¡Descarga Enfoques de valuacion y más Diapositivas en PDF de Historia solo en Docsity!
Enfoques de
Valuación
Deben tenerse en cuenta los enfoques de valuación pertinentes y apropiados. Los tres enfoques descritos y definidos adelante son los principales enfoque empleados en valuación. Todos ellos se basan en los principios económicos de equilibrio de precio, anticipación de beneficios o sustitución. Cada uno de estos enfoques de valuación incluye diferentes métodos detallados de aplicación. El objetivo al seleccionar enfoques y métodos de valuación para un activo es encontrara el método más apropiado bajo las circunstancias particulares. Ningún método es adecuado en todas las situaciones posibles.
Enfoque de
Mercado
El enfoque de mercado provee una indicación de valor mediante la comparación del activo con activos idénticos o comprables para los cuales se dispone de información de precio.
Enfoque de
Costos
Conjunto de procedimientos a través de los cuales se obtiene un indicador de valor para un inmueble. Se estima el costo actual para reponer o reproducir las estructuras y/o mejoras existentes más una utilidad o incentivo; se descuenta la depreciación por cualquier causa (deterioro físico y obsolescencias funcional y externa) y se le adiciona el valor estimado del terreno. El resultado constituye el valor de la propiedad bajo dominio pleno y con ocupación estabilizada
Enfoque de
Ingresos
El enfoque de ingresos provee una indicación de valor convirtiendo un flujo futuro de efectivo a un solo valor presente. Según el enfoque de ingresos, el valor de un activo se determinar con referencia al valor del ingreso, flujo de efectivo o ahorro de costos generado por el activo.
Enfoque de
Mercado
El enfoque de mercado provee una
indicación de valor mediante la comparación
del activo con activos idénticos o
comprables para los cuales se dispone de
información de precio.
El método de transacciones comparables, también conocido como el método de transacciones guía, utiliza información sobre transacciones que involucran activos que son iguales o similares al activo sujeto para llegar a una indicación de valor. Método de Transacciónes Comparables Identificar las unidades de comparación usados por los participantes en el mercado pertinente. Identificar las transacciones comparables pertinentes y calcular las métricas de valuación clave para esas transacciones. Realizar un análisis comparativo consistente de las similitudes y diferencias cualitativas y cuantitativas entre los activos comparables y el activo sujeto. Hacer los ajustes necesarios, si los hubiere, a las métricas de valuación para reflejar las diferencias entre el activo sujeto y los activos comparables. Aplicar las métricas de valuación al activo sujeto, y Si se usaron múltiples métricas de valuación, reconciliar las indicaciones de valor.
Pasos clave Comparables Evidencia de varias transacciones con activos muy similares (lo ideal es que sean idénticos). Las transacciones que tienen lugar más cerca de la fecha de valuación son más representativas. Para la mayoría bases de valor, las transacciones deberían ser “transacciones independientes”. Disponerse de suficiente información sobre la transacción. La información sobre las transacciones de comparables deberá tomarse de una fuente fiable y de confianza, y Las transacciones reales proveen mejor evidencia. Se deberá escoger transacciones comparables siguiendo el siguiente contexto: Ajustes entre Comparable | Sujeto Características materiales (edad, tamaño, especificaciones, etc.) Restricciones salientes sobre o el activo sujeto o los activos comparables, Localización geográfica (localización del activo y/o localización de adonde es posible que se transe/use el activo) y los entornos económico y regulatorio relativos. Rentabilidad o capacidad de generar ganancias de los activos, Crecimiento histórico o esperado, Tasas de rendimiento/cupón, Tipos de colaterales, Términos inusuales en las transacciones comparables, Diferencias relacionadas con la comerciabilidad y control de características del comparable y del activo sujeto, y Características de propiedad (v.gr., forma legal de tenencia, proporción porcentual que se detenta). Los ejemplos de diferencias comunes que justificarían ajustes pueden incluir, pero no están limitadas a:
Calcular todos los costos que debería hacer un participante que buscase crear una réplica exacta del activo sujeto, Determinar ci ha alguna depreciación relacionada con obsolescencia físicas, funcionales y externas del activo sujeto, y Deducir la depreciación total de los costos totales para llegar al valor del activo sujeto.
Pasos clave Un método dentro del costo, que indica el valor calculando el costo de recrear una réplica del activo. El costo de reproducción es apropiado en circunstancias como las siguientes: (a) El costo de un activo moderno equivalente es mayor que el costo de recrear un réplica del activo sujeto, o (b) La utilidad ofrecida por el activo sujeto sólo podría proveerlo una réplica y una un equivalente moderno. Método de Reproducción: Valuar cada uno de los activos componentes que son parte del activo sujeto usando enfoques y métodos de valuación apropiados, y Sumar el valor de los activos componentes para llegar al valor del activo sujeto.
Pasos clave Un método que calcula el valor de un activo mediante la duma de los valores de sus partes componentes. El método de suma, al cual también se hace referencia como el método del activo subyacente, usualmente se emplea para compañías de inversión u otros tipos de activos o entidades para la cuales el valor es principalmente un factor del valor de sus participaciones. Método de Reproducción: El valor del terreno considerado baldío y El costo de reconstruir las edificaciones consideradas como nuevas a la fecha de avalúo, menos la depreciación acumulada que el edificio presenta en relación con edificaciones nuevas. El valor obtenido mediante la aplicación del enfoque de costos puede verse como la combinación de: El procedimiento para desarrollar del enfoque de costos puede resumirse en los siguientes pasos: a. Estimar el valor del terreno como si estuviera baldío y disponible para desarrollar su mayor y mejor uso. b. Estimar los costos de reemplazo o reproducción de las mejoras existentes a la fecha de avalúo. c. Estimar el monto de la depreciación acumulada de las mejoras por todas las causas posibles (deterioro físico, obsolescencia funcional y/o externa) d. Restar el monto de la depreciación al costo nuevo de las mejoras para obtener su valor depreciado. e. Sumar al valor de las mejoras depreciadas, el valor del terreno. El resultado es el indicador de valor de mercado para la propiedad sujeto. Aplicación
Enfoque de
Ingresos
El enfoque de ingresos provee una
indicación de valor convirtiendo un flujo
futuro de efectivo a un solo valor presente.
Según el enfoque de ingresos, el valor de
un activo se determinar con referencia al
valor del ingreso, flujo de efectivo o ahorro
de costos generado por el activo.
Aun cuando hay muchas maneras de implementar el enfoque de ingresos, los métodos dentro del enfoque de ingresos se basan efectivamente en el descuento de cantidades futuras de flujo de efectivo a valor presente. Son variaciones la método de Flujo de Caja Descontado (FCD) y los conceptos infra son aplicables en parte o en todo a los métodos del enfoque de ingresos. Métodos del Enfoque de Ingresos El enfoque de ingresos deberá aplicarse y dársele suficiente peso bajo las siguientes circunstancias: (a) La capacidad de generación de ingresos del activo es el elemento crítico que afecta el valor desde la perspectiva de un participante, y/o (b) Se dispone de proyecciones razonables sobre la cantidad y tiempo del ingreso futuro de activo sujeto, pero hay pocas, si acaso, comprables de mercado comprables. Aplicación Una base fundamental para el enfoque de ingresos es que los inversores esperan recibir un retorno sobre sus inversiones y que tal retorno debería reflejar el nivel de riesgo de la inversión. Bajo el método de FCD el flujo de efectivo pronosticado se descontará a la fecha de valuación, dando por resultado el valor presente del activo. En algunas circunstancias para activos de larga vida o vida indefinida, el FCD puede incluir un valor terminar que representa el valor del activo al final del periodo explícito de proyección. En otras circunstancias, el valor del activo puede calcularse solamente utilizando un valor terminal sin un periodo explícito de proyección. A esto se hace referencia en ocasiones como un método de capitalización del ingreso. Método de Flujo de Caja Descontado (FCD)
