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Entendeu o STF que o compromisso de compra e venda sem registro em cartório não poderia ser alvo de ação de adjudicação compulsória, execução específica ...
Tipologia: Provas
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Monografia apresentada como requisito para conclusão do curso de bacharelado em Direito do Centro Universitário de Brasília.
Orientador: Prof. Júlio César Lérias Ribeiro.
1.1 Direitos Pessoais e Direitos Reais: Distinções Relevantes para a Definição
dos Efeitos Jurídicos do Contrato.............................................................................................
1.2 Promessa de Compra e Venda: de mero contrato preliminar a contrato
autônomo...................................................................................................................................
1.3 Promessa de Compra e Venda Registrada Como Direito Real
Limitado....................................................................................................................................
2.1 Direito do Promitente Comprador. Promessa Registrada: Direito Real de
Aquisição..................................................................................................................................
2.2 Direito do Promitente Comprador. Direito Pessoal à Adjudicação
Compulsória..............................................................................................................................
2.3 Conflito entre o Artigo 1.418 do Código Civil Brasileiro de 2002 e o
Enunciando 239 da Súmula do STJ..........................................................................................
3.1 O Entendimento Jurisprudencial do STF. A necessidade de Registro da
Promessa de Compra e Venda..................................................................................................
3.2 O Entendimento Jurisprudencial do STJ e o Enunciado 239: A Dispensa de
Registro da Promessa de Compra e Venda...............................................................................
necessidade de se interpretar de forma sistemática as normas no ordenamento jurídico Brasileiro.
Ademais, o terceiro capítulo tem por finalidade citar a jurisprudência correlata, comentando-a com base no que entende a doutrina civilista brasileira. Deste modo, será alvo de análise na presente monografia a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal, enquanto guardião da legislação infraconstitucional, e do Superior Tribunal de Justiça, após a promulgação da Constituição Federal de 1988.
Por derradeiro, utilizou-se na presente monografia do método de pesquisa bibliográfico, bem como de julgados atinentes à matéria da dispensa do registro da promessa de compra e venda ao reconhecimento do direito à adjudicação compulsória em face do promitente vendedor.
1 Direitos Patrimoniais Subjetivos: Direitos Pessoais e Direitos Reais.
1.1 Direitos Pessoais e Direitos Reais: Distinções Relevantes para a
Definição dos Efeitos Jurídicos do Contrato.
Numa perspectiva contextual, tem-se por necessário, na presente monografia, pontuar alguns aspectos doutrinários sobre direitos reais e pessoais, uma vez que o estudo de tais institutos é imprescindível para delinear toda a linha de pensamento envolvida nesta pesquisa.
Posto isto, há de se ressaltar que à época do direito romano os direitos reais e pessoais não sofriam distinção, considerando como objeto do direito apenas “o poder do homem” sobre algo ou alguém, definindo-o como elemento unificador do direito (teoria unitária). Tal entendimento perdeu força frente à separação doutrinária entre o denominado ius in re e a obligatio^1 (teoria dualista).
Leciona Menezes Cordeiro^2 :
"A crítica às teorias monistas [...] passa pela demonstração da diversidade essencial entre os direitos reais e os direitos pessoais. O que é dizer, passa pela comprovação da existência de um dualismo essencial no seio dos direitos patrimoniais que impliquem coisas". (p.
O conceito de direitos reais deve ser definido a partir de uma base teórica dualista, na qual os direitos reais (absolutos) e os direitos obrigacionais (relativos) são analisados sob o prisma de um universo de dicotomias, como institutos jurídicos essencialmente distintos e autônomos. Neste sentido, Carlos Roberto Gonçalves entende por inviável a unificação dos direitos reais e pessoais, com base na diversidade de princípios
(^1) LOPES, Miguel Maria de Serpa. Curso de Direito Civil: Obrigações em Geral. 6. ed. Rio de Janeiro Freitas Bastos, 1995. 2 p. 18- 19 CORDEIRO, Menezes A. Direitos Reais. Lisboa: Lex Edições Jurídicas, 1993. p. 261
titular do direito, bem propriamente dito e o poder imediato do homem sobre a coisa. Nas relações de direitos pessoais estão presentes os elementos: sujeito passivo, sujeito ativo e a prestação.
Outra manifestação harmônica à teoria realista, emitida por Sílvio de Salvo Venosa, traduz-se na idéia de que as relações de direito pessoal unem duas ou mais pessoas entre si, enquanto as relações de direito real unem uma ou mais pessoas a uma coisa ou a um conjunto de coisas, mas de forma que a relação seja apenas com a coisa^5.
Em contrapartida, os que defendem a teoria personalista entendem que numa relação jurídica de direito real compõe-se de três elementos: sujeito ativo, sujeito passivo e o bem, corpóreo ou incorpóreo, como objeto da relação. Os personalistas entendem que nos direitos reais o sujeito passivo apresenta-se na figura da sociedade, havendo uma obrigação passiva universal. Neste contexto, recai a todos os indivíduos da sociedade o dever de respeitar a condição jurídica do titular do direito real, dever este de abstenção em relação à coisa, ou seja, não perturbar ou prejudicar o titular do direito por ação alheia incidente sobre a coisa.
Corroboram o entendimento supracitado os juristas Caio Mário da Silva Pereira^6 , Álvaro Moreira e Carlos Fraga^7 , vez que não vislumbram incidência de direitos reais sem que haja uma relação jurídica entre o titular do direito sobre a coisa e os demais indivíduos da sociedade, ao passo que, ressalvados os limites legais, o gozo dos direitos sobre a coisa por parte de seu titular deve ser assegurado e defendido perante terceiros.
No âmbito da distinção entre direitos patrimoniais, tem-se que os direitos reais exigem dos demais membros da sociedade respeito ao direito que o titular exerce sobre a coisa, enquanto nos direitos pessoais o sujeito passivo da relação não deve apenas respeitar o direito de crédito como cumpri-lo, realizando a prestação.
Objetivando adequar as duas teorias à realidade jurídica vigente, parte da doutrina civilista remete-se ao intuito de reformular a teoria personalista, como se vê no
(^5) VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil : Direitos Reais. 2. ed. São Paulo: Atlas, 2002. p. 20 (^6) PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil : Direitos Reais. 13. ed. Rio de Janeiro: Forense,
entendimento do autor lusitano José de Oliveira Ascensão^8 que roga pela inviabilidade de existência de relação jurídica entre o titular do direito real e os demais membros da sociedade, fundamentada na indeterminação do sujeito passivo.
Tal entendimento^9 consubstancia-se na idéia de que existe uma “situação jurídica” para o sujeito titular de direito real “passível de gerar relações jurídicas” entre o titular do direito real e quem eventualmente desrespeitar o dever genérico de respeito imposto à sociedade, passando de terceiro a sujeito passivo, sendo certo que, neste diapasão, permanece inalterado o elemento do “poder imediato que o titular exerce sobre a coisa”, o qual é exercido frente a determinado indivíduo da sociedade.
Portanto, é de se registrar que a doutrina de Ascensão busca harmonizar os elementos das duas correntes doutrinárias anteriores. A meu ver esta visão apresenta-se como a mais razoável no âmbito do direito civil brasileiro, sendo inequívoco que, os direitos patrimoniais reais remetem-se ao regime dos poderes, enquanto os direitos patrimoniais obrigacionais remetem-se ao regime das faculdades^10.
b) Eficácia absoluta dos direitos reais. Relaciona-se direitamente com o denominado efeito erga omnes dos direitos reais. Significa dizer que os direitos reais são oponíveis em face de qualquer pessoa que os desrespeite, não atendendo ao comando de abstenção neles contido (caráter absoluto dos direitos reais advindos da teoria personalista)^11. Por outro lado os direitos obrigacionais são dotados de eficácia relativa, o que revela a subordinação de determinada parte em relação à autonomia da vontade, exercida pela outra parte por meio do cumprimento de sua obrigação, sendo certo que ambas as partes estão subordinadas de forma recíproca^12.
c) Caráter absoluto dos direitos reais. Nas relações de direito real, a determinação do sujeito passivo e o surgimento da relação jurídica se dá ao momento da violação ao direito que sujeito ativo exerce sobre a coisa, enquanto nas relações de direito pessoal a determinação do sujeito passivo se dá ao momento em que nasce o direito de crédito
(^8) ASCENSÃO, José de Oliveira. Direito Civil : Reais. 5. ed. Coimbra: Coimbra Editora, 2000. p. 609- (^9) ASCENSÃO, José de Oliveira. Direito Civil : Reais. 5. ed. Coimbra: Coimbra Editora, 2000. p. 609- (^10) JUNIOR, Valter Farid Antonio. Compromisso de Compra e Venda. 1. ed. São Paulo: Atlas, 2009. p. 16 (^11) ASCENSÃO, José de Oliveira. Direito Civil : Reais. 5. ed. Coimbra: Coimbra Editora, 2000. p. 611- (^12) GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. 5. ed. São Paulo: Saraiva, 2010. p.
inominados^20. Vale ressaltar que tal restrição baseia-se nos efeitos gerados pelos direitos reais, vez que particulares não têm o poder de vincular a sociedade a deveres de abstenção diversos dos preexistentes^21.
g) Tendência à perpetuidade dos direitos reais. Entende Orlando Gomes que os direitos reais tendem à perpetuidade, pois a sua função consiste em conferir uma relação de gozo permanente do titular do direito em relação à coisa propriamente dita, ou seja, não há um prazo especificamente estabelecido para a extinção do direito. No entanto, vale ressaltar que uma tendência não confere caráter absoluto, havendo a possibilidade de direitos reais transitórios, tais como usufruto e de garantia. Ademais, Embora bastante discutida, a tendência à perpetuidade tem fundamento na própria natureza dos direitos reais, bem como na confrontação promovida entre os direitos reais e pessoais, uma vez que estes últimos são eminentemente transitórios, extinguindo-se ao momento do adimplemento da respectiva obrigação^22.
h) Determinação e existência atual da coisa. Exige que o objeto do direito real seja certo e determinado, em contraste aos direitos pessoais que admitem estabelecimento de relações baseadas em um objeto caracterizado por um gênero, qualidade e quantidade. Tal exigência é requisito para o exercício do direito de sequela. No entanto, não se exclui a possibilidade dos direitos reais terem por objeto uma universalidade de coisas como um rebanho ou uma biblioteca. Não obstante, no que se refere à determinação da coisa exige-se a prova de existência atual desta para tanto. Diferente dos direitos pessoais, não há possibilidade de se envolver direitos futuros, mas tão somente os atuais^23.
i) Princípio da publicidade. Tem como objetivo a presunção de conhecimento da titularidade do direito real por toda a sociedade para a segurança e aplicabilidade da eficácia absoluta de tais direitos. Este princípio, no âmbito dos direitos pessoais, revela-se na ciência de todas as informações relativas à relação jurídica apenas entre as partes envolvidas, sem a necessidade de exteriorizar para toda a sociedade tais informações. Nessa direção, no direito civil positivo brasileiro, a publicidade aparece na
(^20) GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. 5. ed. São Paulo: Saraiva, 2010. p. 35 21 22 GOMES, Orlando.^ Direitos Reais:^ atualizado por Luis Edson Fachin. Rio de Janeiro: Forense, 2004. p. 19 23 GOMES, Orlando.^ Direitos Reais:^ atualizado por Luis Edson Fachin. Rio de Janeiro: Forense, 2004. p. 14 MOREIRA, Álvaro; FRAGA, Carlos. Direitos Reais : segundo as prelecções do Prof. Doutor C.A. da Mota Pinto ao 4º ano jurídico de 1970-71. 1. ed. Coimbra: Almedina, 1971. p. 99
aquisição “inter vivos” de direito real sobre bens imóveis mediante registro^24 (art. 1.227 do código civil brasileiro), o que não acontece com os bens móveis, vez que se dá mediante tradição^25 (artigo 1.226 do código civil brasileiro)^26.
j) Aquisição prescritiva de direitos reais. Segundo Edmudo Gatti, ocorre âmbito da extinção de direitos, em decorrência do transcurso do tempo, alcançando distintos efeitos ao se tratar de direitos reais e direitos pessoais. Quanto aos direitos reais, tem-se a denominada aquisição por usucapião, extinção do direito de uma pessoa e concomitante aquisição de direito por outra pessoa sobre o mesmo objeto jurídico, qual seja, a coisa. Diferentemente, nos termos dos ensinamentos de Orlando Gomes, os direitos pessoais não podem ser adquiridos por usucapião^27 , existindo, tão-somente, a prescrição do direito do autor, a qual consiste na extinção da obrigação e do direito de ação correspondente, restando em face do devedor apenas uma obrigação natural em favor do credor, uma vez que o respectivo direito não decaiu^28.
Por derradeiro, conclui-se que, juridicamente, as distinções atinentes à natureza de cada uma das espécies de direito, seja real ou pessoal, apresentam-se como fator decisivo na definição da natureza jurídica da ação de adjudicação compulsória. Justifica esta visão a verificação legal de que o registro do contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel confere ao promitente comprador o direito real de aquisição, previsto no artigo 1.225^29 e disciplinado no artigo 1.417^30 do Código Civil Brasileiro de 2002. A frente será objeto de discussão a constituição do direito de adjudicação compulsória, previsto e disciplinado no
(^24) Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código. 25 Art. 1.226. Os direitos reais sobre coisas móveis, quando constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com a tradição. 26 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. 5. ed. São Paulo: Saraiva, 2010. p. 32 27 GOMES, Orlando. Direitos Reais: atualizado por Luis Edson Fachin. 19. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2004. p. (^1628) 29 GATTI, Edmundo. Teoria general de los Derechos Reales. 1.^ 1. ed. Buenos Aires: Abeledo Perrot. p. 68 Art. 1.225. São direitos reais: (...) VII - o direito do promitente comprador do imóvel; (...) 30 Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda , em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis , adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. (grifou-se)
1.2 Promessa de Compra e Venda Registrada Como Direito Real Limitado.
No âmbito do direito civil brasileiro, os direitos reais dividem-se em limitados e ilimitados plenos. Dento desta ultima categoria tem-se o direito de propriedade, o qual pressupõe, ontologicamente, poderes de usar, gozar, dispor e reaver a coisa de quem quer que injustamente a possua ou detenha, conforme prevê o artigo 1.228 do Código Civil de 2002, que assim dispõe: “O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. Assim, estando o titular do direito real de propriedade investido de todos estes poderes conclui-se que ele possui a denominada propriedade plena.^32
Todavia, o referido direito de propriedade será limitado quando algum do poderes supracitados se destacarem do proprietário e se incorporarem ao patrimônio de outrem. É o que ocorre com o usufruto, no qual os poderes de usar e gozar da coisa recaem ao usufrutuário, enquanto ao proprietário remanescem os poderes de dispor e reivindicar a coisa, restando o usufrutuário titular de direito real sobre coisa alheia, oponível erga omnes.^33
Em vias de enumeração dos direitos reais do direito civil brasileiro, o código civil de 2002, em atendimento ao princípio da taxatividade, arrolou no artigo 1.225 os direitos reais passíveis de aquisição no ordenamento jurídico vigente. Em primeiro lugar menciona a propriedade, visto que os demais decorrem do desmembramento dos poderes inerentes ao domínio. É dizer: os demais direitos reais, notadamente, os limitados, direitos reais sobre coisa alheia, decorrem do parcelamento do único direito real pleno ilimitado, a propriedade, direito real sobre coisa própria, que recai ao dono da coisa investido de todos os poderes inerentes ao domínio.^34
Neste sentido, leciona Lafayette Rodrigues Pereira^35 que:
“o domínio é suscetível de se dividir em tantos direitos quantas são as formas por que se manifesta a atividade do homem sobre as coisas
(^32) GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. 5. ed. São Paulo: Saraiva, 2010. p. 225. 33 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. 5. ed. São Paulo: Saraiva, 2010. p. 225. 34 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. 5. ed. São Paulo: Saraiva, 2010. p. 225. 35 PEREIRA, Lafayette Rodrigues. Direito das Coisas: titulo 1. p. 28.
corpóreas. E cada um dos direitos de elementares do domínio constitui em si um direito real : tais são o direito de usufruto, o de uso, o de servidão. Os direitos reais, desmembrados do domínio e transferidos a terceiros, denominam-se direitos reais na coisa alheia ( jus in re aliena )”
Carlos Roberto Gonçalves classifica os direitos reais de superfície, servidões, usufruto, uso, habitação, e o direito do promitente comprador do imóvel como direitos reais de gozo ou fruição, ao passo que classifica o penhor, a hipoteca e a anticrese como direitos reais de garantia. Além destes, elenca como direitos reais de gozo ou fruição a concessão de uso especial para fins de moradia e a concessão de direito real de uso, ambos previstos e incluídos no rol dos direitos reais pela Lei 11.481/2007.^36
Ademais, o supracitado autor ensina que o contrato, por si só, não enseja a aquisição de direitos reais, mas tão-somente obrigações, conforme dispõe, por exemplo, o artigo 481 do código civil de 2002: “pelo contrato de compra e venda um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro”.^37
Prosseguindo o raciocínio acima, não há falar-se, por exemplo, em transferência de domínio unicamente pela celebração do contrato de compra e venda, devendo, para tanto, haver o registro da escritura de compra e venda, que figura como título aquisitivo a ser registrado. 38
Prenotam os artigos 1.226 do código civil de 2002 (“os direitos reais sobre coisas móveis, quando constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com a tradição”) e 1.227 do mesmo diploma legal [“os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (artigos. 1.245 a 1.247) salvo os casos expressos neste Código”].^39
(^36) GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. 5. ed. São Paulo: Saraiva, 2010. p. 225-226. 37 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. 5. ed. São Paulo: Saraiva, 2010. p. 226. 38 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. 5. ed. São Paulo: Saraiva, 2010. p. 226. 39 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. 5. ed. São Paulo: Saraiva, 2010. p. 226.
Outrossim, ainda que os imóveis gravados sejam alienados os direitos reais limitados permanecerão incidindo sobre os respectivos bens, restando os adquirentes titulares da propriedade sobre a qual recai um direito real pertencente a outrem.^44
Por fim, entendeu-se que a finalidade maior da exigência da formalidade do registro aos bens imóveis, assim como da tradição aos móveis, foi a publicidade da transferência dos direitos reais, os quais são oponíveis erga omnes , dada a latente necessidade social aferida pelo legislador ordinário.^45
Destarte, conclui-se que, em razão da previsão dos artigos 1.225, 1.227, 1.228, 481 e 1.417 (“Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.”), todos do código civil de 2002, tem-se que a promessa de compra e venda de bem imóvel, ato jurídico inter vivos , quando levada a registro, constitui direito real, dotado de todas as prerrogativas e características elementares de tal categoria de direitos subjetivos, ao passo que constitui espécie de direito real limitado, incidente sobre coisa alheia, dada a ausência da reunião de todos os poderes inerentes ao domínio.
(^44) GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. 5. ed. São Paulo: Saraiva, 2010. p. 227. 45 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. 5. ed. São Paulo: Saraiva, 2010. p. 227.
1.3 Promessa de Compra e Venda: de mero contrato preliminar a contrato autônomo.
O instituto da promessa de compra e venda, era considerado mero contrato preliminar tanto na origem quanto ao longo das alterações normativas no âmbito do direito civil brasileiro. Contudo, após a edição da Lei 6.766/79 e do Código Civil de 2002, a promessa de compra e venda registrada passou a ser vista como título aquisitivo de direito real, perfazendo as características de um contrato pronto e acabado, conforme se expõe a seguir.
Tal distinção merecerá especial atenção, a passo que a diferença entre um contrato preliminar e um contrato definitivo será determinante para a análise do problema em tela: a natureza pessoal do direito de adjudicação compulsória e a natureza real do direito do promitente comprador frente à necessidade de registro do contrato de promessa de compra e venda estabelecida pelo Código Civil de 2002.
Desta feita, cumpre esclarecer, inicialmente, as características próprias do contrato preliminar e do contrato definitivo, passando à análise dos elementos da promessa de compra e venda de bem imóvel ao longo de sua evolução normativa, a fim de se verificar em qual das modalidades contratuais o referido instituto se encaixa.
Assim, no que se refere ao instituto do contrato preliminar, ressalta-se que este figura como instrumento eminentemente preparatório, ou seja, significa dizer que é o instrumento contratual destinado a pactuar a realização futura de um contrato definitivo, definindo desde então as condições de pagamento, execução entre outras avenças correlatas. Nas palavras de Von Tuhr^46 o referido instituto jurídico é “aquele por via do qual ambas as partes ou uma delas se comprometem a celebrar mais tarde outro contrato, que será contrato principal”.
Neste particular, cabe salientar que o referido instituto não se confunde com as negociações preliminares, as quais se restringem ao campo dos interesses e conveniências, sem vínculos obrigacionais, enquanto o primeiro remete-se a definir cada uma das partes
(^46) In: PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil : Contratos.14.ed. Rio de Janeiro: Forense,
