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Derechos Reales: importancia y limitaciones al dominio Andrés Camilo Rincón Bedoya Resumen: Este texto expone las acciones reales como uno de los elementos fundamentales de la legislación civil de Colombia, mostrando la importancia que tienen estos derechos sobre la vida de las personas y estableciendo las diferencias entre derecho reales y personales, ambos de suma importancia para entender no solo los derechos que tienen las personas en las relaciones con otras o con objetos sino también las obligaciones que se derivan de estos derechos, exponiendo las diferentes obligaciones y las posibles acciones que la persona puede realizar en caso de incumplimiento de estas o del abuso de los derechos, teniendo siempre en cuenta los principios generales del derecho y del derecho privado como un mecanismo de interpretación de las normas legales ayudando no solo a los juristas si no a las personas en general a entender el sentido y el espíritu de la norma que siempre va más allá de los contenidos textuales de los códigos. Palabras clave: Derechos reales, derechos personales, principios generales del derecho, principios generales del derecho privado, acciones reales, derechos personalísimos, derecho de dominio, propiedad, acción reivindicatoria, acción posesoria, acción confesoria, acción negatoria, acción hipotecaria. Introducción: El texto desarrollado a continuación busca mostrar la importancia de los derechos reales, partiendo siempre desde la definición de la palabra, las características con las cuales cuenta y que la hace ser diferente de los derechos personales y personalísimas, definiéndolas a ambas de igual forma y estableciendo unas pequeñas similitudes entre las tres. Después se procederá a exponer la razón por la cual el derecho de dominio es el más importante a la hora de hablar de derechos reales, definiéndolo y estableciendo las facultades que le otorga a la persona y que lo hace ser diferente a los demás; definiendo también el derecho de retención que cuenta con unas características y unas utilidades que al igual que el dominio lo hace sobresalir, pero sin tanta importancia como este. Por último, se busca establecer las diferentes acciones reales enfocadas en la protección de los derechos reales, se definirán las
acciones más importantes, se establecerá su uso y se mostrará las situaciones en las cuales cada una de estas pueden llegar a ser utilizadas por las personas a las cuales se les vulneraran sus derechos. Desarrollo: Los derechos reales parten de la noción de patrimonio, la cual, normalmente, se refiere a la totalidad de sus relaciones jurídicas estimables en dinero. El artículo 655 del código civil define el derecho real como el que tenemos sobre una cosa sin respecto a determinada persona, más puntualmente un derecho real hace referencia a la relación inmediata entre una persona y una cosa. estos derechos se caracterizan primero por conferir el derecho de una forma inmediata al dueño sobre el objeto sin necesidad de intermediarios. La segunda característica es que se puede ejercer frente a todos (erga omnes) y la tercera característica es que solo recae sobre aquellas cosas que pueden tener una estimación monetaria. La contra parte de los derechos reales son los derechos personales, estos se definen como el vínculo jurídico entre dos personas un acreedor y un deudor con objeto de otorgar una prestación, en donde el acreedor obtiene un derecho y el deudor una obligación. Los derechos personales son innumerables ya que las partes pueden crear las relaciones que estimen convenientes a través del principio de la autonomía de la voluntad. Estos no se deben confundir con los derechos personalísimos pues los derechos personalísimos son todos los derechos innatos que tiene la persona y son inviolables, estos son por ejemplo el derecho a la vida, la salud, la libertad, etc. Los derechos reales son totalmente diferentes a los derechos personales pues en primera instancia los derechos reales recaen sobre la relación entre una persona y un objeto mientras que los personales recaen sobre la relación entre dos o más personas, también la obligación de los derechos personales se basa en dar, efectuar determinada actitud, hacer o abstenerse de hacer algo; no hacer mientras que la obligación en el derecho real es no infringir los derechos ajenos en el uso de la cosa, y por último los derechos reales se consideran absolutos mientras que los personales se consideran relativos. La importancia de los derechos reales es que radica en que esas cosas hacen parte del patrimonio de la persona, este patrimonio se define como el conjunto de elementos activos y pasivos, económicamente avaluables, que integra una universalidad radicada en cierta persona y que por lo tanto son de su pertenencia, otorgándole al poseedor una cantidad de derechos sobre este. [ CITATION Vel14 \l 3082 ] Ahora bien, el derecho real naturas es el derecho de dominio ya que este es el derecho real por excelencia, es el más completo pues le otorga a la persona el derecho de usar, gozar y disponer de ella arbitrariamente sin que esto vaya en contra de la ley o en contra del derecho ajeno. Este derecho le confiere a su titular unas facultades materiales que por
reguladas por los artículos 977,982 y 984 respectivamente. Por otra parte, las acciones posesorias especificas son aquellas que protegen al poseedor en caso de ser perturbado por hechos realizados en propiedad ajena pero que le perjudican, un ejemplo de acciones posesorias especificas seria la denuncia por obra nueva contemplada en el artículo 986 del código civil o la denuncia de obras ruinosas contempladas en el articulo 988. Además, cuenta con la acción confesoria, por medio de la cual se busca el establecimiento o imposición de una servidumbre a la cual se opone el propietario del predio sirviente y también se utiliza para la modificación de servidumbre ya establecidas. Y cuenta con la acción negatoria, por medio de la cual el titular de un derecho real de propiedad pretende la declaración judicial de que un tercero no cuenta con un derecho también real sobre la misma cosa. La acción hipotecaria es el mecanismo por el cual el acreedor hipotecario puede reclamar una cosa puesta en garantía contra cualquier poseedor, toda vez que la deuda ligada al acreedor no fuera pagada en el lapso de tiempo estipulado entre las partes. Si el bien era vendido al acreedor únicamente podía reclamar el valor de su deuda y en caso de que sobrace dinero este se le devolvería al deudor. En este mismo sentido se encuentra la declaración de pertenencia que es la acción por medio de la cual una persona que considera haber adquirido el dominio de un bien por el modo de la prescripción adquisitiva. Otra nota característica son los derechos reales de garantía, estos derechos buscan otorgan a su titular un poder real sobre una cosa ajena, como garantía del cumplimiento de una obligación, de tal forma que, si ésta se incumple, puede el acreedor solicitar la venta de dicha cosa como medio de cumplimiento de la obligación. Los principales derechos de garantía son: la prenda, la hipoteca y la anticresis. La hipoteca tiene la particularidad de ser un derecho constituido únicamente sobre bienes inmuebles, estos bienes no dejan de pertenecer al deudor y el mismo puede seguir haciendo uso de esto, sin embargo, en el momento en que el deudor incumpla con la obligación el acreedor puede solicitar la venta del inmueble mediante pública subasta. Este derecho se extingue por voluntad del acreedor, por la extinción del crédito o cumplimiento de la obligación y mediante ejecución. La prenda a diferencia de la hipoteca se establece sobre bienes muebles, al igual que la anterior busca garantizar el cumplimiento de una obligación entre deudores y acreedores, pero en este caso el viene se le entrega al acreedor para garantizar el cumplimiento, una vez terminado se le será restituido al deudor el bien prendado. Este contrato se encuentra definido en el artículo 2409 del código civil y posteriormente desarrollado por los artículos 2410 hasta 2431.
El artículo 2458 del código civil define la anticresis como un contrato por el cual se le entrega a un acreedor una finca raíz para que se page la deuda con sus frutos. Como lo establece el artículo 2459 este acreedor no cuenta con ningún derecho real sobre la finca raíz y está obligado a restituirlo una vez el pago de la deuda este completo. La doctrina también ubica como regla de garantía el derecho de retención del cual ya hablamos anteriormente, el pacto de reserva de dominio, el depósito de la propiedad fiduciaria e incluso la condición resolutoria. Considero que una breve explicación será suficiente para entender el funcionamiento y la importancia de cada uno. El pacto de reserva de dominio es un pacto que suele incluirse en algunos contratos de compraventa, por medio de este el vendedor se reserva el dominio del bien hasta que no se pague la totalidad del dinero establecido, así el vendedor no transmite la propiedad del bien, sino sólo su posesión. El contrato de depósito contemplado en el artículo 2236 del condigo civil consiste en confiarle una cosa a una persona la cual se encarga de guardarla y está en la obligación de restituirla después, este contrato se caracteriza por ser unilateral, gratuito y de ejecución instantánea. Si hay algún tipo de restitución monetaria deja de ser un contrato civil y pasa a ser uno comercial. La propiedad fiduciaria definida por el artículo 794 del código civil recae sobre una herencia o sobre parte de ella, esta propiedad es establecida mediante escritura pública o una herencia, recae sobre los vivos y es establecida a título gratuito. Por último, la condición resolutoria expresa no se encentra explicita en el código civil, pero el artículo 1546 define la condición resolutoria tacita como aquella que da fin al contrato por el incumplimiento de lo pactado sin estar contemplado en el contrato los efectos de dicho incumplimiento, por lo tanto podemos definir la condición resolutoria expresa como el acuerdo entre las partes que establece que dado el incumplimiento de pago de precio o de alguno de sus plazos se da por terminado el contrato. Otra clasificación nos indica que existen derechos reales de diferentes como lo son el usufructo, el uso y habitación y el patrimonio familiar. El usufructo es un derecho real de dominio que consiste en la facultad de gozar de una cosa ajena con cargo de conservar su forma y sustancia y de restituirla a su dueño o con cargo de devolver igual cantidad y calidad del mismo género. El derecho de uso y habitación es personal e intransferible y concede a su titular los derechos de uso y goce de cualquier tipo de bien, sea mueble o inmueble y el propietario de este derecho puede obtener de ella todos los beneficios que le sean susceptibles mas no puede enajenarlo ni arrendarlo. El patrimonio familiar regulado por la ley 70 de 1931 es un conjunto de bienes inembargables que se usan para llenar las necesidades económicas de una familia que se salvaguardan para garantizar el soporte económico de la familia en caso de quiebras o crisis económicas.
el derecho de usar, gozar y disponer de ella arbitrariamente, encontrando una conexión entre este y el patrimonio ya que las personas ejercen este derecho principalmente sobre los objetos que integran su patrimonio, trayendo consigo el derecho de enajenarlos o de usarlos de forma en que quieran, encontrando un único límite en no afectar los derechos de las demás personas. gracias a todo lo anteriormente expuesto podemos concluir que los derechos reales hacen parte de los pilares fundamentales para el desarrollo del derecho privado, estableciendo primero unos principios sobre los cuales basar la interpretación de las normas para después poder otorgarle a las personas los derechos primordiales en su relación con los objetos y más importante aún con las cosas y los bienes ajenos, estableciendo una extensa normatividad que regula los límites de los derechos reales para lograr que estos no atenten contra los de las demás personas. Para hacer respetar estos límites se encuentran las acciones reales que en su inmensa variedad se podrían resumir en que su objetivo primordial es hacer respetar los derechos reales de las personas en los casos de que se atenten o se vulneren, otorgándole a las personas mecanismos de protección a las cuales acceder. Estableciendo además unos derechos reales de garantía como lo son la prenda y la hipoteca que recaen sobre cosas ajenas y que se establece para garantizar el cumplimiento de una obligación entre dos personas. Por ultimo podemos concluir que por más que la doctrina establezca que los derechos reales son absolutos encontramos que todas las personas deben ceder ante el bien común o el interés general, dando paso a la posibilidad de la expropiación por parte del estado y estableciendo una excepción a esa absolutidad de los derechos puesto que en el caso de las obras que cumpla el estado para el bien general los particulares están en la obligación de ceder su propiedad hacia el estado para facilitar el cumplimiento de este fin.
Bibliografía
CITATION Vel14 \l 3082 : , (Velásquez Jaramillo, 2014),
