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Tipo: Esquemas y mapas conceptuales
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¡No te pierdas las partes importantes!
El análisis del caso parte de los tres elementos esenciales del contrato establecidos en el artículo 2248 del Código Civil Federal (2023).
En primer lugar, el consentimiento de las partes debe ser libre de vicios, conforme a lo señalado en la tesis jurisprudencial 2a. /J. 18/2021 (SCJN, 2021).
Dicha tesis establece que "el consentimiento como elemento de existencia del acto jurídico debe manifestarse de manera expresa y libre de vicios tales como error, dolo, violencia o lesión".
El notario público, en su calidad de asesor jurídico imparcial, tiene la responsabilidad de verificar que el consentimiento otorgado por las partes cumpla cabalmente con estos requisitos, explicando detalladamente el contenido, alcance y consecuencias del acto jurídico.
La manifestación del consentimiento en la escritura pública debe incluir declaraciones expresas sobre la voluntad de celebrar el contrato, así como la aceptación de las condiciones particulares del mismo.
En este sentido, la Ley del Notariado establece en su artículo 102 que el notario debe asegurarse de que "las partes comprendan el significado y trascendencia del acto que celebran", documentando dicha comprensión en el instrumento público.
En segundo término, el objeto del contrato debe estar determinado con precisión, incluyendo todas las características registrales del inmueble (Sánchez Medal, 2022, p. 112).
La descripción detallada del bien inmueble constituye un elemento fundamental que debe incluir: ubicación exacta, medidas, colindancias, superficie, uso de suelo autorizado, datos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad y antecedentes de propiedad.
Adicionalmente, el notario debe incorporar cláusulas específicas sobre el estado físico del inmueble, la situación de posesión y la entrega material del mismo.
La determinación precisa del objeto contractual requiere la revisión de documentos oficiales como el certificado de libertad de gravámenes, boletas predial y de agua al corriente, así como la constancia de alineamiento y número oficial expedida por la autoridad municipal correspondiente.
Esta documentación debe anexarse al apéndice de la escritura pública, conforme a lo dispuesto en el artículo 86 de la Ley del Notariado.
Finalmente, el precio debe ser cierto y expresado en moneda nacional, según lo dispuesto en el artículo 383 del Código de Comercio (2022).
La jurisprudencia reciente ha enfatizado que el precio debe establecerse de manera clara, precisa y determinada, sin condiciones ambiguas que pudieran generar incertidumbre jurídica.
El notario tiene la obligación de verificar que la forma de pago acordada cumpla con las disposiciones de la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita, especialmente cuando se realizan pagos en efectivo superiores a los umbrales establecidos en dicha normativa.
“Función notarial en la formalización del contrato”
La intervención notarial cumple una función esencial en este proceso.
Como señala la Circular 15/2023 del CENAJU, el notario público debe verificar minuciosamente: la identidad de las partes (art. 26 LNDF), su capacidad jurídica (art. 2275 CCF) y la legalidad de la transacción.
Esta verificación incluye la confrontación de identificaciones oficiales, la revisión de documentos corporativos en caso de personas morales, y la consulta de bases de datos oficiales para confirmar que no existan impedimentos legales para la celebración del contrato.
“CONTRATO DE COMPRAVENTA NOTARIAL” (Estado de Michoacán).
ESCRITURA PÚBLICA N° 215/
En la ciudad de Cotija de la Paz, Michoacán, a 04 de Mayo del 2025, ante mí, Lic. Alexis Misraim Álvarez Gutiérrez, Notario Público Número 12 del Estado de Michoacán, comparecen:
PRIMERO.-VENDEDOR: Ciudadano mexicano Francisco Javier Gómez Mendoza , identificado con credencial de elector N° GOMF751215HMCNDN07 expedida por el INE, con domicilio en Calle Santiago Tapia N° 350, Colonia Centro, CP 59940, Cotija de la Paz, Michoacán.
SEGUNDO.-COMPRADOR: Ciudadana mexicana Adriana Patricia Silva Ruiz , identificada con pasaporte N° S67854321 expedido por la SRE, con domicilio en Calle Ventura Puente N° 145, Colonia Chapultepec Norte, CP 59940, Cotija de la Paz, Michoacán.
I. El VENDEDOR declara ser propietario único del inmueble ubicado en Calle Allende N° 478, Colonia Centro, CP 59940, Cotija de la Paz, Michoacán, inscrito en el Registro Público de la Propiedad del Estado bajo folio real N° 78542, Sección Segunda, Libro 45, Zona Centro.
Se transfiere en dominio el inmueble descrito con:
Superficie: 180 m² de terreno y 120 m² de construcción
Linderos: Norte con Calle Zaragoza; Sur con propiedad del Sr. Roberto Díaz; Este con jardín público; Oeste con vía pública Clave catastral: MIC-045-789- Uso de suelo: Comercial/Habitacional (art. 28 Ley de Desarrollo Urbano de Michoacán) Edificación: Planta baja con local comercial y planta alta con vivienda
SEGUNDA.- PRECIO Y FORMA DE PAGO
TERCERA.- ENTREGA El inmueble se entregará el 1° de agosto de 2025 con:
3 juegos de llaves Certificado de libertad de gravámenes (emitido por el RPP de Michoacán) Comprobantes de pago al corriente: o Predial 2024 (folio 456123) o Agua (último recibo No. 789456)
CUARTA.- GARANTÍAS
El VENDEDOR asegura:
a) Que el inmueble no tiene adeudos ni embargos
b) Que cumple con el Reglamento de Construcción de Cotija de la Paz, Michoacán
Mi conclusión sobre esta actividad final es que nos habla sobre la formalización notarial del contrato de compraventa, conforme a lo establecido en la Ley del Notariado (2019), proporciona seguridad jurídica a las partes y garantiza el cumplimiento de todos los requisitos legales.
Esta seguridad se manifiesta en tres dimensiones fundamentales: certeza sobre la titularidad del bien inmueble, legitimidad del acto jurídico y oponibilidad frente a terceros mediante la inscripción registral.
Como lo ha señalado la jurisprudencia reciente (SCJN, 2022), este procedimiento previene conflictos futuros y facilita la inscripción en el Registro Público de la Propiedad, conforme a los plazos establecidos en la Ley de RPP (2020).
La intervención notarial representa un mecanismo de prevención de litigios, al verificar exhaustivamente el cumplimiento de los requisitos formales y materiales del contrato de compraventa.
La doctrina especializada coincide en destacar la importancia de seguir estrictamente los protocolos notariales para garantizar la validez del acto jurídico.
Estos protocolos, lejos de constituir meros formalismos, representan garantías procedimentales que contribuyen a la certeza y seguridad de las transacciones inmobiliarias en el sistema jurídico mexicano.
En síntesis, el contrato de compraventa notarial constituye un instrumento jurídico fundamental para la transmisión legítima de la propiedad inmobiliaria, cuyo valor trasciende el ámbito meramente contractual para proyectarse como un elemento esencial en la configuración del patrimonio y en la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario.
Para finalizar con esta bonita materia es que el Derecho Notarial juega un papel súper importante en nuestra vida cotidiana, ya que los notarios tienen la función de hacer testamentos, escrituras, contratos de compraventa de un bien inmueble, etc.
Código Civil Federal. (2023). Diario Oficial de la Federación.
Ferrer Mac-Gregor, E. (2021). Tratado de Derecho Notarial Mexicano. Editorial Porrúa.
Sánchez Medal, R. (2022). El Contrato de Compraventa en el Derecho Mexicano. Tirant lo Blanch.
Suprema Corte de Justicia de la Nación. (2022). Tesis 1a. /J. 45/2022.
