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Bolilla 6

“Compra Venta”

Dra. Marcela A. Cardozo Sánchez

Contratos B

Facultad de Derecho UNT

“Hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio” Definición de Contrato Art. 1123 CCCN

El contrato GENERA la obligación de transferir la propiedad, no la transfiere por si mismo. Adquisición de un derecho real Derivada por actos entre vivos, exige la concurrencia del TITULO y MODO.

Aplicación supletoria a otros contratos

Aplicación supletoria a otros contratos. Las

normas de este Capítulo se aplican

supletoriamente a los contratos por los cuales

una parte se obliga a:

a) transferir a la otra derechos reales de

condominio, propiedad horizontal, superficie,

usufructo o uso, o a constituir los derechos

reales de condominio, superficie, usufructo,

uso, habitación, conjuntos inmobiliarios o

servidumbre, y dicha parte, a pagar un precio

en dinero;

b) transferir la titularidad de títulos valores

por un precio en dinero.

IMPORTANTE: La importancia de la distinción entre ambos contratos radica sobre todo en la responsabilidad por defectos y vicios.

COMPRAVENTA y PERMUTA. ARTÍCULO 1126.- Compraventa y permuta. Si el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, el contrato es de permuta si es mayor el valor de la cosa y de compraventa en los demás casos.

¿ESTAMOS OBLIGADOS A VENDER? “ Nadie está obligado a vender, excepto que se encuentre sometido a la necesidad jurídica de hacerlo.” El caso al que se refiere como excepción a la libertad de celebra el contrato de compraventa es cuando la ley impone al administrador de bienes ajenos la obligación de realizar todo o parte de las cosas que estén bajo su adminstarción.

El consentimiento en la compraventa va a versar sobre la COSA y el PRECIO.

Requsitos de la cosa: a) determinada o determinable en su especie o género según el caso, aunque no lo estén en su cantidad, si esta puede ser determinada. Es determinable cuando se establecen los criterios suficientes para su individualización; b) susceptible de valoración económica; c) no prohibido: no pueden ser objeto de la compraventa aquellos bienes que por un motivo especial se prohíben que lo sean. Ejemplo de estos lo constituyen las cosas que están fuera del comercio (art. 234 CCyC); las cosas sobre las que pesa una incapacidad de derecho para contratar (art. 1002 CCyC).

ARTÍCULO 1130.- Cosa cierta que ha dejado de existir. Si la venta es de cosa cierta que ha dejado de existir al tiempo de perfeccionarse el contrato, éste no produce efecto alguno. Si ha dejado de existir parcialmente, el comprador puede demandar la parte existente con reducción del precio. Puede pactarse que el comprador asuma el riesgo de que la cosa cierta haya perecido o esté dañada al celebrarse el contrato. El vendedor no puede exigir el cumplimiento del contrato si al celebrarlo sabía que la cosa había perecido o estaba dañada.

ARTÍCULO 1131.- Cosa futura. Si se vende cosa futura, se entiende sujeta a la condición suspensiva de que la cosa llegue a existir. El vendedor debe realizar las tareas y esfuerzos que resulten del contrato, o de las circunstancias, para que ésta llegue a existir en las condiciones y tiempo convenidos. El comprador puede asumir, por cláusula expresa, el riesgo de que la cosa no llegue a existir sin culpa del vendedor.

ARTÍCULO 1132.- Cosa ajena. La venta de la cosa total o parcialmente ajena es válida, en los términos del artículo

1008. El vendedor se obliga a transmitir o hacer transmitir su dominio al comprador.

El principio general. El principio general sustentado por el art. 1132 CCyC en armonía con lo dispuesto por el art. 1008 CCyC es que la venta de cosa total o parcialmente ajena es

válidaDe esta manera el CCyC resuelve las contradicciones en que incurrían los CC y código de comercio que sostenía principios incongruentes (arts. 1177 y 1329 CC y art. 453 ccom.); los que debieron ser interpretados por la doctrina y jurisprudencia.

La obligación del vendedor Dispone el art. 1132 CCyC que el vendedor se obliga a transmitir o hacer transmitir su dominio al comprador. Dicha obligación no es más que la

descripción concreta para la compraventa de la obligación genérica a que refiere el art. 1008 CCyC al regular en el objeto de los contratos la situación de los bienes ajenos.Dicho precepto dispone: “Si el que promete transmitirlos no ha garantizado el éxito de la promesa, sólo está obligado a emplear los medios necesarios para que la prestación se realice, y, si por su culpa, el bien no se transmite, debe reparar los daños causados”. De esta manera podemos concluir, como principio general, que el vendedor de cosa ajena asume la obligación de adquirirla de su dueño para transmitírsela al comprador; para hacer que el dueño se la transmita al comprador.Obviamente, quien no queda personalmente obligado, por no ser parte del contrato, es el dueño de la cosa vendida.En principio, la obligación del vendedor debe reputarse como una obligación de medios; por lo que, si empleando la diligencia necesaria no logra el éxito de la promesa, no incurre en responsabilidad alguna. Mas, si el vendedor no emplea la diligencia necesaria, o la cosa no se transmite al comprador por su culpa, el vendedor será responsable por los daños causados.

La garantía del éxito de la promesa La excepción al principio que la naturaleza de la obligación del vendedor es la de emplear los medios para que la promesa se

cumpla, lo constituye la garantía del vendedor del éxito de la promesa. en tal supuesto, si la promesa no se cumple, aunque el vendedor haya empleado la diligencia exigible, deberá indemnizar los daños.

Venta de bienes ajenos como propios Lo dispuesto en el primer párrafo del art. 1008 CCyC y del art. 1132 CCyC cuyo análisis precede, rige para el supuesto de que

tanto el comprador como el vendedor saben que el contrato versa sobre cosa ajena. en caso de que el vendedor vendiera bienes ajenos como propios, es responsable de los daños si no hace entrega de ellos (art. 1008, párr. 2, CCyC).

ARTÍCULO 1134.- Precio determinado por un tercero. El precio puede ser determinado por un tercero designado en el contrato o después de su celebración. Si las partes no llegan a un acuerdo sobre su designación o sustitución, o si el tercero no quiere o no puede realizar la determinación, el precio lo fija el juez por el procedimiento más breve que prevea la ley local. ARTÍCULO 1135.- Precio no convenido por unidad de medida de superficie. Si el objeto principal de la venta es una fracción de tierra, aunque esté edificada, no habiendo sido convenido el precio por unidad de medida de superficie y la superficie de terreno tiene una diferencia mayor del cinco por ciento con la acordada, el vendedor o el comprador, según los casos, tiene derecho de pedir el ajuste de la diferencia. El comprador que por aplicación de esta regla debe pagar un mayor precio puede resolver la compra. ARTÍCULO 1136.- Precio convenido por unidad de medida de superficie. Si el precio es convenido por unidad de medida de superficie, el precio total es el que resulta en función de la superficie real del inmueble. Si lo vendido es una extensión determinada, y la superficie total excede en más de un cinco por ciento a la expresada en el contrato, el comprador tiene derecho a resolver.

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR ARTÍCULO 1137.- Obligación de transferir. El vendedor debe transferir al comprador la propiedad de la cosa vendida. También está obligado a poner a disposición del comprador los instrumentos requeridos por los usos o las particularidades de la venta, y a prestar toda cooperación que le sea exigible para que la transferencia dominial se concrete. ARTÍCULO 1138.- Gastos de entrega. Excepto pacto en contrario, están a cargo del vendedor los gastos de la entrega de la cosa vendida y los que se originen en la obtención de los instrumentos referidos en el artículo 1137. En la compraventa de inmuebles también están a su cargo los del estudio del título y sus antecedentes y, en su caso, los de mensura y los tributos que graven la venta. ARTÍCULO 1139.- Tiempo de entrega del inmueble. El vendedor debe entregar el inmueble inmediatamente de la escrituración, excepto convención en contrario. ARTÍCULO 1140.- Entrega de la cosa. La cosa debe entregarse con sus accesorios, libre de toda relación de poder y de oposición de tercero.