Guía Didáctica para el Diplomado Virtual en Avalúos de Inmuebles Urbanos, Exámenes de Derecho Mercantil

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DIPLOMADO VIRTUAL EN

AVALÚOS DE INMUEBLES URBANOS

Guía didáctica 1: Fundamentos conceptuales y normativos

2 Se espera que, con los temas abordados en la guía didáctica del módulo 1 : Fundamentos conceptuales y normativos, el estudiante logre la siguiente competencia específica: ➢ Comprender los fundamentos conceptuales y normativos del avalúo inmobiliario. Los contenidos temáticos, para desarrollar en la guía didáctica del módulo 1: Fundamentos conceptuales y normativos, son: Ilustración 1: caracterización de guía de aprendizaje. Fuente: autor.

Definiciones sobre la actividad valuatoria

Teoría del valor

Clases de avalúos inmobiliarios

4 Ilustración 3: reglamentación de la actividad valuatoria en Colombia. Fuente: autor, a partir de SIC ( 2020 ). De acuerdo con lo anterior, es importante aclarar que quienes actúen como avaluadores, tasadores y demás términos que se utilicen para identificar las actividades descritas en Colombia, se regirán exclusivamente por la legislación colombiana (Ley 1673 de 2013) y por aquellas normas que la desarrollen o la complementen, considerando entre las principales novedades:

• La creación de las ERA.
• La fundación del RAA.
• El modelo de autorregulación.
• La exigencia de competencia e idoneidad de los avaluadores. También se hace necesario que los profesionales avaluadores conozcan aquellas actividades que pueden desarrollar y las que no, por ser consideradas como ilegales, desde el actual marco normativo. Por esta razón se describirán a continuación tanto las actividades que pueden desarrollar quienes se encuentren inscritos en el RAA, como las consideradas por fuera de la ley, aplicables a quienes estén o no inscritos en el RAA. Ley 1673 de 2013 , por la cual se reglamenta la actividad del avaluador, y se dictan otras disposiciones. Capítulo 17, sección 1 a sección 6 del Decreto 1074 de 2015 , por medio del cual se expide el Decreto Único Reglamentario del Sector Comercio, Industria y Turismo. Resolución 64191 de 2015, derogatoria del Título IX (Circular Única de la Superintendencia de Industria y Comercio), que en materia de avaluadores incorpora lo establecido en la Ley 1673 de 2013. Capítulo 17 del Decreto 1074 de 2015 , relativo a la actividad del avaluador.

5 Actividades que pueden realizar los avaluadores Entre las acciones que pueden desarrollar los avaluadores estipuladas en la legislación colombiana y que están inscritas en la SIC se tienen las siguientes (Ley 1673 de 2013):

• La formación de los avalúos catastrales, base gravable para los impuestos nacionales y municipales (prediales y complementarios).
• En el sistema financiero, para la concesión de créditos de diversa índole en los que se requiera una garantía, como los hipotecarios para vivienda, agropecuarios, industria, transporte y hotelería, entre otros.
• En los procesos judiciales y arbitrales, cuando se requiere para dirimir conflictos de toda índole. Entre ellos están los juicios hipotecarios, de insolvencia, reorganización, remate, sucesiones, daciones en pago y donaciones, entre otros.
• En el Estado, cuando por conveniencia pública tenga que recurrir a la expropiación por vías judiciales o administrativas: cuando se trate de realizar obras por el mecanismo de valorización, concesión y planes parciales, entre otros.
• En la ciudadanía, cuando solicitan avalúos en procesos de compraventa, sucesiones, particiones, reclamaciones, donaciones o cuando los requieran para presentar declaraciones o solicitudes ante las autoridades o sustentación de autoavalúo o autoestimaciones.
• En las empresas del Estado o de los particulares, cuando lo requieren en procesos de fusión, escisión o liquidación.
• En el servicio a las personas naturales o jurídicas que requieren avalúos periódicos de sus activos para efectos contables, balances, liquidación de impuestos, que evidencien la transparencia de los valores expresados en estos informes presentados a los accionistas acreedores, inversionistas y entidades de control.
• En los dictámenes de valor de los bienes tangibles, bien sean simples o compuestos, géneros o singularidades.

7 Después de revisar las consideraciones permitidas o no por la ley se observarán los requisitos necesarios para ejercer la actividad valuatoria. Requisitos para ser avaluador En Colombia, para ejercer la actividad valuatoria, lo primero que se debe hacer es estar inscrito en una ERA y, por consiguiente, en el RAA (SIC, 2017). Para realizar este proceso de inscripción en una ERA, el avaluador deberá estar acreditado en una determinada especialidad académica, la cual se ofrece en los programas reconocidos por el Ministerio de Educación Nacional, que cubran:

• Teoría del valor.
• Economía y finanzas generales y las aplicadas a los bienes por avaluar.
• Conocimientos jurídicos generales y los específicos aplicables a los bienes por avaluar.
• Las ciencias o artes generales y las aplicadas a las características y propiedades intrínsecas de los bienes por avaluar.
• Las metodologías generales de valuación y las específicas de los bienes por avaluar.
• Métodos matemáticos y cuantitativos para la valuación de los bienes.
• La correcta utilización de los instrumentos de medición usados para la identificación o caracterización de los bienes por avaluar. Por último, la normativa indica los aspectos por los que los profesionales avaluadores podrán inscribirse en el Registro Abierto de Avaluadores, en palabras textuales contenidas en el Decreto 556 de 2014: Para efectos de la inscripción en el RAA, los avaluadores podrán inscribirse en una o más categorías o especialidades señaladas en la siguiente tabla, de acuerdo con los conocimientos específicos requeridos por la Ley, aplicados a los alcances establecidos para cada categoría de bienes a avaluar, debidamente acreditados, de conformidad con lo previsto en el artículo 6.° de la Ley 1673 de 2013 y en el presente decreto (Art. 5).

8 De esta forma los avaluadores podrán registrarse en una o más categorías o especialidades, dependiendo de las trece características que serán señaladas y descritas en la siguiente tabla. Lo anterior se realiza conforme con los conocimientos específicos que sean requeridos y que son aplicados a los alcances establecidos para cada categoría de bienes por avaluar. Los mismos que podrán ser modificados por la SIC, como se menciona en el parágrafo aclaratorio: «La Superintendencia de Industria y Comercio actualizará cuando sea necesario la tabla contenida en este artículo» (Art. 5, Decreto 556 de 2014). Categoría Alcances

1. Inmuebles urbanos Casas, apartamentos, edificios, oficinas, locales comerciales, terrenos y bodegas situados total o parcialmente en áreas urbanas, lotes no clasificados en la infraestructura ecológica principal y en suelo de expansión con plan parcial adoptado. 2. Inmuebles rurales Terrenos rurales con o sin construcciones, como viviendas, edificios, establos, galpones, cercas, sistemas de riego, drenaje, vías, adecuación de pozos, cultivos, plantaciones, lotes en suelo de expansión sin plan parcial adoptado, lotes para el aprovechamiento agropecuario y demás infraestructura de explotación situados totalmente en áreas rurales. 3. Recursos naturales y suelos de protección Bienes ambientales, minas, yacimientos y explotaciones minerales. Lotes incluidos en la estructura ecológica principal, lotes definidos o contemplados en el Código de Recursos Naturales Renovables y Protección al Medio Ambiente. 4. Obras de infraestructura Estructuras especiales para proceso, puentes, túneles, acueductos y conducciones, presas, aeropuertos, muelles y demás construcciones civiles de infraestructura similar. 5. Edificios patrimoniales y monumentos Edificaciones de conservación arquitectónica y monumentos históricos.

10 Una teoría del valor es aquella que intenta explicar el valor de cambio o el precio de los bienes y servicios. Las preguntas clave en la teoría económica incluyen: ¿por qué los bienes y servicios se valoran tal y como están?, ¿cómo se genera el valor de los bienes y servicios?, y para las teorías de valor normativo: ¿cómo calcular el precio correcto de los bienes y servicios? Esta última, en caso de existir valor. Uno de los puntos de vista clásicos sobre la teoría del valor proviene de Karl Marx, cuyos postulados se basan en el valor del trabajo, tal como está escrito en El capital (la primera edición fue publicada en 1867), obra en la cual el autor afirma que: «La utilidad de una cosa para la vida humana hace de ella un valor de uso». (2009, p. 972). Esta afirmación está en consonancia con la teoría natural del valor y del provecho individual propuesta por Adam Smith, en la que se cree que existe un valor natural de las mercancías determinado por el salario, las ganancias y rentas, entre otros, de ahí que se piense que el mercado depende directamente de la ley de oferta y demanda. Según lo afirma Dobb (2004), esta concepción smithiana del valor es producto del determinismo de la época, en sus palabras: Lo asombrosamente nuevo en el «principio de la libertad natural», de Smith, que ya había enunciado en 1749, era la afirmación empírica de que (como lo parafraseó Scumpeter) «la libre interacción de los individuos no produce el caos sino un modelo metódico que está lógicamente determinado», un modelo que en consecuencia podría ser dilucidado en términos racionales. Es cierto que en aquella época se hacía mucha referencia al «orden natural» y que este se encontraba dotado de una estimación, heredada en razón de su independencia de las maquinaciones artificiales producidas por el hombre (p. 54 ). Lo cierto es que otros autores piensan lo contrario, como es el caso de Silvio Gesell (19 58 ), quien negó la teoría del valor en la economía, al pensar que era una

Tema 2 : Teoría del valor

11 concepción inútil, ya que excluía a la economía de la posibilidad de convertirse en una ciencia y, además, según afirmó, una forma de administración guiada por la teoría del valor está condenada a la esterilidad e inactividad. Teoría objetiva del valor Los tres aspectos contemplados en la teoría marxista se componen de la ley del funcionamiento y la crisis del capitalismo, una interpretación de la explotación y finalmente una ley en la formación de precios. Estos tres componentes explican cómo se puede reproducir el sistema socioeconómico actual. Esta teoría fue abiertamente cuestionada por diferentes concepciones que plantearon alternativas del valor que explicaba la relación salario-beneficio, la fluctuación de los precios y la dinámica de la acumulación. Otros conceptos necesarios de identificar en la teoría del valor son los de mercancía, valor de uso y valor de cambio. En este sentido, a continuación, se exponen sus definiciones importantes. Ilustración 6 : definiciones de mercancía, valor de uso y valor de cambio. Fuente: autor, a partir de RAE (2022) y Sánchez (2020). Del mismo modo, se requieren conocer otras de las definiciones que se han elaborado en la teoría del valor, como, por ejemplo, la referente a la relación entre trabajo y valor.

Mercancía

• Todo bien que se pueda comercializar. (RAE, 2022)

Valor de uso

• Cualidad de las cosas, en virtud de la cual se da por poseerlas cierta suma de dinero o equivalente. (RAE,

Valor de cambio

• El valor de cambio mide la capacidad de compra de un determinado producto, teniendo en cuenta la equivalencia o proporción de otro bien o servicio a intercambiar para su adquisición (Sánchez, 2020).

13 concepción, las cosas adquieren categoría de bienes económicos porque son útiles para las personas. Pero la utilidad no es una cualidad intrínseca del objeto, sino que le es conferida por los hombres cuando llegan a conocer para qué sirven las cosas. Mientras no se sepa cuál pueda ser su aplicación no son útiles. Cuando lo son, los individuos necesitan satisfacer sus necesidades con ellas y por eso les otorgan subjetivamente valor (o sea, están dispuestos a pagar por ellas). Aunque algún griego clásico (tal cual Sócrates) y algún filósofo romano (como Séneca) ya habían aludido a que los sujetos otorgan valor de uso a las cosas de la naturaleza, es decir, pasan a tener la categoría de bienes, y luego pueden conferirles valor de cambio si ese valor de uso es apreciado por dos o más personas, los cimientos de esta teoría se encuentran en la escolástica. A tal respecto, Schumpeter afirma que: la economía del bienestar propia de los doctores escolásticos se enlazaba con su economía «pura» por medio del concepto axial de este último, el concepto de valor, el cual se basaba también en las «necesidades y su satisfacción»[...] Cabe añadir que, entre los factores determinantes del precio, en determinadas circunstancias, se encuentra el coste de producción (como sería en los artículos que no se venden en mercados donde pueda regir la común estimación, esto es, cuando hay pocos vendedores y pocos compradores); de modo que el precio debe permitir el resarcimiento de ese coste. Se trata ahora de una teoría objetiva, pues basa el valor en elementos comprobables y medibles, ajenos, por lo general, a la apreciación subjetiva (pp. 83- 85 ). Debemos saber que un bien depende exclusivamente del beneficio que presta y no del trabajo objetivado. En este sentido, el valor de uso es más importante que el valor de cambio, razón por la que este último, el cambio de valor de uso, es considerado como un término cuantitativo. Para esto hay que tener en cuenta las utilidades marginales que correspondan al momento del intercambio de bienes, lógica por la que se concluye que el valor de uso es la utilidad, y se considera la relación de una cualidad de algún

14 bien con el fin de satisfacer una necesidad. Cuando la medida del valor se cumple, se debe a que hay alguna inclinación sobre un bien determinado, en caso contrario a la necesidad de un bien en el mercado, se transforma en el endurecimiento de las necesidades principales del consumidor, esto desde el punto de vista de la utilidad marginal. Al realizar un análisis de las necesidades principales del consumidor, encontramos que el costo de la producción no determina los precios, estos reflejan la demanda y escasez relativa basada en la expectativa de los precios de bienes que van del orden inferior. Estos están determinados por las condiciones actuales del mercado, y los del orden superior, que son los factores productivos, se tratan de las expectativas en el mercado futuro, en la oferta en el mercado. Por todo lo anterior, la formación de precios se explica mediante un mecanismo distinto al de la teoría clásica: en vez de que tengan una relación objetiva con los costos de producción, postulan una relación subjetiva entre bienes y estados de conciencia, y como estos son rasgos invariantes de la naturaleza humana, «el principio era válido para cualquier clase de sociedad» (Dobb, 2004, p. 26). Imagen: Freepik

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• Avalúos para apartamentos.
• Peritajes para avances de obra.
• Avalúos para casas.
• Peritajes para centros comerciales.
• Avalúos para edificaciones industriales.
• Peritajes para bodegas.
• Avalúos para edificios de vivienda.
• Peritajes para edificios de oficina.
• Avalúos para edificios mixtos.
• Peritajes para edificios en construcción.
• Avalúos para hoteles.
• Peritajes para lotes para proyectos inmobiliarios.
• Avalúos para lotes.
• Peritajes para oficinas.
• Avalúos para locales comerciales.
• Peritajes para parqueaderos. 2. Avalúos fiscales o catastrales Los avalúos catastrales (también conocidos como fiscales) son los que presentan una utilidad para el Gobierno, en especial, para la liquidación de los gravámenes, pues determinan el impuesto predial del año de una propiedad. Para ellos, se tienen en cuenta la ubicación del inmueble, los metros cuadrados de la construcción y el terreno. Estos son una parte del valor total que se fija gracias a los avalúos y peritajes comerciales, y equivalen al 50% del valor total, si se trata de predios rurales, y 70% del valor total, si se trata de predios urbanos.

17 Ahora que has revisado la guía didáctica, te invitamos a desarrollar las siguientes actividades para complementar tu aprendizaje.

1. Investigar el nombre de la entidad reconocida de autorregulación que opera en la ciudad o departamento de tu domicilio y los requisitos que se exigen para la inscripción como avaluador.
2. Identificar en el listado de categorías de los avalúos la especialidad o categoría más afín a tus intereses y aptitudes profesionales.
3. Realizar la lectura de la cartilla denominada «La actividad valuatoria en Colombia», publicada por la Superintendencia de Industria y Comercio, disponible en el campus virtual.

19 Real Academia Española (RAE). (2 022 ). Mercancía. En Diccionario de la lengua española. (Actualización de 2022). https://dle.rae.es/mercanc%C3%ADa?m=form RAE. (20 22 ). Valor. En Diccionario de la lengua española. (Actualización de 2022). https://dle.rae.es/valor?m=form Resolución 64191 de 2015. (2015, 16 de septiembre). Por la cual se deroga el contenido del título IX de la Circular Única de la Superintendencia de Industria y Comercio, en materia de avaluadores y se incorpora lo establecido en la Ley 1673 de 2013 y el capítulo 17 del Decreto 1074 de 2015 y se imparten instrucciones, relativas a la actividad del avaluador. Diario Oficial N.º 49.637. https://www.suin- juriscol.gov.co/viewDocument.asp?id= Sánchez, J. (2020, 1 de junio). Valor de cambio. En Economipedia. https://economipedia.com/definiciones/valor-de-cambio.html Superintendencia de Industria y Comercio (SIC). ( 2020 ). Cartilla para quienes ejercen la actividad valuatoria en Colombia. https://www.sic.gov.co/sites/default/files/files/2021/Cartilla%20Avaluadores_ MAY2021.pdf Tejeira, A. (2019, 15 de octubre). Avalúos en Latinoamérica (historia y actualidad). La Estrella de Panamá. https://www.laestrella.com.pa/opinion/columnistas/191014/avaluos-historia- actualidad-latinoamerica

20 Esta guía fue elaborada para ser utilizada con fines didácticos como material de consulta de los participantes en el diplomado virtual en AVALÚOS DE INMUEBLES URBANOS del Politécnico Superior de Colombia, y solo podrá ser reproducida con esos fines. Por lo tanto, se agradece a los usuarios referirla en los escritos donde se utilice la información que aquí se presenta. GUÍA DIDÁCTICA 1 M2-DV 70 - GU MÓDULO 1 : FUNDAMENTOS CONCEPTUALES Y NORMATIVOS © DERECHOS RESERVADOS - POLITÉCNICO SUPERIOR DE COLOMBIA, 2023 Medellín, Colombia Proceso: Gestión Académica Virtual Realización del texto: Macario Cossio, docente virtual Revisión del texto: Comité de Revisión Diseño: Comunicaciones Editado por el Politécnico Superior de Colombia