Alcance de la garantía decenal a cargo del Constructor.
Dionisio Araujo Angulo. Abogado consultor
Cómo reacción a lo sucedido en Medellín con el colapso del infame edificio Space,
como reconoce la exposición de motivos del proyecto que hoy es la Ley 1796 de 2016,
se implementaron medidas en procura de brindar mayor seguridad a los compradores
de vivienda en Colombia, al tiempo que se acentuaron mecanismos de cobertura y
protección a cargo de enajenadores y constructores de vivienda, y se actualizó el
régimen de responsabilidad de intervinientes y profesionales vinculados al proceso de
planeación y construcción de proyectos constructivos.
Allí se estableció como obligatoria la emisión de una garantía decenal para amparar
perjuicios patrimoniales a los propietarios afectados por derrumbe o amenaza de
ruina de un edificio destinado a vivienda.
A través de artículos incorporados en 2019 en el decreto 1077 de 2015 – único
reglamentario del sector de vivienda- se reglamentó la forma en que debe extenderse
esa garantía decenal, como requisito previo a la escrituración por primera vez de las
unidades inmobiliarias a sus primeros propietarios, que debe evidenciarse como
efectivamente constituida por el notario al momento de esa primera escrituración, a
cargo o por cuenta del enajenador o del constructor del proyecto.
Tres riesgos son los que la ley exige deben ampararse para tener a los propietarios
como adecuadamente cubiertos, pero sólo por riesgos patrimoniales que sobre ellos
gravitan en caso de amenaza de ruina o perecimiento de la edificación, referidos a la
regla del artículo 2060 del Código Civil: i) riesgo por vicio de la construcción, ii) riego por
vicio del suelo, iii) riesgo por vicio de los materiales usados en la edificación. Es claro
que la cobertura para estos peligros debe entenderse a la luz de las definiciones que
traen la Ley 1796 de 2016 y el Decreto 282 de 2019.
Al revisar esas definiciones, todas, hacen referencia a la unidad estructuralmente
independiente definida como el “Conjunto de elementos estructurales que
ensamblados están en capacidad de soportar las cargas gravitacionales y fuerzas
horizontales que se generan en una edificación individual o arquitectónicamente
independiente, trasmitiéndolas al suelo de fundación.”
Dada esa definición, que el Tribunal de Bogotá en sentencia de 2022 ya avaló en
relación con un conflicto por efectividad de garantía que giró en torno al término de su
extensión - 10 años para elementos estructurales, un año para elementos que no lo
son -, debe concluirse que cuándo la ley exige constitución de garantía decenal, hace
referencia a la cobertura que debe constituir el constructor o enajenador sobre los
elementos estructurales de la edificación tal y como son definidos en la misma ley, o, lo
que es lo mismo, que la ley no previó que la garantía deba extenderse para amparar
