Derecho inquilinario , Diapositivas de Derecho Cambiario

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Universidad Valle del Momboy

Facultad de Ciencias Jurídicas Políticas y Sociales

Valera Estado Trujillo.

Prof. Hecney A. Ramírez M.

Derecho preferente para continuar como inquilino:

a) Derecho de preferencia que tiene al arrendatario en un contrato a término fijo.

a.1) Antecedentes.

a.2) Supuesto para su ejercicio.

a.3)Procedimiento.

a.4) Consecuencias Jurídicas.

b) Derecho de preferencia como consecuencia de causales de desalojo.

Derecho de preferencia para comprar inmueble:

a) Fundamento legal.

b) Supuestos para su ejercicio.

c) Procedimiento.

d) Consecuencias.

Especial referencia a la venta de apartamentos en los llamados “edificios viejos”.

El derecho de preferencia en materia arrendaticia esta establecido en la ley bajo dos figuras que se plantean como derechos del arrendatario bajo una relación arrendaticia, en ambos casos, se establece la posibilidad de que el arrendatario continué como poseedor de la vivienda ya sea como nuevo propietario o seguir siendo un poseedor precario.

Así pues, la preferencia arrendaticia se define como aquel derecho que tiene un arrendatario de seguir ocupando un inmueble con preferencia a un tercero si el propietario desea seguir arrendando la vivienda. En el caso de que el propietario desee vender la vivienda existe el derecho de preferencia ofertiva el cual establece la obligación de ofrecer el inmueble en venta al arrendatario antes que a un tercero, siempre y cuando este se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.

La preferencia arrendaticia se plantea como un derecho en el cual solo el arrendatario tiene la potestad de rechazar o aceptar el arrendamiento, se presume la aceptación cuando este no manifiesta mediante documento autentico con por lo menos 30 días antes del vencimiento del contrato su voluntad de no continuar arrendando la vivienda, adicionalmente, el arrendador deberá presentar ese documento ante la Superintendencia Nacional de Vivienda para notificar que el arrendatario ha renunciado a su derecho de preferencia. De esta manera únicamente el arrendador podrá dar en arrendamiento la vivienda a un tercero.

En caso de incumplimiento por parte del arrendador, en el sentido de usar alguna técnica para lograr que el arrendatario renunciara a su derecho de preferencia y decide arrendar a un tercero, deberá indemnizar al arrendatario que renuncio con el equivalente a 100 U.T por cada mes que permanezca fuera de la vivienda. En este sentido, si el arrendador lo que quería era vender la vivienda y no se la ofreció al arrendatario, este podrá ejercer su derecho de Retracto Legal arrendaticio.

El derecho de preferencia ofertiva esta dado por la obligación del arrendador de informar al arrendatario en primer lugar y mediante documento autentico su “voluntad” de venderle el inmueble, determinando en dicho documento de oferta el valor del inmueble establecido por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda de acuerdo a su justo valor, así como las condiciones y modalidades de la negociación entre las cuales se prohíbe la venta de contado y el pago en un plazo menor a 1 año. Así mismo, el arrendatario deberá notificar por escrito su aceptación o su rechazo pero, si transcurren 90 días y el arrendatario no ha dado su respuesta, el propietario podrá vender el inmueble a un tercero pero solo bajo las mismas condiciones ofrecidas al arrendatario, de hacerlo bajo otras condiciones mas favorables el arrendatario podrá ejercer su derecho de Retracto Legal.

Así mismo, es importante señalar que en el caso de transcurrir un año sin que el propietario venda el inmueble deberá realizar la oferta nuevamente al arrendatario. En este sentido, de evadir el ofrecimiento y vender a un tercero haría la venta nula sin necesidad de ejercer la acción judicial de nulidad.

Una de las características del derecho a la propiedad es ser exclusivo lo cual le otorga al propietario la capacidad y el derecho de decidir el destino de su propiedad mientras no afecte al orden publico.

El retracto no es más que el derecho de subrogarse, con las mismas

condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por

compra o dación en pago, y nos referimos al retracto legal cuando este derecho

viene dado por la ley, en contraposición al convencional que se da por acuerdo de

las partes

Del retracto legal

Artículo 138. El retracto legal arrendaticio es el derecho que tienen los

arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las mismas condiciones

estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien

adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de

transferencia de la propiedad del inmueble que esté en arrendamiento. Para

ejercer este derecho, los arrendatarios y arrendatarias deberán cumplir con los

requisitos establecidos en el artículo 136 de la presente Ley, según sea el caso.

Capítulo II

Del retracto legal arrendaticio

Del retracto legal

Artículo 138.

Lapso para ejercer el retracto legal

Artículo 139.

De los supuestos para ejercer el retracto legal

Artículo 140.

Artículo 1. 539 del Código Civil Venezolano.- El comprador con pacto de retracto ejerce todos los derechos de su vendedor. La prescripción corre en su favor, tanto contra el verdadero propietario como contra los que pretendan tener hipotecas u otros derechos sobre la cosa vendida. Puede oponer el beneficio de excusión a los acreedores de su vendedor

Artículo 1.544 del Código Civil Venezolano.- El vendedor que hace uso del derecho de retracto, debe reembolsar al comprador no sólo el precio recibido, sino también los gastos y costos de la venta, los de las reparaciones necesarias y los de las mejoras que hayan aumentado el valor del fundo hasta concurrencia del mayor valor que éste tenga. No puede entrar en posesión sino después de haber satisfecho todas estas obligaciones. El vendedor que entra en posesión del fundo en virtud del retracto, lo toma libre de todas las cargas que le haya impuesto el comprador.

Artículo 1.545 del Código Civil Venezolano.- Si en el contrato de venta con pacto de retracto se ha estipulado que el vendedor quede como arrendatario o inquilino del fundo, será nula toda cláusula por la cual se pone la falta de pago de pensiones con la pérdida del derecho de rescate. Las pensiones de arrendamiento podrán cobrarse ante el Tribunal competente, según su cuantía, y podrá pedirse la desocupación de la casa en juicio breve, o que el subarrendatario, si lo hubiere, se entienda directamente con el comprador bajo pacto de retracto, sin que en ninguno de estos casos se menoscabe el derecho de rescate ni el término estipulado para usarlo.

Criterio Derogado:

EL artículo 1547CC: establece que no puede usarse el derecho de retracto sino dentro de los 9 días contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador a quien tiene este derecho o quien lo represente y si no estuviere presente o no tiene quien lo represente el término será de 40 días contados desde la fecha de registro de la escritura. El artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas (derogado), establecía 2 supuestos de hecho bajo los cuales opera la caducidad de la acción, a saber: 1) Si el inquilino es notificado por el vendedor o comprador, con posterioridad a la enajenación, le será aplicable a dicho inquilino -retrayente- para el ejercicio de la acción de retracto, el lapso de caducidad legal 9 días computados a partir de dicha notificación. 2) Si el inquilino no ha sido notificado por el vendedor o el comprador, con posterioridad a la enajenación perfeccionada, por la específica circunstancia que no estuviere presente y no hubiere quien lo represente, le será aplicable a dicho inquilino -retrayente- el lapso de caducidad legal de 40 días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva. 3) Si el inquilino está presente o si tiene quien lo represente, y, sin embargo, no fue notificado por el vendedor o el comprador con posterioridad a la enajenación perfeccionada, por estarse ante un supuesto de hecho no previsto por el legislador que hace procedente el empleo del mecanismo de integración analógico previsto en el único aparte del artículo 4 del vigente CC, y atendiendo con ello, procederá a aplicar la solución enunciada en el numeral 2 que antecede: el lapso de caducidad legal de 40 días contados desde la fecha de registro de la escritura respectiva.

TÍTULO III

DEL PROCEDIMIENTO PREVIO A LAS DEMANDAS Capítulo I Del procedimiento previo a las demandas

Del procedimiento administrativo previo a la instancia judicial

Artículo 96. Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento

o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva,

retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones

arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el

establecido en el Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley

Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en

los artículos 7 al 10.

Procedimiento previo a las demandas Artículo 5°. Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes. Inicio Artículo 6°. El interesado deberá consignar solicitud escrita, debidamente motivada y documentada, por ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, en la cual expondrá los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la posesión del inmueble y, por tanto, el desalojo de alguno de los sujetos objeto de protección de conformidad con el presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley. Audiencia conciliatoria Artículo 7°. El funcionario competente procederá a citar a la otra parte, para que comparezca acompañada de abogado de su confianza a exponer sus alegatos y defensas en audiencia conciliatoria que se llevará a cabo en un plazo que no podrá ser menor a diez (10) días hábiles ni mayor de quince (15) días hábiles, contado a partir del día siguiente al de su citación. Si dicha parte manifestare no tener abogado, o no compareciere dentro del plazo antes indicado, el funcionario actuante deberá extender la correspondiente citación a la Defensoría especializada en materia de protección del derecho a la vivienda y suspenderá el curso del procedimiento hasta la comparecencia del Defensor designado, oportunidad en la cual fijará la fecha de la audiencia conciliatoria, notificando debidamente a todos los interesados. Si la parte interesada, o el sujeto objeto de protección y demás notificados, de ser el caso, no comparecieren a la audiencia conciliatoria, se declarará desierto el acto, debiéndose fijar una nueva oportunidad dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a éste. Si, una vez fijada la nueva oportunidad para la celebración de la audiencia, se verificare la incomparecencia de alguna de las partes, el operador de justicia procederá a dictar su decisión. Todas las actuaciones serán recogidas en un acta, que al efecto formarán parte integrante del expediente. La inasistencia de la solicitante o el solicitante a la última audiencia fijada, o a cualquiera de sus sesiones, se considerará como desistimiento de su pedimento, dando fin al procedimiento. La audiencia conciliatoria se celebrará en presencia de todos los interesados y será presidida por las funcionarias o los funcionarios designados a tal efecto. De ser necesario, podrá prolongarse, suspenderse o fraccionarse la audiencia cuantas veces sea requerida para lograr la solución del conflicto, sin que el plazo total, contado a partir de la primera audiencia, exceda de veinte (20) días hábiles. En todo caso, el funcionario actuante dejará constancia de todas las situaciones, actuaciones y circunstancias en el curso del procedimiento, mediante actas levantadas a tal efecto.