramente se considerou como componentes peculiares do Estado de direito o princípio da segurança jurídica e o princípio da confiança do cidadão. (CANOTILHO,1993, p.371), De acordo com Canotilho (1993) a segurança está atrelada à mutabilidade das relações sociais e, por consequência, do direito. Por conta da constante mutação da sociedade, devem ser estabelecidas bases sólidas para que o cidadão possa exercer seus atos na vida civil. A segurança jurídica transcende ao direito, pois foi com a necessidade de proporcionar estabilidade às relações jurídicas que se formou o Estado, consolidado no direito positivo. (CANOTILHO,1993) Por esse motivo, diante da evidência de que a segurança não existe sem o direito, e de que o direito não tem outro fim senão proporcionar a segurança faz com que a expressão “segurança jurídica” seja considerada, uma tautologia. A respeito da segurança jurídica como sendo: A respeito à estabilidade das relações jurídicas já constituídas e a obrigação de antecipar os efeitos das decisões que interferirão nos direitos e liberdades individuais e coletivas (CUNHA JR.,2008, p. 678). De acordo com Serra e Serra (2013) o ser humano precisa de uma devida segurança, por isso o Estado impôs ao Poder Público meios para que isto se assegurasse, garantindo a estabilidade das relações jurídicas e constituindo o

Pois, sabe-se que o registro resguarda o direito de propriedade contra terceiros, assegurando a boa-fé das partes. Ele, porém, não sana o vício do título, nem em relação ao terceiro de boa-fé. O registro não transfere direitos além do que o transmitente possui, constituindo uma presunção juris tantum , ou seja, admite-se prova em contrário. Se o teor do registro não exprimir a verdade, o prejudicado poderá exigir que se retifique. Em regra diz-se que, satisfeitos os elementos de validade (agente capaz, objeto lícito, possível, determinado ou determinável e a forma prescrita em lei), o negócio jurídico pode ter eficácia imediata, ou sujeitar-se-á a condição suspensiva (art. 114 CC)^1 ou termo inicial (art. 123 CC)^2. Salles (2007) diz que segurança jurídica é o princípio de maior estatura nos países desenvolvidos, e ressalta que, deve ser considerada o alicerce do Registro de Imóveis; pois sem ela as ações realizadas não serão revestidas de certeza e presunção de veracidade necessários. Numa análise superficial pode-se até pensar não haver razão para uma especial proteção dos dados constantes dos registros públicos no que tange ao conhecimento de terceiros, mesmo que sem interesse jurídico, pois tais registros estão a serviço da sociedade como um todo, sendo um meio comprovadamente eficaz (SALLES,2007) O registro imobiliário, em que pese ter como foco a propriedade imóvel, abriga perenemente dados relativos a pessoas, mesmo que essas pessoas já não ostentem nenhuma relação com o imóvel ao qual se encontrava vinculado, devendo o Registrador, frente a essa situação, ser extremamente cauteloso, sob pena de invasão à privacidade alheia (DONEDA,2006). Os departamentos de informática dos serviços de registro de imóveis devem elaborar, implantar e atualizar permanentemente os registros, centralizando os normas de segurança mediante um documento de obrigatório cumprimento para (^1) Art. 114 do Código Civil, que determina que os negócios jurídicos benéficos e a renúncia devem ser interpretados estritamente. (^2) Artigo 123 - Código Civil / 2002: Invalidam os negócios jurídicos que lhes são subordinados: I - As condições física ou juridicamente impossíveis, quando suspensivas; II - As condições ilícitas, ou de fazer coisa ilícita; III - As condições incompreensíveis ou contraditórias.

todo o pessoal com acesso aos dados de caráter pessoal automatizados, seja pelo pessoal próprio da serventia, seja por aqueles que lhes prestam serviços esporadicamente (KONNO,2007). Doneda (2006) ainda aconselha que o sistema de informação e tratamento de dados dos registradores e dos serviços centrais devem ser submetidos, ao menos a cada dois anos, a uma verificação de segurança, mediante auditoria ou análise de risco, para se estabelecer o nível de comprimento das políticas, procedimentos, instruções e medidas de segurança adotadas e definidas previamente. Os arquivistas devem comunicar ao responsável de segurança qualquer mudança que se haja realizado nos dados inseridos no sistema, as mudanças realizadas nos programas ou dispositivos da base de dados ou aplicações de acesso aos arquivos, que possa causar uma no nível de segurança exigido (DONEDA,2006). Um registro correto, seguro e, por consequência, óbvia eficaz, não é exclusivamente interessante ao proprietário do imóvel, ou àquele que está utilizando o serviço, resta caracterizado nesse serviço também o interesse público, uma vez que o mesmo amplia a dimensão de garantia social (CARMO,2008). Ainda para Carmo (2008) pode-se dizer com certeza que o registro é um dos instrumentos eficazes à inserção social e econômica dos indivíduos que dele se utilizam na sociedade, e no mercado econômico, através da garantia efetiva de seus direitos e a consequente expansão destes direitos. Ainda para Carmo (2008) tem-se que o Registro de Imóveis tem por finalidade a confirmação, ou a obtenção da aquisição da propriedade, uma vez que apenas o contrato, seja ele oneroso ou gratuito, produzirá apenas efeitos pessoais ou obrigacionais, sendo necessário o registro para que sejam reconhecidos os direitos reais. Até que se efetive o registro, o vendedor, alienante, ou doador, continua a ser o proprietário do imóvel, e consequentemente continua a responder pelas obrigações decorrentes desta propriedade (CARMO,2008).

3.2 OPOSIÇÃO ERGA OMNES

Estão cada vez mais frequentes as discussões sobre o sistema ideal de transmissão de bens imóveis. É cediço que o direito de propriedade é exercido contra todos ( erga omnes ), de forma que o consentimento para a configuração e idealização do sistema registrário deve ser fruto de consentimento das pessoas que, mesmo que fictamente, são atingidas pelo efeito da propriedade. A oponibilidade erga omnes , de modo objetivo, significa que uma pessoa titular de direito real sobre uma coisa, é livre para exercer seu poder sobre esta, cabendo a todos os demais, o dever de respeitar o exercício de tal direito, daí o termo oponível contra todos (RIBEIRO,2016). Ainda para a autora supracitada, em decorrência da oponibilidade, a publicidade do direito é indispensável e determinada por lei. Desta feita, a publicidade dos bens imóveis é realizada por meio de registro dos atos perante Cartório de Registro de Imóveis, e a publicidade de bens móveis se dá por meio da tradição. 3.3 OS PROCEDIMENTOS DA DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA A compra de um negócio pode envolver vários riscos para ambas as partes; por um lado, o adquirente assume todo o ativo e o passivo do imóvel que está sendo vendido, e por outro lado, o vendedor pode ficar sem receber a quantia devida se o comprador agir com má fé, ou vir a falir por má gerência. Surgiu a necessidade de oferecer aos compradores, bem como aos vendedores, um mecanismo ou ferramenta que subsidiasse de forma clara e equilibrada, se a compra daquele negócio era viável ou não. Essa ferramenta é conhecida como " Due Diligence ", trata-se de uma técnica de análise que realiza uma criteriosa avaliação econômico-financeira, fiscal, legal, ambiental, trabalhista, previdenciária e patrimonial da atual situação da entidade desejada, visando minimizar os riscos refletidos e oriundos dessas operações.

Na due diligence imobiliária, os profissionais especializados em direito imobiliário irão preparar ou analisar todos os documentos relativos a um imóvel, de modo que diminuam também ao máximo o risco envolvendo a aquisição ou a venda do imóvel. Este serviço pode ser prestado tanto para o vendedor (organizando toda a documentação necessária para agilizar o processo de negociação e venda) quanto para o comprador (que quer ver analisada toda a documentação do imóvel que pretende adquirir, buscando a maior segurança possível) (FREITAS,2016, spp.). A due diligence imobiliária é um procedimento que vai mais a fundo na documentação, diminuindo ainda mais o risco na negociação de um imóvel, geralmente verificando dados em processos judiciais e administrativos, contabilizando riscos e dando pareceres sobre a segurança do negócio (FREITAS,2016). Ainda para Freitas (2016) muitos corretores (principalmente os que já possuem uma formação jurídica) já estão capacitados para prestarem estes serviços, porém, como eles demandam uma avaliação mais profunda e cuidadosa, geralmente são cobrados à parte do pagamento da intermediação do negócio em si. Na maioria das vezes, porém, este procedimento é feito por um advogado especializado em Direito Imobiliário, justamente porque além da análise fria dos documentos, ele analisa também a possibilidade de existência de fraude contra credores, fraude à execução, possibilidade de perda do imóvel frente às dívidas de antigos proprietários, perda por evicção, entre outros aspectos jurídicos específicos, capazes de “melar” uma negociação (FREITAS,2016, spp.). Freitas (2016) ainda afirma que, não se pode exigir do corretor de imóveis, por exemplo, que ele analise o passivo tributário do vendedor de um imóvel (seja pessoa física ou jurídica) e diga se o negócio é seguro ou não, até porque, nos autos do processo pode haver um pedido de penhora do imóvel que ainda não foi registrado na matrícula e, desta forma, “passaria batido” em uma avaliação normal, mas seria certamente constatado em um processo de due diligence.

Assim, conforme preceitua Farias (2007): Há uma correspondência entre a unidade da matrícula e a unidade do imóvel. Seus requisitos, que objetivam garantir maior fidelidade ao registro imobiliário, estão previstos no ß 1°, inciso II, artigo 176 da LRP. Recentemente, o Conselho Nacional de Justiça editou o Provimento nº 47/2015, estabelecendo diretrizes gerais para o registro eletrônico de imóveis, denominado SREI - Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis. Art. 6º. Os livros do registro de imóveis serão escriturados e mantidos segundo a Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973, sem prejuízo da escrituração eletrônica em repositórios registrais eletrônicos (CNJ,47/2015).

5 REGISTRO IMOBILIÁRIO COMO PROTETOR E IDENTIFICADOR DO DIREITO

À PROPRIEDADE

O vocábulo propriedade pode significar posse sobre um determinado bem, seja ele corpóreo ou incorpóreo. Mas também pode significar domínio, ou seja, poder que se exerce sobre as coisas a que lhe estão sujeitas. A propriedade é um direito real amplo, onde dela os demais direitos reais tiram seu fundamento, pode-se assim dizer que os outros direitos reais só existem a partir da propriedade, por ser a fonte dos direitos reais. Assim, entende-se por bem definir a propriedade imobiliária como o direito que uma pessoa, física ou jurídica, tem de usar, gozar e dispor totalmente de um bem imóvel, excluindo terceiros que dele queira exercer, injustamente, os mesmos direitos (art. 1.228 do CC). Esmiuçando o conceito, usar ( itus atendi ) e servir-se dela da maneira como entender mais conveniente, gozar ( ius fruendi ) e aproveitar economicamente os seus produtos, dispor ( iusabutendi) , transferir ou aliená-la a outrem a qualquer título, reaver (rei vindicatio ) e reivindicá-la das mãos de quem injustamente a possua ou detenha (BRASIL, CONSTITUIÇÃO,1988). O titular de um bem pode desfrutar e dispor do bem como quiser, sujeitando- se apenas às limitações impostas em razão do interesse público ou da existência do direito de propriedade de outras pessoas, sobre outros bens. A propriedade faz parte da dignidade da pessoa humana, uma vez que, para agir com toda a independência, o homem tem necessidade de poder apropriar-se exclusivamente de certos bens, para orientar sua atividade segundo suas aspirações e seus gostos e trabalhar, sem coação, no desenvolvimento de sua personalidade. A Constituição Federal de 1988 é clara, ao dizer no caput de seu art. 5º que "todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros (...) direito (...) à propriedade...". A propriedade é um direito fundamental estabelecido no art. 5º, XXII da CF/88, que mesmo sendo considerado uma cláusula pétrea, pode ser turbada e até mesmo mitigada através da posse, como adiante será demonstrado. O direito à moradia também aparece na nossa Carta Magna em seu art. 6º, caput, como um direito social e individual, garantido a todo indivíduo ara proporcionar-lhe uma vida regular em sociedade.

6 O REGISTRO DE IMÓVEIS

A lei básica de registros públicos é a Lei nº 6.015/73, e nela encontram-se importantes disposições que norteiam o instituto do registro de imóveis. O registro imobiliário seria o poder legal de agentes do ofício público, para efetuar todas as operações relativas a bens imóveis e a direitos a eles condizentes, promovendo atos de escrituração, assegurando aos requerentes a aquisição e exercício do direito de propriedade e a instituição de Ônus reais de fruição ou de aquisição (DINIZ,2010, p.11) Registro de Imóveis é um órgão público auxiliar do Direito, em especial do Civil, dedicado ao assento de títulos públicos ou privados. O Registro de Imóveis é o ato de ofício praticado pelo oficial do Cartório de Registro de Imóveis, o qual é revestido de fé pública e faz constar no assento registral permanente, os atos de aquisição e transmissão da propriedade imóvel, assegurando, assim, o direito de propriedade de seu titular, ou adquirente, além de assegurar a publicidade dos direitos reais perante terceiros (BORGES,2007, p.116). A segurança está intimamente ligada ao conceito de imutabilidade, ou seja, uma vez registrado um ato, este terá seu conteúdo preservado, é a garantia da estabilidade do conteúdo do ato jurídico. Já a autenticidade denota que o ato de registro é dotado de presunção de veracidade, legitimidade e de legalidade, elevando o ato ao status de ato de autoridade, como destaca Ceneviva (2001), ao lecionar que o registro, assim como o ato de autoridade cria presunção relativa de verdade, pois aquele possui os mesmos atributos que a este lhe são próprios. Dizer que um registro é eficaz, não demonstra somente eficácia entre as partes que contrataram, mas, de uma maneira extensiva, o registro de imóveis deve demonstrar que o negócio jurídico existe, e que produz efeitos na órbita de todas as demais pessoas, é a denominada eficácia erga omnes, uma das características do direito de propriedade. Como irá se verificar adiante, existem consequências importantes decorrentes da falta de registro e da consequente falta de eficácia erga omnes.

Assim, o registro de imóveis é uma espécie de registro público que efetua operações pertinentes a bens imóveis, assegurando aos adquirentes a aquisição e a segurança jurídica da propriedade oponível erga omnes, além da instituição de ônus reais pertinentes à fruição, garantia ou aquisição. Em outras palavras, o registro de imóveis é o cadastro da propriedade imóvel e por ele se constituem se alteram e se extinguem os direitos reais sobre imóveis. É o repositório de todas as informações da propriedade imóvel, com caráter de autenticidade e eficácia (CENEVIVA,2010). É importante destacar, novamente, a obrigatoriedade do registro imobiliário, não só para abranger o direito real, como também o direito pessoal a que ele refere, dando publicidade e sendo uma for de aquisição do domínio, de oneração de bens imóveis e de garantia de indisponibilidade do direito real. O registro de imóvel deve perpetuar os seus registros. A tecnologia de conservação adotada deve ser segura a longo prazo. A informática, apesar de toda a evolução, ainda não conseguiu dar uma resposta satisfatória, de modo a viabilizar o abandono do sistema atual. 6.1 PRINCÍPIOS FUNDAMENTAIS QUE REGEM O REGISTRO IMOBILIÁRIO Para saber se o título está apto para o registro é seguido uma ordem de qualificação, analisando se o título se enquadra no rol do artigo 167, da Lei 6.015/73, se a qualificação das partes seguiu o estabelecido no artigo 176, da mesma lei, e se preencheu os requisitos referente à documentação necessária de cada tipo de título. Preenchido os requisitos do título segue-se para a análise da matrícula ou transcrição do imóvel, que será regida pelos princípios basilares do sistema registral. Os princípios fundamentais que regem o Registro Imobiliário são os da publicidade, fé pública, legalidade, territorialidade, continuidade, prioridade, especialidade e instância. Com esses princípios, busca-se atingir a segurança jurídica. Ressalta- se que com relação ao imóvel, este deve estar descrito no título perfeitamente igual como está descrito na matrícula, com a indicação de suas características, confrontações, localização, área, denominação, se rural, ou logradouro e número, se urbano, e sua designação cadastral, se houver.

1. Princípio da Publicidade