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este documento contiene diapositivas sobre investigación del valor de suelo y sobre como calcular el valor mediante dos métodos
Tipo: Diapositivas
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MATERIA
TEMA
NOMBRE DEL CATEDRÁTICO
ALUMNO SERGIO GEOVANNY TOVAR PAXTOR EUNICE TORREBLANCA FECHA DE ENTREGA TAPACHULA CHIAPAS A 23 DE ENERO 2021
METODOLOGIA ALTERNATIVAS PARA LA DETERMINACION DEL VALOR DEL SUELO.
MÉTODO RESIDUAL (^) El método residual es el que resulta del análisis de los beneficios y de los costos para un inversionista que adquiere un terreno urbano, terreno baldío o con construcciones, para desarrollar en él un proyecto inmobiliario de aprovechamiento del mismo. (^) el método residual se aplica siempre y cuando no existan evidencias adecuadas y confiables de mercado, y exista viabilidad técnica, jurídica, social, económica y financiera del proyecto inmobiliario, considerando el mayor y mejor uso del inmueble. a) Residual estático. b) Residual dinámico
MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO
(^) El beneficio medio del promotor suele representar entre un 20% y un 30% sobre los precios totales de venta. (^) Para el cálculo del valor de un terreno por el método residual, la Norma nos indica que tengamos en cuenta a la hora de calcular los gastos necesarios (OGN) los posibles gastos financieros y de comercialización, además de los indicados como tales en el método del coste. Utilizaremos, por tanto, valores de OGN entre un 28% y un 30% del coste total estipulado para la ejecución del hipotético edificio.
EJEMPLO DE CÁLCULO Supongamos que un cliente nos solicita la valoración de un terreno como asesoramiento. Lo primero que se debe hacer es estudiar la promoción mas probable sobre el terreno. Si nos encontramos en una zona de departamentos, lo primero que se nos viene en mente es hacer un edificio de departamentos. PLANTEAMIENTO Que cuente con 10 plazas de garaje en sótano, en planta baja para local comercial y 4 plantas altas para un total de 8 viviendas de 3 dormitorios y 2 baños. TODO TIPO DE PAGOS NECESARIO En función de las calidades habituales en la zona podemos estimar que el costo de construcción de obra será de 2,000,000.00. y los gastos (OGN) son los siguientes: impuestos, licencia, documentos, financiamiento, gestión, etc.. Representan un porcentaje del 28 %, multiplicando esto obtenemos un costo de $2, 560,000.00.
VALOR DEL INMUEBLE (^) 3.- Estudiamos la información de mercado en la zona y en función de los precios de vivienda nueva semejante de 3 dormitorios, de los precios de locales comerciales y de plazas de garaje obtenemos un valor de mercado del edificio en el supuesto de terminado de $4,000,000.00. BENEFICIO NETO DEL PROMOTOR (^) Consideremos que el beneficio del promotor esperado será de un 25% de las ventas. (^) Con todos estos datos aplicamos la fórmula y obtendremos el valor que el cliente debe pagar por el terreno en función de los parámetros adoptados: F = VM ∙ (1 – b) – Σ Ci F = 4,000,000*(1-0.25) – 2,560,000= $1,940,000.00. (^) Dado que se trata de un asesoramiento debemos indicarle al cliente que el valor que debe pagar por el terreno oscila en $1,500,000.00 a $2,000,000.
(^) -Se estimarán los flujos de caja. Se tomarán como flujos de caja: los cobros y, en su caso, las entregas de crédito que se estime obtener por la venta del inmueble a promover; y los pagos que se estime realizar por los diversos costes y gastos durante la construcción o rehabilitación, incluso los pagos por los créditos concedidos. Dichos cobros y pagos se aplicarán en las fechas previstas para la comercialización y construcción del inmueble. (^) -Se elegirá el tipo de actualización. A los efectos del cálculo del valor residual por el procedimiento dinámico se utilizará como tipo de actualización aquel que represente la rentabilidad media anual del proyecto sin tener en cuenta financiación ajena que obtendría un promotor medio en una promoción de las características de la analizada. Se calculará sumando al tipo libre de riesgo, la prima de riesgo. (^) -Se aplicará la fórmula de cálculo. El valor residual del inmueble objeto de la valoración calculado por el procedimiento dinámico será la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta del inmueble terminado y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costes y gastos, para el tipo de actualización fijado.
método de valoración residual dinámico. (^) Este método puede ser el más adecuado para acometer la valoración de suelos no consolidados por la edificación y escasamente urbanizados o sin urbanizar, en los que existe un mínimo de planeamiento (un uso y una edificabilidad bruta) o un planeamiento de desarrollo más definido, y en ellos, generalmente el mercado no suele ser muy transparente. Se parte de la consideración de que la urbanización y venta del producto inmobiliario terminado es concebida en su inicio como un proyecto empresarial cualquiera, que como tal implica un riesgo, llevándose a cabo en un horizonte temporal en el que se produce una inversión inicial de capital generándose ingresos y gastos
CONCLUSION (^) os métodos residuales pueden brindar una estimación razonable de valor, pues, en definitiva atienden a un proceso que remite a la conformación del mismo. (^) No obstante, al basarse en determinados supuestos para su cálculo (por ejemplo, el margen de beneficio) en las tasaciones oficiales su utilización se ve limitada frente al uso del método comparativo, en el cuál los antecedentes (si son correctamente seleccionados) reflejan la opinión dominante sobre bienes similares y asumen el valor de pruebas a partir de las cuales puede determinarse el valor.
